Emlak
Bali'de Villa Almak: Yabancılar Hangi Hakla Ev Sahibi Olur?
Bali'de yabancılar tam mülkiyet (hak milik) edinemez. Oturum belgesi olan yabancı, kullanım hakkıyla (hak pakai) müstakil ev ya da apartman…
Emlak · Bali (Endonezya)
Bali'de Gayrimenkul Alım Danışmanlığı
Hak pakai ve leasehold seçeneği, tapu ve arazi kontrolü, PPAT işleminde Türkçe koordinasyon
- Resmi harçlar ayrı gösterilir
- Lisanslı yerel partnerler
- Türkçe görüşme
Kısa cevap
Bali'de yabancılar tam mülkiyet (hak milik) alamaz; oturum belgesi olan yabancı hak pakai ile müstakil ev ya da daire edinir. Bali'de asgari fiyat müstakil evde 5 milyar IDR, dairede 2 milyar IDR (ATR/BPN 1241/2022). Satıcı %2,5 gelir vergisi, alıcı BPHTB öder (Eylül 2026). Biz hak türü, tapu ve sözleşme kontrolünü lisanslı avukat ve PPAT ile Türkçe koordine ederiz.
Bali'de gayrimenkul alım danışmanlığı için Türkçe destek: PeraGate Global (Denpasar merkezli). Telefon ve WhatsApp: +995 555 58 80 71.
Bir bakışta
Kısa bilgiler: Gayrimenkul alım danışmanlığı, Bali (Endonezya)
- Ne yapıyoruz
- Mülk ve tapu kontrolü, bağımsız değerleme, alım işleminde Türkçe refakat.
- Nerede
- Bali (Endonezya) (ofis: Denpasar)
- Kim yürütür
- PeraGate Global: süreç planı, koordinasyon ve Türkçe iletişim. Noter onayı ya da yeminli tercüme gerekiyorsa bunları lisanslı üçüncü taraflar yapar.
- Ücret
- PeraGate hizmet bedeli talebe göre, ön görüşmeden sonra teklif edilir. Resmi harçlar ve üçüncü taraf ücretleri ayrıca ödenir.
- Tipik süre
- Tapu ve arazi kontrolü tipik 1-3 hafta; tescil süresi PPAT ve tapu idaresine bağlı
- Kararı kim verir
- İlgili resmi kurum ya da banka. PeraGate Global resmi kurum değildir ve onay sözü vermez.
- Nasıl başlanır
- WhatsApp'tan yazın ya da arayın; ilk görüşmede durumunuza göre belge listesini ve ücret teklifini çıkarırız. WhatsApp İletişim +995 555 58 80 71
Size uygun mu?
Kimler için / kimler için değil
Kimler için
- Bali'de oturmak için villa ya da daire almak isteyen ve Endonezya oturum belgesi olan ya da alacak Türk vatandaşları
- Leasehold (uzun süreli kira hakkı) teklifini imzadan önce kontrol ettirmek isteyenler
- Villayı işletmeyi düşünüp PT PMA şirket yapısını değerlendirenler
Kimler için değil
- Endonezyalı biri adına (nominee) tapu almak isteyenler: bu yapı hükümsüzdür, bu işte yer almıyoruz
- Belirli bir kira geliri ya da değer artışı taahhüdü bekleyenler
- Hukuki görüş ya da dava takibi arayanlar: bu işler lisanslı Endonezya avukatına aittir
Ücretler
Ücret tablosu
| Kalem | Tür | Tutar |
|---|---|---|
| PeraGate hizmet bedeli | PeraGate ücreti | Talebe göre |
| Satıcının arazi ve bina devri nihai gelir vergisi (PPh) Satış bedelinin %2,5'i; satıcı öder (PP 34/2016) Kaynak: pajak.go.id, 28.09.2026 | Resmi harç | Tarifeye göre |
| BPHTB (alıcının tapu devir vergisi) Oran bölgesel yönetmelikle belirlenir; Badung, Gianyar ve Denpasar oranı doğrulanmadı | Resmi harç | Tarifeye göre |
| PPAT (tapu noteri) ve lisanslı avukat ücreti PPAT ve avukat tarifesine göre | Üçüncü taraf | Tarifeye göre |
Ücrete dahil
- Alım amacınıza göre (oturma, kiraya verme, işletme) hak pakai, leasehold ve şirket seçeneklerinin karşılaştırılması
- Arazinin hak türünün (devlet, HPL ya da hak milik arazisi) ve sertifikat kaydının kontrolünün koordinasyonu
- Bali'deki asgari fiyat eşiğine uygunluk kontrolü
- Satış ya da kira sözleşmesi maddelerinin imzadan önce Türkçe açıklanması
- Lisanslı avukat ve PPAT (tapu noteri) ile yazışmaların Türkçe takibi
Ücrete dahil değil
- Satış bedeli, BPHTB, PPAT ve noter ücretleri
- Lisanslı avukatın hukuki inceleme ücreti
- Oturum izni (KITAS) başvurusu ve harçları
- Tescil kararı (tapu idaresi ATR/BPN'ye aittir)
Süreç
Adım adım süreç
Amaç ve hak türü
Mülkü oturmak, kiraya vermek ya da işletmek için mi aldığınızı konuşuruz. Hak pakai, leasehold ve PT PMA seçeneklerini ve oturum belgesi şartını birlikte değerlendiririz.
