Ukrayna'da Gayrimenkul Vergileri 2026: Satışta, Kirada, Mirasta Yabancı Malikin Yükü

Ukrayna'da daire satan yabancı satıcı için oran, çok tekrarlanan %5 değil %18'dir: vergi mukimi olmayan kişinin taşınmaz satışından elde ettiği gelir %18 gelir vergisine ve ayrıca %5 askeri vergiye tabidir (WikiLegalAid, Adalet Bakanlığı hukuki yardım sistemi, 15.09.2026 güncellemesi; erişim 29.10.2026). Alıcı tarafta %1 Emeklilik Fonu katkısı, noter işleminde %1 devlet harcı ve tescilde 2026 yılı için 330 UAH idari harç doğar. Vergilerin tamamı noter onayından önce ödenir.

Önce üç uyarı: Ukrayna'da sıkıyönetim 29 Ocak 2027'ye kadar yürürlüktedir, sivil hava sahası kapalıdır ve ticari uçuş yoktur, T.C. Kiev Büyükelçiliği 16.06.2025 tarihli duyurusunda zorunlu olmadıkça Ukrayna'ya seyahat edilmemesini bildirmektedir. Bu rehber mevcut malikin ve mirasçının vergi yükümlülüğünü anlatır; "daire görmeye gidin" türü bir çağrı içermez.

PeraGate'in Ukrayna'da ofisi yoktur; avukatlık ya da muhasebe hizmeti vermez, danışmanlık ve koordinasyon yapar. Noter, değerleme uzmanı ve muhasebeci gibi lisanslı yerel profesyonellerle süreci uzaktan Türkçe koordine ederiz; neyin dahil olduğunu Ukrayna gayrimenkul alım desteği sayfasında kalem kalem yazdık. Beyan ve vergi hesabı tarafı için Ukrayna muhasebe ve beyan desteği ayrı bir hizmettir.

Satışta yabancı satıcı hangi vergileri öder?

Vergi mukimliğine göre ikiye ayrılır. Vergi Kanunu'nun 172. maddesine göre bir vergi yılı içinde birden fazla taşınmaz satan mukim satıcı matrahın %5'i oranında vergilenir; mukim olmayan satıcı için aynı işlemde oran %18'dir. Askeri vergi her iki halde de %5'tir ve yalnız gelir vergisi doğan satışlarda alınır.

Kaynak: WikiLegalAid, "Nerede taşınmaz işlemlerinde vergi ve harçlar", 15.09.2026 güncellemesi; erişim 29.10.2026.

Belirleyici olan vatandaşlık değil vergi mukimliğidir (Vergi Kanunu md. 14.1.213). Kaynak metinlerdeki "yabancı" ifadesi pratikte mukim olmayanı anlatır. Mukimlik testi sıralamalıdır: ikametgâh, daimi ikametgâh, hayati menfaatlerin merkezi, takvim yılında en az 183 gün ve son sırada vatandaşlık. 183 gün bir yedek kriterdir ve tek başına mukim olmadığınızı kanıtlamaz (OECD'ye Ukrayna'nın bildirdiği mukimlik kuralları ve Ligazakon analizi, erişim 29.10.2026). Ukrayna'da şirketi ya da mülkü olup yurt dışında yaşayan kişiler için bu nokta idareyle tartışma konusu olabilir.

Vergi hangi tutar üzerinden hesaplanır?

Sözleşme fiyatı üzerinden, ancak bir tabanla. Gelir, satış sözleşmesindeki fiyat esas alınarak belirlenir fakat bu fiyat Değer Raporları Tek Veri Tabanı'nın (Devlet Mülkiyet Fonu tarafından yürütülür) elektronik değerleme modülünün hesapladığı değerden ya da Tek Veri Tabanı'na kayıtlı bir değerleme raporundaki piyasa değerinden düşük olamaz. Noter, işlemden önce elektronik değerleme bilgi belgesinin içeriğini veya raporun veri tabanına kayıtlı olup olmadığını ve tekil kayıt numarasının varlığını kontrol etmekle yükümlüdür (WikiLegalAid, erişim 29.10.2026).

