Ukrayna'da Gayrimenkul Almak 2026: Noter, Tapu Tescili, Vergiler ve Savaş Riski

Ukrayna'da yabancı gerçek kişi daire, ev ve ticari bina satın alabilir; yasak yalnızca tarım arazisindedir. Satış sözleşmesi yazılı ve noter onaylı olmak zorundadır, mülkiyet ise noterin imzasıyla değil Devlet Eşya Hakları Sicili'ne (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно) tescil edildiği anda geçer. 2026 yılında mülkiyet tescilinin idari harcı 330 UAH'dir ve satın alan taraf ayrıca işlem bedelinin %1'ini Emeklilik Fonu'na öder (WikiLegalAid, 15.09.2026 güncellemesi, erişim 29.10.2026).

Güvenlik tarafını baştan yazmak gerekiyor: sıkıyönetim 26 Ekim 2026 tarihli Rada kararıyla 29 Ocak 2027'ye kadar uzatıldı, sivil hava sahası EASA'nın CZIB-2022-01R14 bültenine göre 31 Ocak 2027'ye kadar kapalı ve ticari yolcu uçuşu yok; ülkeye giriş kara ve tren yoluyla yapılıyor. T.C. Kiev Büyükelçiliği, 16 Haziran 2025 tarihli duyurusunda vatandaşlarımızın zorunlu olmadıkça Ukrayna'ya seyahat etmemesini tavsiye etmektedir (kiev-be.mfa.gov.tr, erişim 29.10.2026). Bu rehber "daire görmeye gidin" demiyor; işi, mirası ya da mevcut bir yatırımı nedeniyle Ukrayna'da taşınmaz işlemi yapmak zorunda olan okur için yazıldı.

PeraGate'in Ukrayna'da ofisi yoktur; avukatlık, noterlik ve muhasebe yapmaz. Noter, lisanslı yerel avukat ve yeminli tercümanla süreci uzaktan Türkçe koordine ederiz. Hangi adımın bize, hangisinin yerel profesyonele ait olduğunu Ukrayna gayrimenkul alım desteği sayfasında kalem kalem yazdık.

Yabancı Ukrayna'da hangi taşınmazı satın alabilir?

Konut ve ticari binayı alabilir, tarım arazisini alamaz. Toprak Kanunu md. 81/2'ye göre yabancılar ve vatansız kişiler yerleşim yeri (naselenyi punkt) sınırları içindeki tarım dışı amaçlı arsaların mülkiyetini edinebilir; yerleşim yeri dışında ise yalnızca üzerinde kendilerine ait taşınmaz bulunan tarım dışı arsayı edinebilir. Edinme yolları satış, rant, bağış, trampa, kendi taşınmazının altındaki arsayı satın alma ve mirastır (md. 81/3).

Tarım arazisinde mülkiyet yolu kapalıdır. Yabancıya miras kalan tarım arazisi bir yıl içinde elden çıkarılmak zorundadır; çıkarılmazsa arsa mahkeme kararıyla müsadere edilir ve arazi ihalesinde satılır, masraflar düşüldükten sonra kalan bedel eski malike ödenir (md. 81/4, 145). Ayrıntıları Ukrayna'da yabancıya tarım arazisi yasağı rehberinde ayrıca anlattık.

Tarım arazisi üzerinde mülkiyet dışı haklar mümkündür: md. 35/2'ye göre yabancılar bireysel ya da kolektif bahçecilik için arsayı kira (orenda) şartıyla kullanabilir. Yani yabancı için tarlada yol mülkiyet değil kiradır.

Tarım arazisi yasağını şirket kurarak aşabilir misiniz?

Hayır. Toprak Kanunu md. 130/1'in 7. bendi yabancılara ve vatansız kişilere, tarım arazisi maliki olan tüzel kişilerde pay, hisse senedi ve üyelik edinmeyi de yasaklar (bankaların sermayesi hariç). Bu hüküm ancak aynı fıkrada tanımlanan kararın referandumda onaylanmasıyla yürürlükten kalkar. Dolayısıyla "Ukrayna'da şirket kurup tarla alırım" kurgusu hem doğrudan hem dolaylı olarak kapalıdır; internette dolaşan "şu tarihten sonra serbest olacak" türü tarihler 2021 öncesi kaynaklardan gelen eski bilgilerdir.

