Ukrayna Gayrimenkul Alımında Hukuki Kontrol ve Koordinasyon

Ukrayna'da sıkıyönetim ve genel mobilizasyon 29 Ocak 2027'ye kadar uzatılmıştır, sivil hava sahası kapalıdır ve ülkeye giriş yalnız kara sınırı ve trenle yapılabilir; T.C. Kiev Büyükelçiliği'nin 16.06.2025 tarihli duyurusu zorunlu olmadıkça Ukrayna'ya seyahat edilmemesini bildirir. Bu nedenle "daireyi görmeye gidin" demiyoruz; süreci uzaktan kurgulayıp yerinde yapılması gereken adımları vekâlet ve lisanslı yerel profesyonellerle planlıyoruz. Bölge seçimi de bir hukuk sorusudur: geçici işgal altındaki toprakta yapılan taşınmaz işlemleri yapıldığı andan itibaren geçersiz sayılır, aktif çatışma bölgelerinde ise noterler ve tescil memurları işlem yapamaz. Bu listeler güncellenir, bu yüzden işlemden hemen önce teyit alınır.

Yabancı gerçek kişi konut ve ticari bina ile yerleşim yeri sınırları içindeki tarım dışı arsayı edinebilir; yerleşim yeri dışında ise yalnız kendi mülkiyetindeki yapının altındaki tarım dışı arsayı alabilir. Tarım arazisi yabancıya kapalıdır ve bu yasak şirket üzerinden de aşılamaz: tarım arazisi sahibi tüzel kişilerde pay, hisse ve üyelik edinmek de yasaktır. Miras yoluyla gelen tarım arazisi bir yıl içinde elden çıkarılmak zorundadır, çıkarılmazsa mahkeme kararıyla müsadere edilir. Ayrıntıyı tarım arazisi yasağı rehberinde, alım sürecinin tamamını Ukrayna'da gayrimenkul almak rehberinde anlattık.

Güncel sicil özetine, mülkiyet geçmişine ve taşınmaz üzerindeki takyidatlara. Ukrayna'da tapu sistemi Devlet Eşya Hakları Sicili'dir; tescili devlet tescil memurları ve noterler yapar, bu yüzden ayrı bir tapu dairesine gitmek gerekmez. Sözleşmede arsa varsa kadastro numarası zorunludur ve Devlet Arazi Kadastrosu kaydıyla karşılaştırılır. Sıkıyönetim döneminde "değerli mal" işlemleri için Adalet Bakanlığı'nın yetkilendirdiği noter listesi bulunduğundan, ikinci el alımda 2022-2023 döneminde yapılmış tescillerin dayanağı ayrıca sorgulanır. Satıcı evli ve mülkiyet belgesi tek eş adınaysa diğer eşin noter onaylı yazılı rızası istenir; eş yurt dışında ya da askerde ise bu rıza konsolosluk yoluyla alınır.

Vergi ve harçlar noter onayından önce ödenir, matrah ise sözleşme fiyatı değil Değer Raporları Tek Veri Tabanı'ndan çıkan değerleme değeridir. Alıcı tarafında işlem bedelinin %1'i oranında Emeklilik Fonu katkısı, noter onayında %1 devlet harcı ve tescil aşamasında 330 UAH idari harç doğar. Ödemede sınır vardır: gerçek kişiler arasında noter onayına tabi satışta nakit en çok 50.000 UAH olabilir, üzeri banka üzerinden ödenir. Oranların tamamı ve yıllık taşınmaz vergisi formülü için Ukrayna'da gayrimenkul vergileri rehberine bakın; hesap ve ödeme adımını banka hesabı açma desteği ile, vekâletname ve tercüme işlerini tercüme ve noter koordinasyonu ile yürütüyoruz. Hukuki görüş gerektiğinde avukat koordinasyonu sayfasındaki yolu kullanırız.

Yabancı malik taşıyor. Savaş hasarı için devlet tazminatı yalnız Ukrayna vatandaşlarına açıktır; devletin savaş riski sigortası programı ise işletmeler içindir, özel kişinin konutunu kapsamaz. Bu, alım kararının en ağır kalemidir ve yazılı olarak kayda geçirilmesi gerekir. Konuyu savaş hasarında tazminat yok rehberinde ayrıntılandırdık. Vekâletname kurgusu için vekâletname düzenleme rehberine, görüşme için iletişim sayfasına bakabilirsiniz.