Ukrayna'da Yabancıya Tarım Arazisi Yasağı: 2026 Durumu ve Yasal Yollar

Ukrayna'da yabancı bir gerçek kişi tarım amaçlı arazinin mülkiyetini edinemez. Yasak Toprak Kanunu'nun 81. maddesinde yabancılar ve vatansız kişiler, 82. maddesinde yabancı tüzel kişiler için ayrı ayrı yazılıdır; aynı kanunun 130. maddesinin birinci fıkrasının 7. bendi, tarım arazisi sahibi bir tüzel kişide pay, hisse senedi veya üyelik edinmeyi de yasaklar. Yani "Ukrayna'da şirket kurup tarla alırım" yolu da kapalıdır. Yasağın kalkması, aynı fıkranın 8. bendine göre bir referandum onayına bağlıdır ve açıklanmış bir takvim yoktur (Adalet Bakanlığı hukuki yardım kaynağı WikiLegalAid, erişim 29.10.2026).

Önce üç uyarı: Ukrayna'da sıkıyönetim ve genel mobilizasyon 29 Ocak 2027'ye kadar uzatılmıştır, sivil hava sahası kapalıdır ve T.C. Kiev Büyükelçiliği 16.06.2025 tarihli duyurusunda zorunlu olmadıkça seyahat edilmemesini bildirmektedir. PeraGate'in Ukrayna'da ofisi yoktur; işlemleri lisanslı yerel avukat ve noterlerle uzaktan Türkçe koordine ederiz. Bir parselin gerçekten tarım dışı olup olmadığının sicilden kontrolü ve sözleşme öncesi inceleme Ukrayna gayrimenkul alım koordinasyonu kapsamında yürür; arazi statüsüne ilişkin hukuki görüş için Ukrayna'da lisanslı avukatla çalışma sayfasına bakın.

Yabancı Ukrayna'da hangi taşınmazı alabilir, hangisini alamaz?

Yabancı, tarım dışı taşınmazı alabilir; tarım arazisini alamaz. Toprak Kanunu md. 81/2'ye göre yabancılar ve vatansız kişiler yerleşim yeri (naselenyi punkt) sınırları içindeki tarım dışı amaçlı arsaların mülkiyetini edinebilir. Yerleşim yeri dışında ise yalnızca üzerinde kendilerine ait özel mülkiyetteki taşınmaz bulunan tarım dışı arsanın mülkiyetini edinebilir. Edinme yolları md. 81/3'te sayılmıştır: satış, rant, bağış, trampa ve diğer medeni hukuk sözleşmeleri; mülkiyetlerindeki taşınmazın altındaki arsayı satın alma (vykup); miras.

Kaynak: WikiLegalAid, Toprak Kanunu md. 81, 82 ve 130 özetleri, erişim 29.10.2026.

Tablonun son iki satırı pratikte en çok yanlış anlaşılan kısımdır. Daire ve bina mülkiyetinde yabancıya yönelik bir yasak yoktur, yasak yalnızca tarım arazisindedir. Buna karşılık tarım arazisi yasağı hem doğrudan mülkiyeti hem de şirket üzerinden dolaylı sahipliği kapsar.

Şirket kurarak tarım arazisi almak neden mümkün değil?

Çünkü yasak doğrudan payın kendisine konmuştur. Toprak Kanunu md. 130/1'in 7. bendi yabancılara ve vatansız kişilere, tarım arazisi maliki olan tüzel kişilerde statü sermayesindeki pay, hisse senedi, pay senedi ve üyelik edinmeyi yasaklar; bankaların sermayesi bu kuralın dışında bırakılmıştır. Yasak ancak md. 130/1'in 8. bendinde tanımlanan kararın referandumda onaylanması halinde ve onay gününden itibaren yürürlükten kalkar (WikiLegalAid, erişim 29.10.2026).

Aynı maddedeki yasak listesi yalnızca yabancı gerçek kişilerle sınırlı değildir. Liste, nihai faydalanıcı sahipleri offshore bölgelerde kayıtlı olanları, Rusya Federasyonu vatandaşlarını, yaptırım uygulanan kişileri ve FATF'ın iş birliği yapmayan ülkeler listesindeki kişilerce kontrol edilen Ukrayna şirketlerini de kapsar. Dolayısıyla "Ukrayna'da yerli bir limited şirket (TOV) kurarım, tarlayı şirket alır" kurgusu, şirketin nihai faydalanıcısı yabancı olduğu sürece aynı yasağa çarpar. Şirket yapısı ve nihai faydalanıcı bildirimi konusunda Ukrayna'da şirket kurma rehberi ayrı bir bölümdür.

