Emlak
Almanya'da Ev Almak: Yabancıya Kurallar, Eyalet Vergisi ve Masraflar
Almanya'da ev almak yabancılar için serbesttir; Türk vatandaşına özel bir edinim kısıtı yoktur. Ekim 2026 itibarıyla emlak alım vergisi…
Emlak · Almanya
Almanya Gayrimenkul Danışmanlığı ve Türkçe Alım Refakati
Grundbuch kontrolü, noter taslağı ve tescil adımlarında uzaktan Türkçe koordinasyon
- Resmi harçlar ayrı gösterilir
- Lisanslı yerel partnerler
- Türkçe görüşme
Kısa cevap
Almanya'da konut alımı noter senediyle yapılır (§ 311b BGB) ve mülkiyet tapu siciline (Grundbuch) tescille geçer. Ekim 2026 itibarıyla emlak alım vergisi (Grunderwerbsteuer) eyalete göre %3,5 (Bavyera) ile %6,5 (Kuzey Ren-Vestfalya) arasında, Berlin'de %6'dır (Berlin Maliye İdaresi). Grundbuch kontrolü, noter taslağı ve masraf hesabında uzaktan Türkçe koordinasyon sağlarız; hukuki inceleme avukat ve noterdedir.
Bir bakışta
Kısa bilgiler: Gayrimenkul alım danışmanlığı, Almanya
- Ne yapıyoruz
- Mülk ve tapu kontrolü, bağımsız değerleme, alım işleminde Türkçe refakat.
- Nerede
- Almanya
- Kim yürütür
- PeraGate Global: süreç planı, koordinasyon ve Türkçe iletişim. Noter onayı ya da yeminli tercüme gerekiyorsa bunları lisanslı üçüncü taraflar yapar.
- Ücret
- PeraGate hizmet bedeli talebe göre, ön görüşmeden sonra teklif edilir. Resmi harçlar ve üçüncü taraf ücretleri ayrıca ödenir.
- Tipik süre
- Süre satıcının belgelerine, kural olarak 2 haftalık noter taslağı süresine ve vergi dairesine bağlı
- Kararı kim verir
- İlgili resmi kurum ya da banka. PeraGate Global resmi kurum değildir ve onay sözü vermez.
- Nasıl başlanır
- WhatsApp'tan yazın ya da arayın; ilk görüşmede durumunuza göre belge listesini ve ücret teklifini çıkarırız. WhatsApp İletişim +995 555 58 80 71
Size uygun mu?
Kimler için / kimler için değil
Kimler için
- Almanya'da yaşayan ve kendi oturacağı daire ya da evi alacak Türk vatandaşları
- Türkiye'den Almanya'da kiraya vermek için daire almayı düşünenler
- Almanca sözleşme taslağını Türkçe anlamak ve soru listesi hazırlamak isteyenler
- Türkiye'den vekâletle alım yapmak isteyenler
Kimler için değil
- Ev alarak Almanya'da oturum izni almayı bekleyenler: alım tek başına oturum hakkı vermez
- Sözleşme hakkında hukuki görüş ya da temsil isteyenler: bu iş Almanya'da baroya kayıtlı avukata aittir
- Belirli bir getiri ya da değer artışı taahhüdü bekleyenler
- Satıcı adına aracılık bekleyenler: yalnızca alıcı tarafında koordinasyon yapıyoruz
Ücretler
Ücret tablosu
| Kalem | Tür | Tutar |
|---|---|---|
| PeraGate hizmet bedeli | PeraGate ücreti | Talebe göre |
| Emlak alım vergisi (Grunderwerbsteuer) Ekim 2026: alım bedelinin %3,5-6,5'i, oranı eyalet belirler (Berlin %6) | Resmi harç | Tarifeye göre |
| Tapu sicili (Grundbuchamt) tescil harçları GNotKG tarifesine göre işlem değerinden hesaplanır | Resmi harç | Tarifeye göre |
| Noter ücreti (Notar) GNotKG tarifesine göre, pazarlık yapılamaz; üzerine %19 KDV | Üçüncü taraf | Tarifeye göre |
| Emlakçı (Makler) komisyonu Sözleşmeye göre; daire ve tek ailelik evde alıcı payı satıcının payını aşamaz (§ 656c-656d BGB) | Üçüncü taraf | Tarifeye göre |
| Tercüman ya da yeminli tercüme (gerekirse) Partner tarifesine göre | Üçüncü taraf | Tarifeye göre |
Ücrete dahil
- Alım amacınıza göre (kendi kullanım, kira, finansman) kontrol listesi
- Satıcıdan istenecek belgelerin listesi ve Grundbuch dökümünün Türkçe özeti (Abteilung I-III)
- Kat mülkiyetinde yönetim belgelerinin (Teilungserklärung, kat malikleri kurulu tutanakları) Türkçe özeti
- Emlak alım vergisi, noter ve tapu masraflarının önceden hesap tablosu
