Ukrayna'da Kira Geliri Vergisi 2026: Oranlar, Beyan ve Türkiye Tarafı

Ukrayna'da bir daireyi ya da dükkânı kiraya veriyorsanız, 23 Ekim 2026'dan itibaren konut ve konut dışı taşınmaz kira gelirinde gelir vergisinin (ПДФО) %18 yerine %5 uygulandığı bildiriliyor; askeri vergi %5 olarak kaldığı için toplam yük %10 olur. Bu bilginin tek dayanağı bir ticari muhasebe portalının 22 Ekim 2026 tarihli haberidir (news.dtkt.ua, erişim 29.10.2026): habere göre değişiklik 4903-IX ve 5025-IX sayılı kanunlarla yapıldı ve aynı gün yayımlandı. Kanunların resmi metni zakon.rada.gov.ua ve tax.gov.ua bu ağdan açılmadığı için birinci elden okunamadı; 01.11.2026 itibarıyla oran doğrulanmış sayılmaz. Beyandan önce oranı Ukrayna vergi idaresinden (ДПС) ya da Ukrayna'da mukim bir vergi danışmanından teyit ettirin. Arsa ve arazi payı kirasında hiçbir şey değişmedi; aynı kaynağa göre oran %18 gelir vergisi + %5 askeri vergi olarak sürüyor.

01.11.2026 itibarıyla Ukrayna'da sıkıyönetim ve genel mobilizasyon 29 Ocak 2027'ye kadar uzatılmış durumdadır (Verkhovna Rada oylaması 26.10.2026, yürürlük 31.10.2026; Ukrainska Pravda, erişim 29.10.2026). Uzatma kararları 90 günde bir yenilenir, okuduğunuz tarihte teyit edin. Sivil hava sahası kapalıdır ve ticari yolcu uçuşu yoktur: EASA'nın Ukrayna hava sahası bülteni CZIB-2022-01 (son revizyon 24.07.2026) geçerliliği 31 Ocak 2027'ye kadar uzatmıştır (EASA, erişim 29.10.2026). T.C. Kiev Büyükelçiliği'nin 16.06.2025 tarihli duyurusu zorunlu olmadıkça Ukrayna'ya seyahat edilmemesini bildiriyor (T.C. Kiev Büyükelçiliği, erişim 29.10.2026). Bu rehber "daire görmeye gidin" demiyor; elinde hâlihazırda Ukrayna'da taşınmaz olan ya da miras yoluyla malik hâline gelen okur için yazıldı.

PeraGate'in Ukrayna'da ofisi yoktur. Beyan ve ödeme işlerini lisanslı yerel muhasebeci ve noterlerle uzaktan Türkçe koordine ediyoruz; kapsamı Ukrayna muhasebe ve beyan koordinasyonu sayfasında kalem kalem yazdık. Vergi hesabını kendi durumunuza göre yapacak kişi lisanslı bir Ukrayna vergi danışmanıdır.

Ukrayna'da kira gelirinin vergi oranı 2026'da kaç?

Konut ve konut dışı taşınmaz kirasında toplam oranın %10, arsa kirasında %23 olduğu bildiriliyor. Aşağıdaki tablo tek bir ticari muhasebe portalının 22.10.2026 tarihli haberine dayanır (news.dtkt.ua, erişim 29.10.2026) ve 01.11.2026 itibarıyla resmi kanun metninden teyit edilmemiştir.

Üç noktayı birbirine karıştırmayın:

• İndirim yalnız gelir vergisini kapsıyor. Askeri vergi (військовий збір) %5 olarak yerinde kaldı (news.dtkt.ua, erişim 29.10.2026). "Kira vergisi %10" demek yerine "gelir vergisi %5 + askeri vergi %5" diye ayrı yazmak, beyanda iki ayrı satır doldurulduğu için daha doğrudur.
• Askeri verginin kalkmasını beklemeyin. Oran 1 Aralık 2024'ten beri %5'tir ve 7 Nisan 2026 tarihli, 14 Nisan 2026'da resmi yayın organında yayımlanan 4835-IX sayılı kanunla, sıkıyönetimin sona erdiği yılı izleyen üç yıl boyunca daha yürürlükte kalacak şekilde uzatıldı (profpressa.com ve Bloomberg Tax, erişim 29.10.2026). Bu iki kaynak da ikinci eldir; kanun metni birinci elden okunmadı.
• Geriye dönük düzeltme yok. Haber kaynağına göre 23 Ekim 2026'dan önce tahakkuk eden ya da ödenen tutarlarda %18 düzeltilmez; yeni oran bu tarihten sonra ilk kez tahakkuk eden ödemelere uygulanır (news.dtkt.ua, erişim 29.10.2026).