Yabancı tüzel kişiler md. 82'ye göre tarım dışı arsaların mülkiyetini edinebilir; tarım arazisi yasağı ve miras hâlinde bir yıl içinde elden çıkarma kuralı onlar için de geçerlidir. Yasak listesi ayrıca offshore bölgelerde kayıtlı nihai faydalanıcıları, Rusya Federasyonu vatandaşlarını, yaptırım uygulanan kişileri ve FATF işbirliği yapmayan ülkeler listesindeki kişilerce kontrol edilen şirketleri de kapsar.

Satış işlemi hangi adımlardan geçer?

Süreç sicil kaydının kontrolüyle başlar, noter onayıyla devam eder, tescille biter. Ukrayna'da ayrı bir tapu dairesine gitmek gerekmez: taşınmazla ilgili bir noter işlemi yapıldığında tescil başvurusunu noterin kendisi oluşturur ve sicile kaydeder.

1. Güncel sicil kaydını alın. Devlet Eşya Hakları Sicili'nden özet alınır; devir yasağı, ipotek, kira, irtifak gibi takyidatlar ve arsada kadastro numarası kontrol edilir. Arsa için Devlet Arazi Kadastrosu (land.gov.ua) ayrı bir kayıttır. Savaş döneminde arsa üzerinde askerî amaçlı kullanım kaynaklı kısıtlar olabildiği için özet, işlemden hemen önce yenilenir.
2. Noterin yetkisini doğrulayın. Sıkıyönetim döneminde Adalet Bakanlığı, "değerli mal" işlemlerini yapabilecek noterlerin listesini onaylamıştır. Bakanlar Kurulu'nun 6 Mart 2022 tarihli ve 209 sayılı kararnamesine göre aktif çatışma bölgelerinde ve geçici işgal altındaki bölgelerde bulunan tescil memurları ile bürosu o bölgelerde olan noterler işlem yapamaz.
3. Değerlemeyi yaptırın. Vergi matrahı sözleşmede yazan fiyat değil, Değer Raporları Tek Veri Tabanı'nın (Devlet Mülkiyet Fonu yürütür) elektronik değerleme modülünden çıkan ya da Tek Veri Tabanı'na kayıtlı değerleme raporundaki piyasa değeridir; noter bunu kontrol etmek zorundadır.
4. Eş rızasını ve belgeleri toplayın. Taşınmaz eşlerin ortak malıysa ve tapu eşlerden birinin adınaysa noter diğer eşin noter onaylı yazılı rızasını ister. Türkiye'de düzenlenecek belgeler için apostil ve yeminli tercüme adımını önceden planlayın; tercüme ve noter koordinasyonunu Ukrayna yeminli tercüme ve noter desteği sayfasında anlattık.
5. Vergi ve harçları ödeyin. Devlet harcı ve vergiler noter onayından önce ödenir.
6. Sözleşmeyi imzalayın ve tescili bekleyin. Tescil, başvurunun sicile kaydedilmesinden itibaren en çok beş iş günü içinde yapılır; ek harç ödenerek süre kısaltılabilir. Mülkiyet tescille geçtiği için "noterde imza attık, ev benim" kabulü hatalıdır.

Sözleşmede md. 132 gereği tarafların kimliği, işlemin konusu (yer, alan, amaç tahsisi, hukuki rejim), mülkiyeti kanıtlayan belge, devir yasağı bulunmadığı bilgisi, kısıtların durumu, fiyat, arsada kadastro numarası ve mülkiyetin geçiş anı yazılı olmak zorundadır. Sözleşme taslağını ve sicil geçmişini kontrol ettirmek için Ukrayna avukat koordinasyonu sayfasına bakın.

Alım satımda hangi vergi ve harçlar doğar?

Oranlar satıcının vergi mukimliğine göre değişir; "Ukrayna'da gayrimenkul vergisi %5" kabulü yabancı taraf için yanlıştır. Aşağıdaki tablo Ukrayna Adalet Bakanlığı hukuki yardım kaynağının 15.09.2026 tarihli güncellemesine dayanır (erişim 29.10.2026).

Muafiyet yerli satıcıyı korur: Vergi Kanunu md. 172'ye göre bir vergi yılında bir defadan fazla olmamak üzere satılan konut, daire, oda ya da bahçe evi, üç yıldan fazla mülkiyette bulunduysa vergilendirilmez; üç yıl koşulu miras yoluyla edinilen mala uygulanmaz. Satış gelir vergisinden muafsa askerî vergi de doğmaz.