Tipik 1-2 gün
Arazi ve tapu kontrolü
Arazinin hangi hak türünde olduğu, sertifikatın kimin adına kayıtlı olduğu ve imar durumu lisanslı avukat ve PPAT üzerinden kontrol edilir. Hak milik arazi üzerindeki hak pakai'nin 30 yılla sınırlı olduğunu hesaba katarız.
Tipik 1-3 hafta
Sözleşme
Satış ya da kira sözleşmesinin maddelerini imzadan önce Türkçe açıklarız; süre, uzatma, bedel ve ödeme takvimi yazılı olmalı. Ödemeler Endonezya içinde rupiyle yapılır.
Satıcıya bağlı
PPAT ve tescil
Devir PPAT huzurunda yapılır, vergiler ödenir ve hak tapu idaresine (ATR/BPN) tescil edilir. Bu aşamada Türkçe koordinasyon sağlarız.
PPAT ve tapu idaresine bağlı
Süreler tipiktir; karar ve işlem süresi ilgili kuruma aittir.
Belgeler
Gerekli belgeler
- Geçerli pasaport
- Endonezya oturum belgesi (KITAS ya da KITAP); hak pakai tescili için gerekli
- Satıcının sertifikat (tapu) belgesi ve kimliği
- Varsa arazinin imar ve bina izni belgeleri
- Ödemenin kaynağını gösteren banka belgeleri
Dikkat
Sık görülen ret nedenleri ve hatalar
- Nominee (Endonezyalı adına) yapısıyla alım: anlaşma hükümsüzdür, mülk tapudaki kişiye ait kalır
- Hak milik arazi üzerindeki hak pakai'yi 80 yıllık sanmak: bu durumda süre en fazla 30 yıl
- Oturum belgesi olmadan hak pakai tescili beklemek
- Bali'deki 5 milyar IDR (müstakil ev) ve 2 milyar IDR (daire) alt sınırını kontrol etmemek
- Villayı izinsiz turistik konaklama olarak kiraya vermek
Bali'de yabancı hangi hakla ev alır?
Hak pakai ile. Yabancılar hak milik edinemez; Endonezya'da oturum belgesi olan yabancı hak pakai ile bir müstakil ev ya da daire edinebilir. Kural Endonezya'nın ulusal toprak mevzuatıdır; Bali'ye özgü olan, yabancıya satıştaki asgari fiyat eşiğidir. Hak türleri, leasehold ve nominee riski Bali'de villa almak rehberinde anlatılıyor.
| Konu | Eylül 2026 itibarıyla | Kaynak |
|---|---|---|
| Hak pakai (devlet/HPL arazisi) | 30 + 20 + 30 yıl | PP 18/2021 |
| Hak pakai (hak milik arazisi) | En fazla 30 yıl, yeni tapu işlemiyle yenilenir | PP 18/2021 |
| Bali'de asgari fiyat | Müstakil ev 5 milyar IDR, daire 2 milyar IDR | ATR/BPN 1241/2022 |
| Satıcının gelir vergisi | %2,5 | PP 34/2016 |
Alım öncesi ve sonrası
Hak pakai tescili için oturum belgesi gerektiğinden Bali'ye giriş ve kalış planınızı Bali vize rehberiyle birlikte yapın. İlk günlerin işleri için varış paketi sayfasına, Bali'deki diğer bilgiler için Bali sayfasına bakın.
Ön görüşme
Planınızı birlikte netleştirelim
Durumunuzu WhatsApp'tan kısaca yazın. Hangi adımların, belgelerin ve ücretlerin sizi beklediğini Türkçe anlatalım.
- Türkçe görüşme
- Lisanslı yerel partnerler
Sık sorulanlar
Sık sorulan sorular
Sorunuz listede yok mu?
Durumunuzu birkaç cümleyle yazın; ülke, vergi, oturum ve belge sorularınızı Türkçe yanıtlayalım.
- Türkçe görüşme
- Lisanslı yerel partnerler
Yabancı olarak Bali'de villa alabilir miyim?