Vergiyi kiraya veren mi, kiracı mı hesaplar?

Bu, kiracının kim olduğuna bağlıdır. Haber kaynağının aktardığı değişikliklere göre (news.dtkt.ua, erişim 29.10.2026):

1. Kiracı sıradan bir gerçek kişiyse (serbest meslek sahibi ya da kendi hesabına çalışan değilse), hesaplama ve ödeme sorumluluğu kiraya verendedir. Vergi yıllık beyanname ile bildirilir ve yıl sonunda ödenir (Vergi Kanunu md. 170.1.5 değişikliği, 4903-IX).
2. Kiracı bir işletme ya da FOP ise (şahıs işletmesi), kira ödemesinden vergiyi o keser ve vergi dairesine yatırır; habere göre oran artık %18 değil %5'tir (md. 170.1.4 değişikliği, 5025-IX).

Madde metinlerinin değişiklik sonrası hâli birinci elden okunmadığı için bu iki ayrım da teyide açıktır. İkinci durumda beyan yükü sizden kalkmış gibi görünse de kesintinin doğru oranla yapıldığını sözleşme ve banka kaydı üzerinden takip etmek kiraya verenin yararınadır: hatalı kesilen vergiyi geri almak ayrı bir idari süreçtir.

Kira gelirini hangi takvimde beyan edersiniz?

Gerçek kişilerde vergilendirme dönemi takvim yılıdır; yıllık beyan izleyen yılın 30 Nisan'ına, ödeme ise 31 Temmuz'una kadar yapılır. Yurt dışında ödenen vergi için mahsup belgesi temin edilmesi gerekiyorsa beyan süresi başvuru üzerine 31 Aralık'a kadar uzatılabilir. Bu takvim PwC Tax Summaries'in Ukrayna bireysel vergi idaresi sayfasından alınmıştır (30.06.2026 güncellemesi, erişim 29.10.2026); Ukrayna vergi idaresinin kendi sayfasından teyit edilmemiştir.

Beyan için Ukrayna vergi numarası (RNOKPP) gerekir. Ukrayna Devlet Vergi Servisi'nin kayıt sayfasına göre numara Ukrayna'ya gelmeden de kaydettirilebiliyor ve hazırlanan belge yurt dışına ya da bir Ukrayna diplomatik temsilciliğine gönderilebiliyor; yabancı dildeki belgeler için noter onaylı Ukraynaca tercüme isteniyor (State Tax Service of Ukraine, erişim 29.10.2026). Başvurunun güncel formunu ve süresini vergi dairesinden teyit ettirmek gerekir, bu yüzden burada gün sayısı yazmıyoruz; başvuru, noter onaylı ve gerekiyorsa apostilli vekâletname ile bir temsilci aracılığıyla da yapılabiliyor.

Vergi mukimliği kira vergisini değiştirir mi?

Kira gelirinde oran mukimliğe göre ayrışmıyor, ama mukimlik statünüz başka iki yerde doğrudan para demektir. Birincisi satış: taşınmaz satışında mukim satıcıya %5, mukim olmayana %18 gelir vergisi uygulanır ve vergi noter onayından önce ödenir. İkincisi miras: mukim olmayan mirasçı için oran %18 gelir vergisi + %5 askeri vergidir ve noter, vergi ödendiğine dair belge olmadan veraset belgesini vermez. Bu iki bilgi WikiLegalAid'in taşınmaz işlemlerinde vergiler sayfasına dayanır (15.09.2026 güncellemesi, erişim 29.10.2026).

