Emlak
Bulgaristan'da Ev Almak: Arsa Yasağı, Şirketle Alım ve Masraflar
Türk vatandaşları Bulgaristan'da daire ve bina alabilir, ancak arsa mülkiyeti edinemez (Anayasa m. 22, Mülkiyet Kanunu m. 29). Bahçeli ev ya da…
Emlak · Bulgaristan
Bulgaristan'da Gayrimenkul Alım Danışmanlığı
Sicil kontrolü, noter senedi ve tapu tescilinde Türkçe refakat
- Resmi harçlar ayrı gösterilir
- Lisanslı yerel partnerler
- Türkçe görüşme
Kısa cevap
Türk vatandaşları Bulgaristan'da daire ve binayı kendi adına alabilir; arsa mülkiyeti ise AB dışı vatandaşlara kapalı, bunun için Bulgaristan'da kurulu bir şirket gerekir. Satış noter senediyle yapılır ve Tapu Ajansı'na tescil edilir. Masraflar: belediye devir vergisi %0,1-3, tescil harcı %0,1 (en az 5,11 €), noter ücreti ve KDV. Sicil kontrolünden tescile kadar Türkçe refakat ederiz.
Bulgaristan'da gayrimenkul alım danışmanlığı için Türkçe destek: PeraGate Global (Sofya merkezli). Telefon ve WhatsApp: +995 555 58 80 71.
Bir bakışta
Kısa bilgiler: Gayrimenkul alım danışmanlığı, Bulgaristan
- Ne yapıyoruz
- Mülk ve tapu kontrolü, bağımsız değerleme, alım işleminde Türkçe refakat.
- Nerede
- Bulgaristan (ofis: Sofya)
- Kim yürütür
- PeraGate Global: süreç planı, koordinasyon ve Türkçe iletişim. Noter onayı ya da yeminli tercüme gerekiyorsa bunları lisanslı üçüncü taraflar yapar.
- Ücret
- PeraGate hizmet bedeli talebe göre, ön görüşmeden sonra teklif edilir. Resmi harçlar ve üçüncü taraf ücretleri ayrıca ödenir.
- Tipik süre
- Süre sicil kontrolü, noter randevusu ve belgelerin hazırlığına bağlı
- Kararı kim verir
- İlgili resmi kurum ya da banka. PeraGate Global resmi kurum değildir ve onay sözü vermez.
- Nasıl başlanır
- WhatsApp'tan yazın ya da arayın; ilk görüşmede durumunuza göre belge listesini ve ücret teklifini çıkarırız. WhatsApp İletişim +995 555 58 80 71
Size uygun mu?
Kimler için / kimler için değil
Kimler için
- Sofya, Filibe, Varna ya da Burgaz'da daire almak isteyen Türk vatandaşları
- Bahçeli ev ya da arsa için şirket üzerinden alımı değerlendirenler
- Türkiye'den vekâletle alım yapmak isteyenler
Kimler için değil
- Kendi adına arsa ya da tarım arazisi almak isteyen Türk vatandaşları: yasal olarak edinemez
- Belirli bir getiri, değer artışı ya da oturum izni taahhüdü bekleyenler
- Satıcı adına aracılık bekleyenler: alıcı tarafında danışmanlık veririz
Ücretler
Ücret tablosu
| Kalem | Tür | Tutar |
|---|---|---|
| PeraGate hizmet bedeli | PeraGate ücreti | Talebe göre |
| Belediye devir vergisi Matrahın %0,1-3'ü, oranı belediye belirler | Resmi harç | Tarifeye göre |
| Tapu Ajansı tescil (vpisvane) harcı Matrahın %0,1'i, en az 5,11 € | Resmi harç | Tarifeye göre |
| Noter ücreti Noter Tarifesi'ne göre kademeli, üzerine %20 KDV | Üçüncü taraf | Tarifeye göre |
| Yeminli tercüme (gerekirse) Partner tarifesine göre | Üçüncü taraf | Tarifeye göre |
Ücrete dahil
- Alım amacınıza göre (kullanım, kira, şirket) kontrol listesi
- Emlak sicilinde malik, ipotek ve haciz kaydının kontrolü
- Vergi ve harç hesabı: devir vergisi, tescil harcı, noter ücreti
- Noter randevusu ve imzada Türkçe refakat
- Tescil sonrası belediyeye emlak vergisi beyanı adımlarının planı
Ücrete dahil değil
- Belediye devir vergisi, tescil harcı ve noter ücreti (ayrıca ödenir)
- Yeminli tercüme ve Türkiye'deki noter/apostil ücretleri (üçüncü taraf)
- Mülk bedeli ve satıcıya yapılan ödemeler
- Hukuki temsil ve dava işleri (lisanslı avukat partnerle)
Süreç
Adım adım süreç
Amaç ve yapı
Daireyi kendi adınıza mı, yoksa arsa içerdiği için şirket üzerinden mi alacağınızı netleştiririz. Şirket gerekiyorsa kuruluşu ayrı planlarız.