- Noter taslağının Türkçe özeti ve notere soracağınız soruların listesi
- Gerekirse Almanya'da baroya kayıtlı avukat, yeminli tercüman ve bilirkişi (Gutachter) randevusunun ayarlanması
- Tescil sonrası adres kaydı ve emlak vergisi (Grundsteuer) adımlarının planı
Ücrete dahil değil
- Emlak alım vergisi, noter ücreti ve tapu harcı (ayrıca ödenir)
- Emlakçı (Makler) komisyonu
- Avukat, yeminli tercüman ve bilirkişi ücretleri (üçüncü taraf)
- Mülk bedeli, kredi masrafları ve satıcıya yapılan ödemeler
- Hukuki görüş, sözleşme müzakeresinde temsil ve dava işleri (lisanslı avukat partnerle)
Süreç
Adım adım süreç
Amaç ve bütçe
Mülkü kendi kullanımınız için mi, kiraya vermek için mi alacağınızı ve finansmanı netleştiririz. Seçtiğiniz eyaletin emlak alım vergisi oranıyla toplam masraf tablosunu çıkarırız.
Tipik 1-2 iş günü
Belge ve Grundbuch kontrolü
Satıcıdan güncel Grundbuch dökümünü, enerji kimlik belgesini (Energieausweis) ve dairede kat mülkiyeti belgelerini isteriz. Malik, yükler (Abteilung II) ve ipotekleri (Abteilung III) Türkçe özetleriz; şüpheli bir kayıtta avukat incelemesini öneririz.
Satıcının belgeleri göndermesine bağlı
Noter taslağı
Noter, tüketici alıcıya taslağı kural olarak imzadan 2 hafta önce verir. Taslağın Türkçe özetini ve sorularınızı hazırlarız; hukuki değerlendirme gerekiyorsa Almanya'da baroya kayıtlı avukat partnerle görüşme ayarlanır.
Kural olarak 2 hafta (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
İmza ve ön kayıt
Almancanız yeterli değilse noter senedi size tercüme edilir; tercüman lisanslı partnerle ayarlanır. İmzadan sonra noter, alıcı lehine tapuya ön kayıt (Auflassungsvormerkung) tescilini ister.
Noter randevusuna bağlı
Vergi, ödeme ve tescil
Vergi dairesi emlak alım vergisi için tahakkuk kararı (Steuerbescheid) gönderir; ödeme sonrası verilen vergi uygunluk belgesiyle (Unbedenklichkeitsbescheinigung) mülkiyet Grundbuch'a tescil edilir. Bedel banka havalesiyle ya da noterin emanet hesabı (Anderkonto) üzerinden ödenir; nakit kabul edilmez.
Vergi dairesi ve tapu sicilinin iş yüküne bağlı
Süreler tipiktir; karar ve işlem süresi ilgili kuruma aittir.
Belgeler
Gerekli belgeler
- Alıcının geçerli pasaportu ya da oturum kartı
- Almanya'da kayıtlıysanız vergi kimlik numarası (Steuer-IdNr.): noterin vergi dairesine bildiriminde istenir (§ 20 GrEStG)
- Satıcının güncel Grundbuch dökümü (Grundbuchauszug)
- Enerji kimlik belgesi (Energieausweis)
- Dairede: Teilungserklärung, son yılların kat malikleri kurulu tutanakları, aidat (Hausgeld) dökümü
- Kredi kullanılacaksa bankanın kredi onayı
- Vekâletle alımda: Türkiye'de düzenlenmiş, apostilli vekâletname ve Almanca yeminli tercümesi (biçimi önceden notere sorulmalı)
Dikkat
Sık görülen ret nedenleri ve hatalar
- Grundbuch dökümünü görmeden ödeme yapmak ya da rezervasyon ücreti vermek
- Abteilung II'deki oturma ya da intifa hakkını (Wohnrecht, Nießbrauch) gözden kaçırmak: mülkü kullanamayabilirsiniz
- Noteri kendi danışmanınız sanmak: noter tarafsızdır, iki tarafı da temsil etmez (§ 14 BNotO)
- Masrafı yalnızca alım bedeli üzerinden hesaplamak: emlak alım vergisi, noter, tapu ve varsa komisyon ayrıca ödenir
- Bedelin bir kısmını nakit ödemeyi kabul etmek: Almanya'da gayrimenkul alımında bedel nakit, kripto varlık, altın, platin ya da değerli taşla ödenemez (§ 16a GwG)
- Daire alırken kat malikleri kurulu tutanaklarını okumamak: planlanan çatı ya da cephe onarımı ek ödeme doğurabilir
- Ev almanın Almanya'da oturum izni sağlayacağını sanmak
Hangi eyalette ne kadar vergi ödersiniz?