Mukimlik Vergi Kanunu'nun 14.1.213 alt bendine göre sabit bir sırayla belirlenir: ikametgâh, daimi ikametgâh, hayati menfaatlerin merkezi, takvim yılında 183 gün ve son olarak vatandaşlık (aynı kaynak; madde metni birinci elden okunmadı). Yaygın hatanın tersine 183 gün kuralı yedek ölçüttür; Ukrayna'da 183 günden az kalmak tek başına mukim olmadığınızı kanıtlamaz. Ailesi ya da mülkü Ukrayna'da olan kişiler idare nezdinde tartışma konusu olabilir. Statü her raporlama yılı için ayrı belirlenir; ayrıntı için Ukrayna vergi mukimliği desteği sayfasına bakın.

Türkiye'de de beyan etmek gerekir mi?

Evet, gelir Türkiye'de de beyan edilir ve Ukrayna'da ödenen vergi mahsup edilir. Türkiye-Ukrayna Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması 27.11.1996'da imzalandı ve 22.04.1998 tarih, 23321 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı (T.C. Resmî Gazete arşivi, erişim 29.10.2026). Anlaşmanın yürürlüğe girdiği (29.04.1998) ve uygulanmaya başladığı (01.01.1999) tarihler anlaşma metninde yazmaz; bu iki tarih PwC Türkiye'nin anlaşma tablosundan alınmıştır (erişim 29.10.2026). Üç madde doğrudan sizi ilgilendirir:

• Madde 6: Bir akit devlet mukiminin diğer akit devlette bulunan gayrimenkul varlıklardan elde ettiği gelir o diğer devlette vergilendirilebilir; üçüncü fıkra bu hükmün kiralamadan elde edilen gelire de uygulanacağını yazar. Yani Ukrayna'daki daireden gelen kira Ukrayna'da vergilendirilir.
• Madde 13: Gayrimenkulün elden çıkarılmasından sağlanan kazanç da malın bulunduğu devlette vergilendirilebilir.
• Madde 23: Mukim olduğunuz devlet, diğer devlette ödenen vergiye eşit bir tutarın mahsubuna izin verir; mahsup, o gelire isabet eden vergi tutarını aşamaz.

Madde özetleri anlaşmanın resmi Türkçe metninden alınmıştır (T.C. Resmî Gazete, 22.04.1998, Sayı 23321, erişim 29.10.2026). Mahsup otomatik değildir: Türkiye'deki beyanınızda Ukrayna'da ödenen vergiyi belgelemeniz gerekir ve ödediğiniz Ukrayna vergisi Türkiye'deki vergiden yüksekse fark size iade edilmez. Anlaşmanın kendi metni ile Türkiye tarafındaki uygulama arasındaki ayrıntıyı Türkiye'deki mali müşavirinize sorun; anlaşmanın madde yapısını Türkiye-Ukrayna çifte vergilendirme anlaşması rehberinde ayrıca açtık.

Kira sözleşmesinin şekli vergiyi etkiler mi?

Sözleşmenin şekli vergi oranını değiştirmez ama tahsil edemediğiniz bir kirayı mahkemede kanıtlama gücünüzü belirler. Ukrayna Medeni Kanunu'na göre bina, kalıcı yapı ya da bunların ayrı bir bölümünün kirası üç yıldan az olmayan bir süre için yapılıyorsa sözleşme yazılı ve noter onaylı olmak ve devlet tesciline tabi olmak zorundadır; üç yıldan kısa sürelerde adi yazılı şekil yeterlidir (WikiLegalAid kira sözleşmesi sayfası, erişim 29.10.2026). Tescil edilmemiş uzun süreli kira üçüncü kişilere karşı korunmaz; mülkiyet değişirse konumunuz zayıflar.

Diğer başlıklar (hepsi aynı kaynak, erişim 29.10.2026):

• Fesih ihbarı. Belirsiz süreli sözleşmede taraflar her zaman cayabilir, ancak taşınmaz kirasında diğer tarafa yazılı olarak üç ay önce bildirmek zorunludur (sözleşmede başka süre yoksa).
• Kendiliğinden yenilenme. Kiracı süre bittikten sonra kullanmaya devam ederse ve bir ay içinde itiraz etmezseniz sözleşme aynı süreyle yenilenmiş sayılır.
• Tek taraflı artış yasağı. Konut kullanım bedelinin tek taraflı değiştirilmesi, sözleşmede ya da kanunda aksi öngörülmedikçe yasaktır. "Dolar endeksli, her ay revize edilir" türü bir mekanizma geçerli olacaksa sözleşmede açıkça yazılı olmalıdır.
• Alt kira. Yalnız malikin rızasıyla mümkündür ve süresi ana kira süresini aşamaz.