Bunun pratik sonucu açıktır: sözleşmeye düşük fiyat yazarak vergi düşürme yolu kapalıdır ve noter bunu geçirmek zorunda değildir. Değer bilgileri Devlet Mülkiyet Fonu'nun sitesinde açık veri olarak yayınlanır.

Üç yıl ve yılda tek satış muafiyeti kime yarar?

Vergi Kanunu md. 172, bir takvim yılı içinde bir defadan fazla olmamak üzere satılan konut, daire veya bir kısmı, oda, bahçe/yazlık evi ile Toprak Kanunu md. 121'deki bedelsiz devir normunu aşmayan arsadan elde edilen geliri, malın üç yıldan fazla mülkiyette bulunması şartıyla vergiden muaf tutar. Miras yoluyla edinilen malda üç yıl koşulu uygulanmaz. Ticari taşınmaz muafiyete girmez.

Muafiyet dar olduğu için pratikte çoğunlukla yerli satıcıyı korur: bir yıl içinde ikinci satışa geçen ya da üç yılı tamamlamamış yabancı satıcı doğrudan %18 + %5 bandına girer. Gelir vergisi doğmadığı hallerde askeri vergi de doğmaz.

Mülkiyet ne zaman geçer ve tescil ne kadar tutar?

Noter imzasıyla değil tescille. Mülkiyet, Devlet Eşya Hakları Sicili'ne tescil edildiği anda geçer; tescil, başvurunun sicile kaydedilmesinden itibaren beş iş gününü geçmeyen sürede, noter işlemi sonucu yapılıyorsa işlemin bitiminden hemen sonra tamamlanır. Mülkiyet hakkının tescili için alınan idari harç, başvuru yılının 1 Ocak tarihindeki asgari geçim tutarının onda biri kadardır ve 2026 yılında 330 UAH'dir (WikiLegalAid, 15.09.2026; erişim 29.10.2026). Ek harçla hızlandırma mümkündür.

Noter onayına tabi satışta gerçek kişiler arasında nakit ödeme sınırı 50.000 UAH'dir; bu tutarın üstü zorunlu olarak banka üzerinden ödenir. Bu iki tutar dışında bu rehberde mutlak UAH rakamı verilmez; diğer kalemler oran ve formül olarak yazılmıştır.

Her yıl ödenecek emlak vergisi ne kadar?

Yerel meclis kararıyla belirlenir ve üst sınırı kanun koyar. Vergi Kanunu md. 266.5.1'e göre taşınmaz maliklerine, taşınmazın yeri ve türüne göre köy/kasaba/şehir meclisi kararıyla belirlenen ve vergi yılının 1 Ocak tarihindeki asgari ücretin %1,5'ini geçmeyen bir metrekare vergisi tahakkuk eder. Muafiyet alanları md. 266.4.1'de yazılıdır: daire veya daireler için sayısına bakılmaksızın 60 m², müstakil ev veya evler için 120 m², farklı türde konut taşınmazı birlikteyse toplam 180 m². Yerel meclisler bu sınırları artırabilir ve kendi muafiyet listelerini belirleyebilir. Vergi idaresi bildirim-kararı göndermemişse mükellef gecikme cezasından ve sorumluluktan muaf olur.

Bu rehberde metrekare başına UAH tutarı yazmıyoruz: 2026 asgari ücret tutarı resmi kaynaktan doğrulanamadı, dolayısıyla yalnız üst sınır formülü güvenle verilebilir. Arsa tarafında arazi vergisi ayrıdır, yıllık tahakkuk edip eşit aylık taksitlerle ödenir ve Ukrayna'nın devlet yatırım kurumu üst sınırı normatif parasal değerin %1'ine kadar olarak göstermektedir (UkraineInvest, erişim 29.10.2026).