Bağış ve trampa da çıkış yolu değildir: tarafların ikisi de Ukrayna vatandaşıysa oran %5, taraflardan biri yabancıysa %18'dir ve askerî vergi %5 olarak eklenir. Mirasta mukim olmayan mirasçı için oran %18 artı %5 askerî vergidir; noter, veraset belgesini ancak vergi ödendiğine dair belge varsa verir (md. 174.4). Yıllık taşınmaz vergisi ve beyan takvimi için Ukrayna taşınmaz vergileri rehberine bakın.

Satış bedelini nasıl ödeyebilirsiniz?

Noter onayına tabi satışlarda gerçek kişiler arasında nakit sınırı 50.000 UAH'dir. Medeni Kanun md. 1087/3 azami nakit tutarlarını belirleme yetkisini Ukrayna Milli Bankası'na verir; NBU Yönetim Kurulu'nun 29.12.2017 tarihli ve 148 sayılı kararıyla onaylanan kasa işlemleri yönetmeliğine göre bu sınırın üzerindeki bedel zorunlu olarak banka ya da ödeme hizmeti sağlayıcısı üzerinden ödenir.

Pratik sonuç: gerçek bir alımda Ukrayna'da banka hesabı ve Ukrayna vergi numarası (RNOKPP) gerekir. Mal tasarrufu vekâletnamelerinde vekâlet verenin RNOKPP'si yazılmak zorundadır; aynı numara verginin tahakkuku ve tescil için de aranır. Döviz tarafında sıkıyönetim rejimi 2026 boyunca kademeli olarak gevşetildi, ancak mukim olmayan bir malikin kira gelirini ya da satış bedelini yurt dışına transfer koşulları bu rehberde doğrulanamadı; transferi işlemden önce bankanızla yazılı olarak netleştirin.

Savaş hasarı için tazminat ya da sigorta var mı?

Yabancı malik için ikisi de yok. 22 Mayıs 2023'te yürürlüğe giren tazminat kanunu (2923-IX) hak sahiplerini "gerçek kişiler – Ukrayna vatandaşları" olarak tanımlar: hasarlı ya da yıkılmış taşınmazın maliki olan vatandaşlar ile inşa edilecek konutta payı bulunan vatandaşlar. Başvuru Diia üzerinden eVidnovlennia (eRecovery) hizmetiyle yapılır; yıkılan taşınmaz için verilen konut sertifikasıyla konut alma süresi beş yıldır ve alınan konut beş yıl devredilemez. Türk vatandaşı malik bu tazminata başvuramaz.

Devletin savaş riski sigortası mekanizması 1 Ocak 2026'da yürürlüğe girdi ve İhracat Kredi Ajansı (EKA) tarafından yürütülüyor; Bakanlar Kurulu'nun 28 Kasım 2025 tarihli ve 1541 sayılı kararnamesiyle onaylanan usul, doğrudan zarar tazminini ön cephe bölgelerindeki işletmelere veriyor (Ekonomi ve Çevre Bakanlığı, 03.12.2025). Özel kişinin konutu bu programın kapsamında değil ve program limitleri 2026 boyunca birkaç kez değiştirildi; güncel tutarı EKA'dan doğrulatın. Bu nedenle yabancı şahıs malikin savaş hasarı pratikte karşılıksız kalır. Tabloyu savaş hasarında tazminat yokluğu rehberinde ayrıca açtık.

İşgal altındaki ya da çatışma bölgesindeki taşınmazda ne olur?

Mülkiyet hukuken korunur ama işlem yapılamaz. Geçici işgal altındaki toprakta Ukrayna kanunlarının gereklerini ihlal ederek yapılan her işlem, yapıldığı andan itibaren geçersizdir ve geçersizlikle bağlantılı olanlar dışında hukuki sonuç doğurmaz. İşgal altındaki taşınmaz üzerinde mülkiyetin kazanılması ve sona ermesi yalnız işgal dışındaki Ukrayna kurumlarında yürütülür.

Buna karşılık Ukrayna kanunlarına uygun şekilde edinilmiş mülkiyet hakkı, malik yerinden edilmiş kişi olarak kayıtlı olmasa da korunur. İşgal idaresinin verdiği "tapu" Ukrayna hukukunda geçersizdir. Aktif çatışma ve işgal bölgeleri listesi güncellendiği için şehir adına göre karar vermeyin; işlemden önce taşınmazın bulunduğu yerin listedeki durumunu teyit ettirin.

Ukrayna'ya gitmeden vekâletname ile alım yapılabilir mi?