Miras kalan tarım arazisinde ne yapmak gerekir?

Bir yıl içinde elden çıkarmak gerekir. Toprak Kanunu md. 81/4'e göre yabancılara ve vatansız kişilere miras kalan tarım arazileri bir yıl içinde elden çıkarılmak zorundadır; md. 82 aynı kuralı yabancı tüzel kişilere uygular. Süre içinde satış yapılmazsa md. 145/2 ve 145/4 gereği arazi mahkeme kararıyla müsadere edilir. Davayı arazi kullanımı ve korunmasını denetleyen kurum açar; müsadere edilen arsa mahkeme kararıyla arazi ihalesinde (zemelni torhy) satılır ve satış masrafları düşüldükten sonra kalan bedel eski malike ödenir (WikiLegalAid, erişim 29.10.2026).

Savaş koşulu bu bir yıllık süreyi uzatmaz. Tersine, işgal altındaki ve aktif çatışma bölgelerinde noter ve tescil işlemleri durduğu için süreyi tutturmak zorlaşır. Bakanlar Kurulu'nun 06.03.2022 tarihli ve 209 sayılı kararnamesine göre, geçici işgal altındaki ve Listeye dahil bölgelerdeki tescil memurları ile bürosu bu bölgelerde olan noterler işlem yapamaz; kararname sıkıyönetim süresince ve sona ermesinden sonraki bir ay boyunca uygulanır. Mirasçının yapması gereken, parselin bulunduğu bölgede işlem yapılabildiğini daha ilk ayda doğrulamak ve satış için bu bölge dışında yetkili bir noter bulmaktır.

Tarım arazisinde yabancıya açık olan yol nedir?

Kira. Yabancılar, vatansız kişiler ve tüzel kişiler tarım arazisi üzerinde mülkiyet dışındaki ayni haklara sahip olabilir. Toprak Kanunu md. 35/2, bireysel veya kolektif bahçecilik (sadivnytstvo) amacıyla arsanın kira (orenda) şartıyla kullanılmasına izin verir. Yani tarım tarafında yabancı için yol mülkiyet değil kullanım hakkıdır (WikiLegalAid, erişim 29.10.2026).

Kira yolunda dikkat edilecek üç nokta var. Birincisi, kira hakkı da mülkiyet gibi Devlet Eşya Hakları Sicili'ne tescille doğar; noter onayı tek başına yetmez (md. 125). İkincisi, sıkıyönetim döneminde tescil ancak Ukrayna kontrolünde ve aktif çatışma bölgesi dışındaki yerlerde yapılabilir. Üçüncüsü, kira geliri ya da kira yoluyla tarımsal faaliyet vergi tarafı doğurur; arsa ve tarla kirasında gelir vergisi oranı yüzde 18 olarak kalmıştır, konut kirası için 23.10.2026'dan itibaren uygulanan yüzde 5 oranı arsa kirasını kapsamaz. Oranların ayrıntısı Ukrayna kira geliri vergisi rehberinde duruyor.

Bir parselin tarım arazisi olup olmadığı nasıl doğrulanır?

Kadastro kaydından doğrulanır, satıcının beyanından değil. Arsalar için Devlet Arazi Kadastrosu (Derzhavnyi zemelnyi kadastr, Derzhgeokadastr) tutulur ve her parselin kadastro numarası vardır. Toprak Kanunu md. 132'ye göre arsa devir sözleşmesinde şu bilgiler bulunmak zorundadır: tarafların adı veya unvanı; işlem türü; işlemin konusu, yani arsanın yeri, alanı, amaç tahsisi, kullanım türleri ve hukuki rejimi; mülkiyeti kanıtlayan belge; arsa üzerinde devir yasağı bulunmadığına dair bilgi; amaç tahsisine göre kullanım kısıtlarının olup olmadığı (rehin, kira, irtifak gibi); sözleşme fiyatı; tarafların hak ve yükümlülükleri; kadastro numarası; mülkiyetin geçiş anı.