Tam mülkiyetle alamazsınız. Endonezya'da oturum belgeniz varsa hak pakai ile bir müstakil ev ya da daire edinebilirsiniz (PP 18/2021). Bali'de müstakil evde alt sınır 5 milyar IDR, dairede 2 milyar IDR (ATR/BPN 1241/2022).
Hak pakai kaç yıl sürer?
Devlet ya da HPL arazisinde 30 yıl, 20 yıl uzatma ve 30 yıl yenilemeyle toplam 80 yıla kadar. Hak milik arazi üzerinde en fazla 30 yıl, yeni bir tapu işlemiyle yenilenir (PP 18/2021 md. 52).
Leasehold ile villa almak güvenli mi?
Leasehold bir kira hakkıdır, mülkiyet vermez. Güvenlik; kiraya verenin gerçek malik olmasına, sürenin ve uzatma şartlarının yazılı olmasına ve sözleşmenin noterde düzenlenmesine bağlı. Azami süre için resmi bir kaynak doğrulayamadığımızdan süre vermiyoruz.
Villayı kiraya verip gelir elde edebilir miyim?
Turistik konaklama işletmek için yol yabancı sermayeli şirkettir (PT PMA). Ödenmiş sermaye en az 2,5 milyar IDR; konaklama ve gayrimenkul faaliyetlerinde 10 milyar IDR'yi aşan yatırım şartına arazi ve bina dahil (Permen Investasi/BKPM 5/2025, md. 26).
Hangi vergiler ödenir?
Satıcı satış bedelinin %2,5'i oranında nihai gelir vergisi öder (PP 34/2016). Alıcı BPHTB öder; oranı bölgesel yönetmelikle belirlenir.
Devamını okuyun
İlgili rehberler
- Evlilik ve belgeler
Endonezya'da Avukat Ücretleri, Baro Sorgusu ve Avukat Bulma
Endonezya'da avukat ücreti için resmi bir tarife yok: Avukatlık Kanunu 18/2003 md. 21'e göre ücret, avukatla müvekkil arasında makul ölçüde…
- Günlük yaşam
Bali'de Kiralık Villa: Sözleşme, Bildirim ve Resmi Kurallar
Bali'de kiralık villa tutarken üç resmi kurala dikkat edin: ödemeler rupiyle yapılır (Bank Indonesia), yabancı kiracıyı ev sahibi ya da…
- Oturum ve çalışma
Bali KITAS: Endonezya'da Oturum İzni Türleri ve Şartları
Bali'de 30 günden uzun yaşamak için sınırlı oturum izni (KITAS/ITAS) ya da kalıcı oturum izni (KITAP/ITAP) gerekir; kurallar Endonezya'nın…
- Şirket, vergi ve banka
Bali'de Şirket Kurmak: PT PMA Sermayesi, OSS Kaydı ve Villa İşletme
Bali'de yabancı ortaklı şirket PT PMA olarak kurulur ve kural Endonezya'nın tamamında aynıdır. Ekim 2025'ten beri ödenmiş sermaye en az 2,5…
Kaynaklar
Kaynaklar
- PP 18/2021 – Arazi hakları ve apartman birimleri Resmi kaynak (peraturan.bpk.go.id, erişim )
- Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 – Yabancılar için asgari konut fiyatları Resmi kaynak (jdih.atrbpn.go.id, erişim )
- DJP (pajak.go.id) – Arazi ve bina devrinde PPh (PP 34/2016) Resmi kaynak (pajak.go.id, erişim )
- Permen Investasi/BKPM 5/2025 – Yatırım değeri ve sermaye Resmi kaynak (jdih-storage.bkpm.go.id, erişim )
- Bank Indonesia – 17/3/PBI/2015 rupi kullanım zorunluluğu Resmi kaynak (bi.go.id, erişim )
İletişim
Durumunuzu bize anlatın
Size hangisi kolaysa oradan ulaşın: WhatsApp'tan yazın, arayın ya da formu doldurun; görüşmeyi Türkçe yaparız.
Telefon
Konuşarak anlatmak isterseniz arayın. Tüm ülkeler için aynı numarayı kullanıyoruz; hat Tiflis merkez ofisimizde (+995).
+995 555 58 80 71Ulaşamazsanız WhatsApp'tan yazın, mesajınızı görünce döneriz.
Yazdıktan sonra
- Talebinizi okur, hangi ülke ve hizmetle ilgili olduğuna bakarız.
- Verdiğiniz numaradan sizi arar ya da WhatsApp'tan yazarız.
- Gereken adımları, belgeleri ve ücretleri konuşuruz. Yardımcı olamayacağımız bir konuysa bunu açıkça söyleriz.