Yapılabilir, ama vekâletnamenin biçimi işlemin kaderini belirler. Medeni Kanun md. 247'ye göre düzenleme tarihi yazılmayan vekâletname hükümsüzdür. Mal tasarrufuna ilişkin vekâletnamede vekâlet verenin Ukrayna vergi numarası (RNOKPP) belirtilmek zorundadır; tevkil yoluyla verilen vekâletname noter onayına tabidir ve süresi dayanak vekâletnamenin süresini aşamaz.

İki yol vardır: Türkiye'de noterde düzenleyip apostil ve yeminli tercüme ile kullanmak ya da Ukrayna konsolosluğunda düzenletmek. Devlet Eşya Hakları Sicili'nin tescil dayanağı olarak kabul ettiği belgeler arasında Ukrayna konsolosluk temsilciliği tarafından verilen belgeler açıkça sayılıdır. Türkiye ile Ukrayna arasındaki adli yardımlaşma anlaşmasının legalizasyon muafiyeti içerdiği doğrulanamadığı için "anlaşma var, apostil gerekmez" denemez. Vekâletname metninin kapsamını ve süresini yazdırırken Ukrayna vekâletnamesi rehberindeki maddeleri kullanın.

Kira geliri ve satış kazancı nerede vergilendirilir?

Taşınmazın bulunduğu devlette, yani Ukrayna'da. Türkiye ile Ukrayna arasındaki Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması 27.11.1996'da imzalanmış, 29.04.1998'de yürürlüğe girmiş ve 01.01.1999'dan itibaren uygulanmaktadır. Anlaşmanın resmi Türkçe metninde md. 6, gayrimenkul varlıklardan elde edilen gelirin -kiralama dâhil- varlığın bulunduğu devlette vergilendirilebileceğini; md. 13, bu varlıkların elden çıkarılmasından doğan kazanç için aynı esası düzenler. Türkiye mukimi, md. 23 uyarınca Ukrayna'da ödediği vergiyi Türkiye'de mahsup eder; mahsup Türkiye'de hesaplanan vergiyi aşamaz. "Ukrayna'da vergi ödedim, Türkiye'de beyan etmem" yaklaşımı hatalıdır: gelir beyan edilir, vergi mahsup edilir.

Kira tarafında 23 Ekim 2026'dan itibaren konut ve konut dışı taşınmaz kira gelirinde gelir vergisinin %18'den %5'e indirildiği bildiriliyor (4903-IX ve 5025-IX sayılı kanunlar); askerî vergi %5 olarak kaldı ve arsa ile arazi payı kirasında oran %18 olarak sürüyor. Bu değişikliğin resmi kanun metni doğrulanamadı, beyan öncesi teyit alın. Oranların ayrıntısı Ukrayna kira geliri vergisi rehberinde, sözleşme biçimi ve üç yıl kuralı Ukrayna kira sözleşmesi rehberinde.

Fiyat ve kira verisi için hangi kaynağa güvenebilirsiniz?

Şehir bazında "aylık kira şu kadar dolar" diye resmi bir Ukrayna verisi yoktur. Kullanılabilir kurumsal değerlendirmeler NBU raporlarıdır. NBU'nun Temmuz 2026 Enflasyon Raporu'na göre konut kirasının yıllık artış hızı 2023 başından bu yana ilk kez %10'u aştı; nedenler arasında ücret artışı, uzun elektrik kesintileri ve ön cephe bölgelerinden hızlanan iç göç sayılıyor. Haziran 2026 Finansal İstikrar Raporu'na göre Kiev'de, ülkenin güneyinde ve merkezinde kira bedeli bir önceki sonbahardan bu yana pratik olarak değişmedi, yalnız batı bölgelerinde artış sürdü; ilan fiyatları ikincil piyasada devalüasyondan 5-10 puan daha hızlı yükseldi ve konut alımlarında ipotekle finanse edilenlerin payı %3'te kaldı.

Aynı raporda yazılı bir ayrıntı veri okumasını değiştirir: Derzhstat Mayıs 2026'da konut fiyat endeksi metodolojisini güncelledi ve endeks verisini OLX ilanlarından alıyor. Yani "devlet istatistiği" diye sunulan endeks de ilan verisine dayanıyor, gerçekleşen işlem fiyatı değil. Portal rakamlarını karar dayanağı yaparken bunu ve verinin tarihini yazın.

Son not: askerî vergi oranı, kira gelirinde gelir vergisi, döviz limitleri ve savaş riski sigortası koşulları 2024-2026 arasında birkaç kez değişti. Bu rehberdeki oranlar 29 Ekim 2026 itibarıyla derlendi; işlemden önce Ukrayna noterinden ve vergi idaresinden teyit alın.