Emlak alım vergisini mülkün bulunduğu eyalet belirler; federal kanundaki temel oran %3,5'tir (§ 11 GrEStG) ve kendi oranını belirlemeyen eyalette bu oran uygulanır. Vergi, tahakkuk kararının (Steuerbescheid) bildiriminden 1 ay sonra ödenir (§ 15 GrEStG); vergi dairesi uygunluk belgesini vermeden alıcı tapuya tescil edilmez (§ 22 GrEStG).
| Eyalet | Oran (Ekim 2026) | Kaynak |
|---|---|---|
| Bavyera | %3,5 | § 11 GrEStG, Finanz-Tools |
| Baden-Württemberg | %5,0 | Service-BW (03.02.2026) |
| Berlin | %6,0 (1 Ocak 2014'ten beri) | Berlin Maliye İdaresi |
| Kuzey Ren-Vestfalya, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein | %6,5 | Finanz-Tools |
Diğer eyaletlerin oranları henüz resmi eyalet kaynağından doğrulanmadı; imzadan önce notere ya da eyalet vergi dairesine sorun. Kiraya vereceğiniz mülkün vergi sonuçları için Almanya vergi sistemi rehberine, sürecin tamamı için Almanya'da ev almak rehberine bakın.
Noter ve avukat arasındaki fark nedir?
Noter (Notar) senedi hazırlar, size okur ve tescili başlatır, ama iki tarafı da tarafsız biçimde gözetir ve sizi temsil etmez (§ 14 BNotO). Sözleşme maddelerini sizin lehinize değerlendirecek ya da pazarlık edecek kişi Almanya'da baroya kayıtlı bir avukattır; bunun için avukat görüşmesi koordinasyonu sayfasına bakın. PeraGate Global avukat, noter ya da yeminli tercüman değildir; Almanya'da ofisimiz yoktur, işi uzaktan Türkçe koordinasyonla ve lisanslı yerel partnerlerle yürütürüz. Türkiye'den gelecek vekâletname ve belgeler için tercüme, noter ve apostil hizmetine bakabilirsiniz.
Ön görüşme
Planınızı birlikte netleştirelim
Durumunuzu WhatsApp'tan kısaca yazın. Hangi adımların, belgelerin ve ücretlerin sizi beklediğini Türkçe anlatalım.
- Türkçe görüşme
- Lisanslı yerel partnerler
Sık sorulanlar
Sık sorulan sorular
Sorunuz listede yok mu?
Durumunuzu birkaç cümleyle yazın; ülke, vergi, oturum ve belge sorularınızı Türkçe yanıtlayalım.
- Türkçe görüşme
- Lisanslı yerel partnerler
Türk vatandaşı Almanya'da ev alabilir mi?
Evet. Ekim 2026 itibarıyla ilgili federal kanunlarda (BGB, GBO, GrEStG) alıcının vatandaşlığına bağlı bir edinim kısıtı yok; süreç Türk vatandaşı için de noter senedi (§ 311b BGB) ve Grundbuch tescilidir.
Almanya'da ev alırken Türkçe destek alabilir miyim, noter Türkçe bilmiyorsa ne olur?
Almancanız yeterli değilse noter senedi size okunmak yerine tercüme edilmek zorundadır; noter kendisi çevirmiyorsa tercüman çağrılır ve isterseniz yazılı tercüme de hazırlanır (§ 16 BeurkG, Ekim 2026). Biz taslağın Türkçe özetini ve soru listesini hazırlar, tercümanı lisanslı partnerle ayarlarız.
Almanya tapu kontrolü nasıl yapılır?
Grundbuch'u yalnızca meşru menfaatini gösteren kişi görebilir (§ 12 GBO); alıcı adayı dökümü genellikle satıcıdan ya da noterden alır. Abteilung I maliki, Abteilung II oturma ve geçit hakkı gibi yükleri, Abteilung III ipotek ve Grundschuld kayıtlarını gösterir.
Almanya'da ev alırken masraflar ne kadar tutar?