Sözleşme maddelerini ve tescil adımlarını Ukrayna kira sözleşmesi rehberinde ayrı ayrı yazdık.

Kira geliri dışında hangi vergiyi ödersiniz?

Malik olarak yıllık taşınmaz vergisi de tahakkuk eder. Vergi Kanunu md. 266.5.1'e göre oran, vergi yılının 1 Ocak tarihinde geçerli asgari ücretin en fazla %1,5'i kadar olmak üzere metrekare başına yerel meclis kararıyla belirlenir. Md. 266.4.1'deki muafiyet alanları daireler için 60 m², müstakil evler için 120 m², karışık durumda toplam 180 m²'dir; yerel meclisler bu sınırları artırabilir ve kendi muafiyet listelerini yapabilir (WikiLegalAid taşınmaz vergisi sayfası, erişim 29.10.2026). 2026 asgari ücret tutarı resmi kaynaktan teyit edilemediği için metrekare başına UAH tutarı vermiyoruz; tutarı taşınmazın bulunduğu yerel meclisin kararından kontrol ettirin. Emlak vergisi kalemleri için Ukrayna taşınmaz vergileri rehberine bakın.

Kira gelirini Türkiye'ye transfer edebilir misiniz?

Bu soruya kesin cevap vermiyoruz, çünkü teyit edilmemiştir. Ukrayna'da döviz işlemleri sıkıyönetim süresince Ukrayna Milli Bankası'nın (NBU) 24.02.2022 tarihli 18 sayılı kararıyla sınırlandırıldı ve rejim 2026'da kademeli olarak gevşetiliyor: 10.08.2026 tarihli 90 sayılı kararla hane halkı limitleri yükseltildi ve yurt dışında konut kirası ödemeleri için ayrı bir aylık limit tanımlandı (NBU, 10.08.2026 tarihli 90 sayılı karar sayfası, erişim 29.10.2026). Ancak bu limitler Ukrayna'da yaşayanların yurt dışına yaptığı ödemelerle ilgilidir. Mukim olmayan bir malikin Ukrayna'da elde ettiği kira gelirini hangi limit ve belgelerle yurt dışına çıkarabileceği, 18 ve 90 sayılı kararların tam metni bu çalışma kapsamında okunmadığı için açık kalmıştır. Transferi planlamadan önce bankanızdan ve Ukrayna'da mukim bir danışmandan yazılı teyit alın.

Savaş hasarında daireniz ve kira geliriniz korunur mu?

Hayır, yabancı malik için devlet tazminatı ve devlet destekli sigorta yoktur. İki kaynak bunu açıkça ortaya koyuyor:

• Devlet tazminatı yalnız Ukrayna vatandaşlarına açıktır. 22 Mayıs 2023'te yürürlüğe giren 2923-IX sayılı kanun, hasarlı ya da yıkılmış taşınmaz için tazminat alabilecek gerçek kişileri "Ukrayna vatandaşları" olarak tanımlar (WikiLegalAid savaş hasarı tazminatı sayfası, erişim 29.10.2026). Türk vatandaşı malik eVidnovlennia programına başvuramaz.
• Devletin savaş riski sigortası programı yalnızca işletmeleredir. Bakanlar Kurulu'nun 28 Kasım 2025 tarihli 1541 sayılı kararnamesiyle onaylanan ve 1 Ocak 2026'da işlemeye başlayan mekanizma, İhracat Kredi Ajansı eliyle işletmelere (суб'єкти господарювання) açıktır; özel kişinin konutu kapsam dışındadır (Ukrayna Ekonomi ve Çevre Bakanlığı, 03.12.2025, erişim 29.10.2026). Program limitleri 2026 boyunca birkaç kez değiştirildi; güncel tutarı kurumdan doğrulatın.