Kira gelirinde oran değişti mi?

Değişti, ama teyit edilmesi gereken bir değişiklik. 22 Ekim 2026'da yayımlanan 4903-IX ve 5025-IX sayılı kanunlar Vergi Kanunu'nun 170. maddesini değiştirmiş, kirayla ilgili hükümler 23 Ekim 2026'da yürürlüğe girmiştir: konut ve konut dışı taşınmaz kira gelirinde gelir vergisi %18 yerine %5 olarak uygulanır. Askeri vergi %5 olarak kalmıştır, yani toplam yük %10'dur. Arsa ve arazi payı kirasında oran %18'dir. 23 Ekim'den önce tahakkuk eden tutarlarda eski oran düzeltilmez.

Bu bilginin resmi kanun metni doğrulanamadı; şu an tek dayanak ticari bir muhasebe yayınıdır. Kira sözleşmesi imzalamadan ya da beyan vermeden önce oranı Ukrayna vergi idaresinden veya yerel muhasebeciden teyit ettirin. Kiracı bir işletme ya da FOP ise vergiyi kaynakta o keser; kiracı sıradan bir gerçek kişiyse hesaplama ve ödeme sorumluluğu kiraya verende kalır ve yıllık beyanname verilir.

Miras ve bağışta yabancı için oran ne olur?

Her iki işlemde yabancı tarafın bulunması oranı yukarı çeker. Vergi Kanunu md. 174'e göre miras üç oranlıdır: belirli yakınlık derecelerinde sıfır, bunların dışındaki mirasçılarda %5 ve mukim olmayan mirasçının mukim miras bırakandan aldığı her tür miras konusunda %18. Askeri vergi %5'tir. Noter, mukim olmayan mirasçıya veraset belgesini ancak vergiyi ödediğine dair belge varsa verir (md. 174.4): sıra önce vergi, sonra belge, sonra tapu tescilidir.

Bağış ve trampada da taraflardan biri yabancı olduğunda gelir vergisi %5 yerine %18 olur; bağışta %1 Emeklilik Fonu katkısını bağışlayan öder. Yani Ukrayna'daki daireyi Türkiye'deki akrabaya "bağış" göstererek vergiden kaçmak mümkün değildir.

Türkiye'de ikinci kez vergi öder miyim?

Hayır, ancak beyan yükümlülüğü kalkmaz. Türkiye-Ukrayna Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması 27.11.1996'da Ankara'da imzalanmış ve tam Türkçe metni 22.04.1998 tarih ve 23321 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır; anlaşma yürürlüktedir ve feshedildiğine dair bir bulgu yoktur. Resmî metne göre md. 6/1 ve 6/3, gayrimenkul varlıklardan elde edilen gelirin -kiralama dahil- malın bulunduğu devlette vergilendirilebileceğini; md. 13/1, md. 6'da belirtilen gayrimenkul varlıkların elden çıkarılmasından sağlanan kazancın yine o devlette vergilendirilebileceğini söyler. Md. 23/a'ya göre mukim olduğunuz devlet, diğer devlette gelir üzerinden ödediğiniz vergiye eşit bir miktarın doğrudan ya da indirim yoluyla mahsubuna izin verir; mahsup, o gelire isabet eden ve mahsuptan önce hesaplanan vergi tutarını aşamaz (T.C. Resmî Gazete, 22.04.1998, Sayı 23321).

Anlaşmanın yürürlüğe girdiği tarih metinde yazmaz; madde 28, tarihin iki tarafın iç onay bildirimlerinden sonuncusuna bağlı olduğunu söyler. İkinci el kaynaklarda bu tarih 29.04.1998, uygulamaya başlama tarihi 01.01.1999 olarak veriliyor; bu iki tarih resmî metinden doğrulanmadı.

