Emlak
İspanya'da Ev Almak: Yabancıya Kurallar, Vergiler ve Masraflar
Türk vatandaşları İspanya'da konut alabilir; genel bir yabancı yasağı yok, ama tapuya tescil için NIE numarası şart (Ley Hipotecaria m. 254).…
Emlak · İspanya
İspanya Gayrimenkul Danışmanlığı ve Türkçe Alım Desteği
Nota simple kontrolü, vergi hesabı, noter ve tescil sürecinde uzaktan Türkçe koordinasyon
- Resmi harçlar ayrı gösterilir
- Lisanslı yerel partnerler
- Türkçe görüşme
Kısa cevap
Türk vatandaşları İspanya'da konutu kural olarak kendi adına alabilir; satış noter senediyle (escritura) yapılır ve Registro de la Propiedad'a tescil edilir. Önce NIE numarası gerekir (harç 9,84 €). Ekim 2026 itibarıyla ikinci el konutta özerk bölgeye göre %6-10 ITP, yeni konutta %10 KDV ve AJD ödenir (Consejo General del Notariado, BOE). Ev almak 03.04.2025'ten beri oturum izni sağlamaz.
Bir bakışta
Kısa bilgiler: Gayrimenkul alım danışmanlığı, İspanya
- Ne yapıyoruz
- Mülk ve tapu kontrolü, bağımsız değerleme, alım işleminde Türkçe refakat.
- Nerede
- İspanya
- Kim yürütür
- PeraGate Global: süreç planı, koordinasyon ve Türkçe iletişim. Noter onayı ya da yeminli tercüme gerekiyorsa bunları lisanslı üçüncü taraflar yapar.
- Ücret
- PeraGate hizmet bedeli talebe göre, ön görüşmeden sonra teklif edilir. Resmi harçlar ayrıca ödenir; örnek: NIE harcı – 9,84 EUR.
- Tipik süre
- Süre NIE, banka hesabı, belge kontrolü ve noter randevusuna bağlı
- Kararı kim verir
- İlgili resmi kurum ya da banka. PeraGate Global resmi kurum değildir ve onay sözü vermez.
- Nasıl başlanır
- WhatsApp'tan yazın ya da arayın; ilk görüşmede durumunuza göre belge listesini ve ücret teklifini çıkarırız. WhatsApp İletişim +995 555 58 80 71
Size uygun mu?
Kimler için / kimler için değil
Kimler için
- Madrid, Barselona, Valensiya, Málaga ya da Alicante'de konut almak isteyen Türk vatandaşları
- İspanyolca bilmeden sözleşme, noter ve vergi adımlarını anlamak isteyenler
- Türkiye'den vekâletle alım yapmayı planlayanlar
Kimler için değil
- Ev alarak oturum izni almayı bekleyenler: yatırımcı oturumu (golden visa) 03.04.2025'te kaldırıldı
- Belirli bir kira getirisi ya da değer artışı taahhüdü bekleyenler
- Satıcı adına aracılık bekleyenler: yalnız alıcı tarafında koordinasyon yaparız
Ücretler
Ücret tablosu
| Kalem | Tür | Tutar |
|---|---|---|
| PeraGate hizmet bedeli | PeraGate ücreti | Talebe göre |
| Devir vergisi (ITP, ikinci el konut) Özerk bölgenin oranı, Ekim 2026'da genellikle %6-10; bölge oran belirlemediyse %6 (ITPAJD m. 11) | Resmi harç | Tarifeye göre |
| KDV (IVA, yeni konutun ilk teslimi) Satış bedelinin %10'u (Ley 37/1992 m. 91); Kanarya Adaları, Ceuta ve Melilla'da IVA yok | Resmi harç | Tarifeye göre |
| Noter senedi damga vergisi (AJD, yeni konut) Bölgeye göre genellikle %1-1,5; bölge belirlemediyse %0,5 (ITPAJD m. 31) | Resmi harç | Tarifeye göre |
| NIE harcı Orden PJC/617/2025, Ekim 2026 | Resmi harç | 9,84 EUR |
| Noter ücreti Devlet tarifesine göre (RD 1426/1989), tüm noterlerde aynı; noter en fazla %10 indirim yapabilir (Notariado, Ekim 2026) | Üçüncü taraf | Tarifeye göre |
| Tapu sicili tescil ücreti ve nota simple Registradores tarifesine göre; tutar doğrulanmadı | Üçüncü taraf | Tarifeye göre |
| Avukat (abogado) incelemesi Avukatın kendi ücret teklifine göre | Üçüncü taraf | Tarifeye göre |
| Yeminli tercüme (gerekirse) Tercümanın tarifesine göre | Üçüncü taraf | Tarifeye göre |
Ücrete dahil
- Bütçe ve bölgeye göre vergi hesabı: ITP ya da KDV+AJD, noter ve tescil masrafları