Alıcının kontrol etmesi gereken en kritik iki kalem, devir yasağı ile kısıtlar ve kadastro numarasıdır. Savaş döneminde arsa üzerinde askeri amaçlı kullanım ya da tahkimat kaynaklı kısıtlar olasıdır; bu nedenle güncel sicil kaydı işlemden hemen önce alınmalıdır (WikiLegalAid, erişim 29.10.2026). Amaç tahsisi tarım olarak görünen bir parselde sözleşme imzalamanın sonucu, işlemin baştan geçersiz sayılması riskidir.

İşgal altındaki topraklarda durum daha nettir. "Vatandaşların Hak ve Özgürlüklerinin Sağlanması ve Ukrayna'nın Geçici İşgal Altındaki Topraklarındaki Hukuki Rejim Hakkında" Kanun'a göre geçici işgal altındaki toprakta, arsalar dahil taşınmaz mala ilişkin kanun gereklerini ihlal ederek yapılan her tür işlem yapıldığı andan itibaren geçersiz sayılır ve geçersizlikle bağlantılı olanlar dışında hiçbir hukuki sonuç doğurmaz (WikiLegalAid, erişim 29.10.2026).

Yasağı dolanmanın maliyeti ne olur?

İki ayrı kayıp birikir: işlem geçersiz kalır ve savaş hasarı için başvurulacak bir tazminat kapısı yoktur. Yasağa aykırı edinilen tarım arazisi müsadere ve ihale yoluyla elden çıkar (md. 145). Vekil ortak, opsiyon sözleşmesi ya da benzeri dolaylı kurgularla md. 130/1'in 7. bendini aşmaya çalışmak, ödenen bedelin tahsilini bütünüyle karşı tarafın iyi niyetine bırakır; bu kurguların Ukrayna mahkemelerinde nasıl değerlendirildiğine dair emsal inceleme incelenmedi ve belirsizler listesinde duruyor.

İkinci kayıp daha az bilinir. 22 Mayıs 2023'te yürürlüğe giren savaş hasarı tazminatı kanunu, tazminat alabilecek kişileri açıkça Ukrayna vatandaşları olarak tanımlar; Türk vatandaşı malik bu tazminata başvuramaz. Devletin savaş riski sigortası mekanizması da 1 Ocak 2026'da yürürlüğe girmiş olmakla birlikte işletmeler (subyekty hospodaryuvannia) içindir ve Bakanlar Kurulu'nun 28.11.2025 tarihli, 1541 sayılı kararnamesiyle onaylanan usulle yürür; özel kişilerin taşınmazı bu programın kapsamında değildir (Ukrayna Ekonomi ve Çevre Bakanlığı, 03.12.2025). Ayrıntısı savaş hasarına tazminat olmaması rehberindedir.

Hangi sırayla ilerlemek doğru olur?

1. Parselin amaç tahsisini kadastrodan doğrulayın. Tarım görünüyorsa mülkiyet yolu kapalıdır; kira seçeneğine geçin.
2. Bölgenin işlem yapılabilir durumda olduğunu teyit edin. İşgal ve aktif çatışma bölgelerinde noter ve tescil durur (Bakanlar Kurulu kararnamesi No. 209).
3. Lisanslı yerel avukatla sicil incelemesi yaptırın; devir yasağı, rehin, kira ve irtifak kayıtlarını işlemden hemen önce güncel sicil özeti üzerinden kontrol ettirin.
4. Noterin yetkili listede olduğunu doğrulayın. Sıkıyönetim döneminde değerli mal işlemlerini her noter yapamaz.
5. Ukrayna vergi numarası (RNOKPP) ihtiyacını baştan çözün; taşınmaz işlemlerinde ve mal tasarrufu vekâletnamelerinde bu numara istenir. Başvurunun konsolosluk üzerinden yapılabilirliği doğrulanmadı.
6. Tarım dışı taşınmaza yöneliyorsanız adımları ve vergileri Ukrayna'da gayrimenkul alma rehberinde ve gayrimenkul vergileri rehberinde ayrı ayrı okuyun.

PeraGate danışmanlık ve koordinasyon yapar; avukatlık ya da muhasebe hizmeti vermez. Arazi statüsüne ilişkin hukuki görüşü ve sözleşme denetimini Ukrayna'da lisanslı avukat verir, biz süreci Türkçe yürütür ve belge akışını takip ederiz. Durumunuzu yazmak için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.