Tipik 1 gün
Sicil kontrolü
Tapu Ajansı'nın emlak sicilinden malik, ipotek ve haciz kayıtlarını kontrol ederiz. Kayıt temiz değilse kaparo vermemenizi öneririz.
Tipik 2-5 iş günü
Vergi ve harç hesabı
Belediyenin vergi değeri ile sözleşme bedelini karşılaştırıp devir vergisi, tescil harcı ve noter ücretini önceden hesaplarız.
Tipik 1-2 iş günü
Noter ve tescil
Noter senedinin imzasında Türkçe refakat ederiz; tercüman gerekirse lisanslı partnerle ayarlanır. Senet emlak siciline tescil edilir.
Noter randevusuna bağlı
Süreler tipiktir; karar ve işlem süresi ilgili kuruma aittir.
Belgeler
Gerekli belgeler
- Alıcının geçerli pasaportu
- Bulgaristan'da kişisel tanımlama numarası (LNCh) varsa ilgili belge
- Satıcının tapu belgesi (нотариален акт) ve sicil kaydı
- Belediyeden vergi değeri belgesi
- Vekâletle alımda: Türkiye'de düzenlenmiş, apostilli vekâletname ve Bulgarca yeminli tercümesi
- Şirketle alımda: şirketin Ticaret Sicili kaydı ve yetkili kararı
Dikkat
Sık görülen ret nedenleri ve hatalar
- Bahçeli evi ya da arsayı kişisel adla almaya çalışmak: arsa AB dışı vatandaşa kapalı
- Sicil kaydını görmeden kaparo ödemek
- Masrafı yalnızca sözleşme bedeli üzerinden hesaplamak: matrah, vergi değeri daha yüksekse onun üzerinden
- Leva ile yazılmış eski tutarları avroya çevirmeden karşılaştırmak (1 € = 1,95583 leva)
- Daire almanın otomatik olarak oturum izni vereceğini sanmak
Daire mi, şirket mi?
Yalnızca daire alacaksanız mülkü kendi adınıza tescil ettirebilirsiniz. Bahçeli ev ya da arsa söz konusuysa arsa yasağı nedeniyle alımı Bulgaristan'da kurulu bir şirket yapar; bu durumda önce şirket kurulumu planlanır. Şirketin muhasebe ve beyan yükü süreklidir, bu yüzden yapıyı alımdan önce netleştiririz. Ayrıntılar Bulgaristan'da ev almak rehberinde.
Mülk aldıktan sonra
Tescilden sonra mülk için belediyeye emlak vergisi beyanı verilir; yıllık emlak vergisi vergi değerinin %0,01-0,45'i arasında, oranı belediye belirler (PwC, 02.08.2026). Belgeleriniz Türkiye'den gelecekse tercüme, noter ve apostil hizmetine, oturum seçenekleri için oturum izni sayfasına bakın.
Ön görüşme
Planınızı birlikte netleştirelim
Durumunuzu WhatsApp'tan kısaca yazın. Hangi adımların, belgelerin ve ücretlerin sizi beklediğini Türkçe anlatalım.
- Türkçe görüşme
- Lisanslı yerel partnerler
Sık sorulanlar
Sık sorulan sorular
Sorunuz listede yok mu?