- NIE başvurusu ve İspanya'da banka hesabı için belge listesi
- Registro de la Propiedad'dan nota simple alınması ve malik, ipotek ve haciz kayıtlarının Türkçe özetlenmesi
- Baroya kayıtlı yerel avukatla (abogado) sözleşme ve tapu incelemesinin ayarlanması
- Arras (kaparo) sözleşmesi ve noter senedi taslağının Türkçe özeti
- Noter randevusu, tercüman ve vergi beyanı süresinin takibi; uzaktan Türkçe iletişim
Ücrete dahil değil
- ITP, KDV, AJD, noter ve tapu sicili ücretleri (ayrıca ödenir)
- Avukatın hukuki incelemesi ve ücreti (üçüncü taraf; hukuki görüş avukattan alınır)
- Yeminli tercüme ve Türkiye'deki noter/apostil ücretleri (üçüncü taraf)
- Mülk bedeli, emlakçı komisyonu ve satıcıya yapılan ödemeler
- İspanya'da yerinde refakat: İspanya'da ofisimiz yok, imzada lisanslı partner ve tercüman bulunur
Süreç
Adım adım süreç
Ön görüşme ve bütçe
Mülkün bulunduğu özerk bölgeyi, yeni ya da ikinci el olduğunu ve ödeme planını konuşur, vergi ve masraf toplamını önceden çıkarırız.
Tipik 1-2 iş günü
NIE ve banka hesabı
Senet imzası için NIE numarası gerekir. Başvuru belgelerini ve İspanya'da banka hesabı açma adımlarını sizinle Türkçe hazırlarız.
Başvuru kanalına ve randevuya bağlı
Nota simple ve belge kontrolü
Registro de la Propiedad'dan nota simple alır, malik, ipotek ve haciz kaydını, Catastro referansını, IBI ve site aidatı borcunu kontrol ettiririz. Hukuki değerlendirmeyi baroya kayıtlı avukat yapar.
Tipik 2-5 iş günü
Arras sözleşmesi
Kaparo (arras) sözleşmesinin türünü ve cayma halinde ne olacağını Türkçe özetleriz. Kayıt temiz değilse ödeme yapmamanızı öneririz.
Taraflara bağlı
Noter, vergi ve tescil
Noteri alıcı olarak siz seçersiniz. İmzada tercüman ve lisanslı partner bulunur; vergi beyanının süresini ve senedin tapu siciline tescilini takip ederiz.
Noter randevusuna bağlı
Süreler tipiktir; karar ve işlem süresi ilgili kuruma aittir.
Belgeler
Gerekli belgeler
- Alıcının geçerli pasaportu
- NIE numarası (Número de Identidad de Extranjero)
- İspanya'da banka hesabı ve ödemenin kaynağını gösteren banka kayıtları
- Satıcıdan: noter senedi (escritura), güncel nota simple ve Catastro referansı
- Satıcıdan: son IBI makbuzu ve site yönetiminden (comunidad de propietarios) aidat borcu olmadığına dair belge
- Vekâletle alımda: Türkiye'de noterde düzenlenmiş, apostilli vekâletname ve yeminli tercüman (traductor-intérprete jurado) çevirisi
Dikkat
Sık görülen ret nedenleri ve hatalar
- Ev almanın oturum izni sağlayacağını sanmak: yatırımcı oturumu 03.04.2025'ten beri yok (Ley Orgánica 1/2025)
- Nota simple görmeden kaparo ödemek: arras penitenciales'te alıcı cayarsa kaparoyu kaybeder
- Satıcı İspanya'da yerleşik değilse bedelin %3'ünü vergi idaresine yatırmamak: yükümlülük alıcıdadır ve mülk bu borca karşı teminat olur (IRNR m. 25.2)
- Vergiyi yalnız sözleşme bedeli üzerinden hesaplamak: ITP matrahı, Catastro referans değeri bedelden yüksekse o değerdir (ITPAJD m. 10)
- Satıcının ya da müteahhidin seçtiği notere mecbur olduğunu düşünmek: alıcının noter seçme hakkı var
- Bölge vergisini senetten sonra, bölgeye göre 30 iş günü ya da 1 aylık süre içinde ödememek (Consejo General del Notariado)
- Mülkün askeri açıdan kısıtlı bir bölgede (zona de acceso restringido) olup olmadığını sormamak: bu bölgelerde AB vatandaşı olmayan yabancıların mülk edinmesi askeri izne (autorización militar) bağlıdır (Ley 8/1975 m. 18)
Hangi vergiyi ödeyeceğinizi ne belirler?