Pratik sonuç: kira geliri akarken bile bina riski sizde kalır. Özel sigortacıların savaş riskini kapsayıp kapsamadığı teyit edilmemiş olduğu için teminat tutarı yazmıyoruz; poliçenin savaş istisnası maddesini satın almadan önce okutun.

İşgal altındaki topraklarda yapılan taşınmaz işlemleri yapıldığı andan itibaren geçersizdir; o bölgelerdeki mülkiyet işlemleri yalnız işgal dışındaki Ukrayna kurumlarında yürütülür. Aktif çatışma bölgelerinde noter ve tescil memurları Bakanlar Kurulu'nun 6 Mart 2022 tarihli 209 sayılı kararnamesi gereği işlem yapamaz (WikiLegalAid taşınmaz satış sözleşmesi sayfası, erişim 29.10.2026). Bölge listeleri güncellenir; her işlemden önce teyit edin.

Kira piyasası 2026'da ne durumda?

Resmi olarak söylenebilecek şey kira seviyesi değil, kira endeksinin yönüdür. Ukrayna Milli Bankası'nın Temmuz 2026 tarihli Enflasyon Raporu'na göre konut kirasının yıllık artış hızı 2023 başından bu yana ilk kez %10'u aştı; rapor nedenler arasında ücret artışlarını, uzun elektrik kesintilerini ve ön cephe bölgelerindeki güvenlik riskleri sonrası hızlanan iç göçü sayıyor (NBU, Enflasyon Raporu Temmuz 2026, erişim 29.10.2026). Haziran 2026 tarihli Finansal İstikrar Raporu'na göre Kiev'de, ülkenin güneyinde ve merkezinde kira bedeli geçen sonbahardan bu yana pratik olarak değişmedi; yalnız batı bölgelerinde artış sürdü. Ticari taraf için aynı rapor, kira bedellerinin ortalamada değişmediğini, yalnız en kaliteli objelerde bir miktar arttığını yazıyor (NBU, Finansal İstikrar Raporu Haziran 2026, erişim 29.10.2026).

Şehir bazında "Kiev'de bir daire ayda şu kadar dolar" diye resmi bir veri serisi yoktur. Aynı Finansal İstikrar Raporu'na göre Devlet İstatistik Servisi Mayıs 2026'da konut fiyat endeksi metodolojisini güncelledi ve endeks verisini OLX ilanlarından alıyor; yani "devlet istatistiği" olarak sunulan rakam da ilan verisidir, gerçekleşen işlem fiyatı değildir (NBU, Finansal İstikrar Raporu Haziran 2026, erişim 29.10.2026). Portal rakamlarını bütçe planında kullanacaksanız kaynağını ve tarihini yazarak, tahmin olduğunu belirterek kullanın.

Hangi adımı kimle yürütürsünüz?

Beyan, sözleşme ve tescil işlerinin her biri ayrı bir lisanslı yerel profesyonelin işidir; biz bu zinciri Türkçe kurar ve takip ederiz. Yıllık beyan ve vergi hesabı Ukrayna'da mukim muhasebeci ya da vergi danışmanıyla, sözleşmenin noter onayı ve tescili noterle, taşınmaz alım satımı ise Ukrayna gayrimenkul alım koordinasyonu kapsamında yürür. Vekâletnamede düzenleme tarihi bulunmazsa vekâletname hükümsüzdür ve mal tasarrufu vekâletnamesinde vekâlet verenin Ukrayna vergi numarası yazılmak zorundadır (WikiLegalAid vekâletname düzenleme usulü sayfası, erişim 29.10.2026); Türkiye'de düzenlenen vekâletname apostil ve yeminli tercüme ile ya da Ukrayna konsolosluğunda düzenlenerek kullanılır.

Son bir uyarı: askeri vergi oranı, kira gelirindeki gelir vergisi, döviz limitleri ve savaş riski sigortası limitleri 2024-2026 arasında birkaç kez değişti. Bu rehberdeki oranlar 29.10.2026 tarihli kaynak taramasına dayanır ve 01.11.2026 itibarıyla güncellenmemiştir; beyan ya da işlem öncesi Ukrayna vergi idaresinden ve noterinizden teyit alın. Durumunuzu konuşmak isterseniz iletişim sayfasından yazabilirsiniz.