Doğru sıra şudur: Ukrayna'da vergiyi ödeyin, ödeme belgesini saklayın, Türkiye'de geliri beyan edip ödediğiniz vergiyi mahsup edin. Mukimlik ve mahsup tarafında Türkiye-Ukrayna vergi mukimliği koordinasyonu ayrı bir çalışma kalemidir.

Vergiyi ödemek için Ukrayna vergi numarası gerekir mi?

Kira geliri beyanı ve vergi ödemesi için gerekir. Ukrayna'da gerçek kişi vergi numarasının adı RNOKPP'dir ve mukim olmayanlara da verilir; mal tasarrufuna ilişkin vekâletnamelerde vekâlet verenin vergi numarasının yazılması zorunludur. Başvuru ikamet yeri ya da gelirin elde edildiği yerdeki vergi dairesine yapılır. Taşınmaz alımı için zorunlu olup olmadığına dair resmi bir kaynak doğrulanamadığı ve sıkıyönetimde dairelerin fiili işleyişi bölgeye göre değiştiği için burada bir süre ya da gün sayısı verilmiyor.

Tarihsiz vekâletname hükümsüzdür. Türkiye'de düzenlenen vekâletname apostil ve yeminli tercüme ile kullanılır; alternatif olarak Ukrayna'nın Türkiye'deki konsolosluğunda düzenlenebilir. Adli yardımlaşma anlaşmasının apostil muafiyeti getirdiği yönündeki yaygın bilgi doğrulanmamıştır, bu yüzden apostil adımını planlamadan çıkarmayın.

Savaş vergi yükünü nasıl değiştiriyor?

Üç yerde doğrudan etkisi var. Birincisi, işgal altındaki ve savaştan etkilenmiş bölgelerdeki taşınmazlar ile yıkılmış taşınmazlar emlak vergisinden muaftır; askerî harekât bölgelerindeki veya işgal altındaki parseller için arazi vergisi alınmaz (UkraineInvest ve PwC vergi özetleri, erişim 29.10.2026). Hasar görmüş taşınmazın muafiyete girmesi koşullara bağlıdır ve üzerindeki yapıları yıkılmış parsellere tanınan muafiyet 1 Ocak 2026'da sona ermiştir.

İkincisi, askeri vergi 1 Aralık 2024'ten itibaren %1,5'tan %5'e çıkmıştır (4015-IX sayılı Kanun) ve tavanı yoktur; sıkıyönetim bitiminde kendiliğinden kalkacağı varsayılamaz.

Üçüncüsü ve en ağırı: savaş hasarı için devlet tazminatı yalnız Ukrayna vatandaşlarına açıktır (22.05.2023'te yürürlüğe giren hasar gören ve yıkılan taşınmazların tazmini hakkındaki kanun, tazmin hakkı sahiplerini "gerçek kişiler - Ukrayna vatandaşları" olarak tanımlar) ve 01.01.2026'da başlayan devlet savaş riski sigortası programı yalnız işletmeleri kapsar (Bakanlar Kurulu'nun 28.11.2025 tarihli ve 1541 sayılı kararnamesi, Ukrayna Ekonomi ve Çevre Bakanlığı duyurusu 03.12.2025). Türk vatandaşı gerçek kişi malikin savaş hasarı pratikte tazminsizdir. İşgal altındaki topraklarda yapılan taşınmaz işlemleri baştan geçersizdir ve aktif çatışma bölgelerindeki noterler ile tescil memurları işlem yapamaz (Bakanlar Kurulu'nun 209 sayılı kararı). Bölge listeleri güncellenir; herhangi bir işlemden önce taşınmazın bulunduğu yerin güncel durumunu teyit ettirin.

Son güncelleme 30 Kasım 2026'dır. Oranlar, harçlar ve muafiyetler sıkıyönetim süreci içinde birkaç kez değişti; işlem öncesinde Ukrayna noteri ve vergi idaresinden teyit alın. Sürecin hangi adımlarını uzaktan koordine edebileceğimizi konuşmak isterseniz iletişim sayfasından yazabilirsiniz.