Ödeyeceğiniz vergiyi mülkün yeni mi ikinci el mi olduğu ve hangi özerk bölgede bulunduğu belirler. İkinci el konutta yalnız devir vergisi (ITP) ödenir; müteahhitten ilk teslimde ise %10 KDV ile noter senedi damga vergisi (AJD) birlikte ödenir (Ley 37/1992 m. 91, ITPAJD m. 31). Ekim 2026 itibarıyla Consejo General del Notariado ITP'yi bölgeye göre %6-10, AJD'yi %1-1,5 aralığında gösteriyor. ITP matrahı, Catastro'nun referans değeri (valor de referencia) ile beyan edilen bedelden yüksek olanıdır (ITPAJD m. 10.2); bu yüzden ucuz görünen bir ilan vergide beklenenden pahalı çıkabilir. Kanarya Adaları, Ceuta ve Melilla'da KDV (IVA) uygulanmaz; yerine yerel vergiler devreye girer. Notariado'nun verdiği aralık genel bir göstergedir; bölgenin güncel oranını ve varsa bedele göre kademelerini senetten önce ayrıca kontrol ettiririz. Bölge bölge ayrıntılar İspanya'da ev almak ve İspanya vergi sistemi rehberlerinde.
Satıcı İspanya'da yaşamıyorsa ne değişir?
Satıcı İspanya'da yerleşik değilse alıcı, bedelin %3'ünü satıcının vergisine mahsuben vergi idaresine (Agencia Tributaria) yatırmakla yükümlüdür (IRNR m. 25.2). Bu ödeme yapılmazsa mülk, ödenmeyen tutara karşı teminat olarak kalır. Senet taslağında bu kesintinin yer alıp almadığını avukat ve noterle birlikte kontrol ettiririz.
Mülk aldıktan sonra hangi yükümlülükler başlar?
Tescilden sonra her yıl belediyeye emlak vergisi (IBI) ödenir. İspanya'da yerleşik değilseniz konutu kiraya vermeseniz de yasanın öngördüğü varsayılan (imputed) gelir üzerinden yerleşik olmayanlar vergisi (IRNR) doğar ve bunun için yıllık beyan verilir (IRNR m. 24.5). Hukuki soru ve uyuşmazlıklar için İspanya'da avukat bulma ve ücretler rehberine, Türkiye'den gelecek vekâletname ve belgeler için tercüme, noter ve apostil hizmetine, oturum seçenekleri için İspanya oturum izni türleri rehberine bakın.
Ön görüşme
Planınızı birlikte netleştirelim
Durumunuzu WhatsApp'tan kısaca yazın. Hangi adımların, belgelerin ve ücretlerin sizi beklediğini Türkçe anlatalım.
- Türkçe görüşme
- Lisanslı yerel partnerler
Sık sorulanlar
Sık sorulan sorular
Sorunuz listede yok mu?
Durumunuzu birkaç cümleyle yazın; ülke, vergi, oturum ve belge sorularınızı Türkçe yanıtlayalım.
- Türkçe görüşme
- Lisanslı yerel partnerler
İspanya'da ev alırken Türkçe destek alabilir miyim?
Evet. Vergi hesabını, nota simple özetini, sözleşme ve noter adımlarını uzaktan Türkçe yürütürüz. İspanya'da ofisimiz yok; hukuki inceleme baroya kayıtlı avukatla, imzadaki çeviri yeminli tercümanla yapılır.
İspanya tapu kontrolü (nota simple) nasıl yapılır?
Nota simple, Registro de la Propiedad'dan çevrim içi (registradores.org) ya da sicil ofisinden alınır; mülkün tarifini, malikini ve ipotek, haciz gibi yüklerini gösterir. Yalnız bilgi amaçlıdır; resmi kanıt değeri olan belge, registradorun imzaladığı certificación'dır (Colegio de Registradores, Ekim 2026).
İspanya'da ev alım masrafları ne kadar?