Durumunuzu birkaç cümleyle yazın; ülke, vergi, oturum ve belge sorularınızı Türkçe yanıtlayalım.
- Türkçe görüşme
- Lisanslı yerel partnerler
Türk vatandaşı Bulgaristan'da ev alabilir mi?
Daire ve binayı kendi adına alabilir. Arsa mülkiyeti AB dışı vatandaşlara kapalı; yasal miras ya da uluslararası antlaşma istisnaları dışında edinilemez (Anayasa m. 22, Mülkiyet Kanunu m. 29).
Arsa almak için ne gerekir?
Bulgaristan'da kurulu bir şirket, tarım arazisi dışındaki arsayı kendi adına alabilir. Tarım arazisi AB dışı yabancıların kontrol ettiği şirketlere de kapalı.
Alım masrafları ne kadar?
Belediye devir vergisi %0,1-3, Tapu Ajansı tescil harcı %0,1 (en az 5,11 €) ve noter ücreti artı %20 KDV. Matrah, sözleşme bedeli ile vergi değerinden yüksek olanıdır.
Ev alarak oturum izni alabilir miyim?
Sıradan bir daire alımı oturum izni vermez. Yabancılar Kanunu m. 24/1/19 gayrimenkule en az 600.000 leva (yaklaşık 306.775 €) yatırım şartı arar. Oturum kararı Göç Müdürlüğü'ne aittir.
Devamını okuyun
İlgili rehberler
- Şirket, vergi ve banka
Bulgaristan'da Şirket Kurma 2026: EOOD ve OOD Harcı, Belgeler, Süre
Bulgaristan'da limited şirket tek ortaklıysa EOOD, çok ortaklıysa OOD olarak Ticaret Siciline (Registry Agency) kaydedilir. Eylül 2026…
- Oturum ve çalışma
Bulgaristan Oturum İzni Türleri ve Şartları (2026)
Bulgaristan'da uzun süreli oturumun ilk adımı D vizesidir (100 EUR); izin, İçişleri Bakanlığı Göç Müdürlüğü'nden alınır. Şirket kurmak tek…
- Evlilik ve belgeler
Bulgaristan'da Apostil, Tercüme Onayı ve Diploma Tanıma (2026)
Türkiye ve Bulgaristan Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf; Türk resmi belgesine Türkiye'de apostil yeterli, konsolosluk tasdiki gerekmez. Belge…
- Evlilik ve belgeler
Bulgaristan'da Avukat Ücretleri, Baro Sicil Sorgusu ve Avukat Bulma
Bulgaristan'da avukat ücreti, Yüksek Baro Konseyi'nin Наредба № 1 yönetmeliğinin Şubat 2025 değişikliğinden beri yazılı sözleşmeyle serbestçe…
Kaynaklar
Kaynaklar
- ELRA – Bulgaria: Limitations to foreigners (elra.eu, erişim )
- Агенция по вписванията – Тарифа за държавните такси (2026) Resmi kaynak (registryagency.bg, erişim )
- PwC Tax Summaries – Bulgaria, Other taxes (taxsummaries.pwc.com, erişim )
- ECB – Bulgaria euro changeover Resmi kaynak (ecb.europa.eu, erişim )
İletişim
Durumunuzu bize anlatın
Size hangisi kolaysa oradan ulaşın: WhatsApp'tan yazın, arayın ya da formu doldurun; görüşmeyi Türkçe yaparız.
Telefon
Konuşarak anlatmak isterseniz arayın. Tüm ülkeler için aynı numarayı kullanıyoruz; hat Tiflis merkez ofisimizde (+995).
+995 555 58 80 71Ulaşamazsanız WhatsApp'tan yazın, mesajınızı görünce döneriz.
Yazdıktan sonra
- Talebinizi okur, hangi ülke ve hizmetle ilgili olduğuna bakarız.
- Verdiğiniz numaradan sizi arar ya da WhatsApp'tan yazarız.
- Gereken adımları, belgeleri ve ücretleri konuşuruz. Yardımcı olamayacağımız bir konuysa bunu açıkça söyleriz.