Ukrayna'da Kiralama Sözleşmesi Kontrolü

Bina, diğer kalıcı yapı ya da bunların ayrı bir bölümünün kirası üç yıldan az olmayan bir süre için yapılıyorsa sözleşme yazılı ve noter onaylı olmak ve devlet tesciline tabi olmak zorundadır. Üç yıldan kısa sürede adi yazılı şekil yeterlidir. Bu ayrım pratikte maliyeti ve takvimi belirler: uzun süreli kira kurgusunda noter ücreti, tercüme ve tescil adımı hesaba katılır. Tescil edilmemiş uzun süreli bir kira, taşınmaz el değiştirdiğinde üçüncü kişilere karşı korunmaz.

Artış mekanizması ve fesih ihbarı. Konut kullanım bedeli sözleşmede belirlenir ve bedelin tek taraflı değiştirilmesi, sözleşmede ya da kanunda aksi öngörülmedikçe yasaktır; bu yüzden dönemsel artış ya da döviz endeksi isteniyorsa mekanizmanın sözleşmede açıkça yazılması gerekir. Belirsiz süreli taşınmaz kirasında yazılı fesih ihbarı üç ay öncedendir. Süre bittikten sonra kiracı kullanmaya devam eder ve kiraya veren bir ay içinde itiraz etmezse sözleşme aynı süre kadar yenilenmiş sayılır. Alt kira ancak malikin rızasıyla mümkündür ve ana kira süresini aşamaz. Ayrıca depozitonun iade koşulu, onarım sorumluluğu, sayaç değerleri ve teslim tutanağı sözleşmeye bağlanmazsa çıkışta uyuşmazlık buradan doğuyor.

Taşınmazını kiraya verecekseniz iş sözleşmenin kontrolüyle bitmiyor: beyan ve oranlar devreye giriyor. Türkiye-Ukrayna Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması md. 6 uyarınca kira geliri malın bulunduğu devlette, yani Ukrayna'da vergilendirilir; Türkiye mükimi ödediği vergiyi md. 23'e göre mahsup eder, ancak geliri Türkiye'de de beyan eder. Oran tarafında konut ve konut dışı taşınmaz kirasında gelir vergisinin 23.10.2026'dan itibaren %5'e indiği, askerî verginin %5 kaldığı ve arsa kirasında oranın %18 olarak kaldığı yazılıdır; resmî metin teyidi yapılmadığı için bunu kesin bir oran olarak sunmuyoruz ve beyan öncesi teyit alınmasını öneriyoruz. Ayrıntı için Ukrayna kira geliri vergisi rehberine ve sözleşme hükümleri için kira sözleşmesi rehberine bakabilirsiniz.

Kira bedeli beklentisi kurarken resmî veriyle ilan verisini ayırmak gerekiyor. Ukrayna Milli Bankası'nın Haziran 2026 Finansal İstikrar Raporu'na göre Kiev'de, ülkenin güneyinde ve merkezinde kira bedeli bir önceki sonbahardan bu yana pratik olarak değişmemiş, yalnız batı bölgelerinde pahalanma sürmüştür. Şehir bazında "aylık ortalama kira şu kadar" diyen resmî bir seri yoktur; portal ilanları resmî veri değildir ve bütçe bu rakamlara dayandırılırsa yanılma payı yüksektir.

Noter, tercüme ve tescil adımı gerekiyorsa sırayı yeminli tercüme ve noter koordinasyonu tarafında planlıyoruz. Hukuki görüş, uyuşmazlık ve dava takibi bizim işimiz değil; bu gerektiğinde Ukrayna avukat koordinasyonu üzerinden lisanslı yerel avukata yönlendiriyoruz. Yıllık taşınmaz vergisi yükümlülüğünüz varsa Ukrayna emlak vergileri rehberi başlangıç noktasıdır.