Ekim 2026 itibarıyla emlak alım vergisi alım bedelinin %3,5 (Bavyera) ile %6,5'i (Kuzey Ren-Vestfalya, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) arasında, Berlin'de %6'dır. Noter ve tapu ücretleri GNotKG tarifesine göre ayrıca ödenir ve pazarlık konusu değildir (§ 125 GNotKG); emlakçı varsa komisyonu da eklenir.
Almanya emlak alım danışmanı ile emlakçı (Makler) arasındaki fark ne?
Emlakçı satış için komisyon alır ve çoğu zaman satıcı adına çalışır; daire ve tek ailelik evde tüketici alıcının payı satıcının payını aşamaz (§ 656c-656d BGB, Ekim 2026). Biz yalnızca alıcı tarafında belge ve süreç koordinasyonu yaparız.
Almanya'da ev almak oturum izni sağlar mı?
Hayır. Ekim 2026 itibarıyla Almanya'nın oturum kanununda (AufenthG) gayrimenkul alımına bağlı bir oturum türü yok; oturum için çalışma, aile ya da girişimcilik gibi ayrı bir gerekçe ve yabancılar dairesinin (Ausländerbehörde) kararı gerekir.
Peşinatı ya da bedeli nakit ödeyebilir miyim?
Hayır. Ekim 2026 itibarıyla Almanya'da konut alımında bedel nakit, kripto varlık ya da altınla ödenemez; 10.000 EUR'yu aşan bedelde noter, tapu başvurusundan önce ödemenin banka yoluyla yapıldığını gösteren belgeyi ister (§ 16a GwG).
Devamını okuyun
İlgili rehberler
- Evlilik ve belgeler
Almanya'da Avukat Ücretleri ve Doğru Avukatı Bulma Yolları
Almanya'da avukat ücretleri RVG adlı kanuna bağlıdır. Ücret anlaşması yapılmadıysa tüketicinin ilk danışma görüşmesi en fazla 190 EUR artı KDV…
- Oturum ve çalışma
Almanya Oturum İzni Türleri: Hangisi Size Uygun? (2026)
Almanya'da oturum izni, D vizesiyle girdikten sonra ikamet ettiğiniz yerin yabancılar dairesinden (Ausländerbehörde) alınır. Türk vatandaşları…
- Evlilik ve belgeler
Almanya İçin Apostil ve Tercüme: Hangi Belge Nerede Onaylanır? (2026)
Türkiye ve Almanya Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf olduğu için Türk resmi belgesine Türkiye'de alınan apostil yeterlidir; Alman konsolosluğu…
Kaynaklar
Kaynaklar
- BGB § 311b – Verträge über Grundstücke (noter senedi şartı) Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
- BeurkG § 17 – Grundsatz (Abs. 2a: taslağın 2 hafta önce verilmesi) Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
- BeurkG § 16 – Übersetzung der Niederschrift Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
- GBO § 12 – Grundbucheinsicht Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
- BGB § 883 – Vormerkung Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
- GrEStG § 11 – Steuersatz Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
- GrEStG § 15 – Fälligkeit der Steuer Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
- GrEStG § 22 – Unbedenklichkeitsbescheinigung Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
- Berlin Senatsverwaltung für Finanzen – FAQ Grunderwerbsteuer (berlin.de, erişim )
- Service-BW – Grunderwerbsteuer zahlen (Baden-Württemberg) (heidelberg.de, erişim )
- Finanz-Tools – Grunderwerbsteuer Bundesländer-Tabelle (finanz-tools.de, erişim )
- GwG § 16a – Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
- BGB § 656c – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
- BNotO § 14 – Allgemeine Berufspflichten Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
- GNotKG § 125 – Verbot der Gebührenvereinbarung Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
- GEG § 80 – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Resmi kaynak (gesetze-im-internet.de, erişim )
İletişim
Durumunuzu bize anlatın
Size hangisi kolaysa oradan ulaşın: WhatsApp'tan yazın, arayın ya da formu doldurun; görüşmeyi Türkçe yaparız.
Telefon
Konuşarak anlatmak isterseniz arayın. Tüm ülkeler için aynı numarayı kullanıyoruz; hat Tiflis merkez ofisimizde (+995).
+995 555 58 80 71Ulaşamazsanız WhatsApp'tan yazın, mesajınızı görünce döneriz.
Yazdıktan sonra
- Talebinizi okur, hangi ülke ve hizmetle ilgili olduğuna bakarız.
- Verdiğiniz numaradan sizi arar ya da WhatsApp'tan yazarız.
- Gereken adımları, belgeleri ve ücretleri konuşuruz. Yardımcı olamayacağımız bir konuysa bunu açıkça söyleriz.