Ekim 2026 itibarıyla ikinci el konutta bölgeye göre %6-10 ITP, yeni konutta %10 KDV ve bölgeye göre çoğunlukla %1-1,5 AJD ödenir (Consejo General del Notariado). Buna noter ve tapu sicili ücretleri eklenir; noter ücreti devlet tarifesine (RD 1426/1989) bağlıdır ve tüm noterlerde aynıdır.
Türk vatandaşı İspanya'da ev alırsa oturum izni alır mı?
Hayır. Yatırımcı oturumu Ley Orgánica 1/2025 ile kaldırıldı ve 03.04.2025'ten beri yeni başvuru alınmıyor. Oturum için çalışma izni vermeyen oturum gibi ayrı bir izin türü gerekir; kararı İspanyol makamları verir.
İspanya emlak alım danışmanı ile emlakçı arasındaki fark ne?
Emlakçı (agente inmobiliario) genellikle satıcı adına mülk pazarlar. Biz yalnız alıcı tarafında belge, vergi ve süreç koordinasyonu yaparız; satıcıyı temsil etmeyiz.
Ev almak için İspanya'ya gitmem gerekir mi?
Gerekmeyebilir. Türkiye'de noterde düzenlenen, apostilli ve İspanyolcaya yeminli tercümesi yapılmış bir vekâletnameyle senet vekil tarafından imzalanabilir. Vekâletnamenin metnini imzadan önce İspanya'daki notere kontrol ettirmenizi öneririz.
Devamını okuyun
İlgili rehberler
- Evlilik ve belgeler
İspanya'da Avukat Ücretleri, Avukat Bulma ve Adli Yardım
İspanya'da avukat ücretini avukatla siz serbestçe belirlersiniz (RD 135/2021 m. 26); baroların ücret rehberi yalnız yargılama gideri hesabında…
- Oturum ve çalışma
İspanya Oturum İzni Türleri ve Şartları (2026)
İspanya'da oturum izinleri 20.05.2025'ten beri RD 1155/2024 sayılı Yabancılar Yönetmeliği'ne göre verilir: ilk izin 1 yıl, yenileme 4 yıl…
- Şirket, vergi ve banka
İspanya Vergi Oranları 2026: Gelir Vergisi, Kurumlar Vergisi, KDV ve Türkiye Anlaşması
Ekim 2026 itibarıyla İspanya'da kurumlar vergisinin genel oranı %25, yeni kurulan şirketlerde ilk iki kârlı dönem %15'tir (Agencia Tributaria).…
Kaynaklar
Kaynaklar
- BOE – RDL 1/1993, ITPAJD Kanunu (konsolide), m. 10, 11 ve 31 Resmi kaynak (boe.es, erişim )
- BOE – Ley 37/1992, IVA (konsolide), m. 91 Resmi kaynak (boe.es, erişim )
- BOE – RDL 5/2004, Ley del IRNR (konsolide), m. 24.5 ve 25.2 Resmi kaynak (boe.es, erişim )
- BOE – Ley Orgánica 1/2025 (yatırımcı oturumunun kaldırılması) Resmi kaynak (boe.es, erişim )
- BOE – Orden PJC/617/2025, yabancılar işlemleri harçları (NIE) Resmi kaynak (boe.es, erişim )
- BOE – Ley 8/1975, Savunma açısından önemli bölgeler (konsolide), m. 18 ve ek hüküm Resmi kaynak (boe.es, erişim )
- Consejo General del Notariado – Viviendas e inmuebles Resmi kaynak (notariado.org, erişim )
- Consejo General del Notariado – ¿Qué cuesta? Resmi kaynak (notariado.org, erişim )
- Colegio de Registradores – Nota simple ve certificación içeriği Resmi kaynak (registradores.org, erişim )
İletişim
Durumunuzu bize anlatın
Size hangisi kolaysa oradan ulaşın: WhatsApp'tan yazın, arayın ya da formu doldurun; görüşmeyi Türkçe yaparız.
Telefon
Konuşarak anlatmak isterseniz arayın. Tüm ülkeler için aynı numarayı kullanıyoruz; hat Tiflis merkez ofisimizde (+995).
+995 555 58 80 71Ulaşamazsanız WhatsApp'tan yazın, mesajınızı görünce döneriz.
Yazdıktan sonra
- Talebinizi okur, hangi ülke ve hizmetle ilgili olduğuna bakarız.
- Verdiğiniz numaradan sizi arar ya da WhatsApp'tan yazarız.
- Gereken adımları, belgeleri ve ücretleri konuşuruz. Yardımcı olamayacağımız bir konuysa bunu açıkça söyleriz.