Gürcistan'da Mülkle Oturum: 150.000 Dolar Eşiği ve Değerleme Şartı

Gürcistan'da ev alarak oturum izni almak için 01.03.2026'dan beri değeri 150.000 $'ı aşan, tarım arazisi olmayan bir mülk gerekiyor ve bu değeri akredite bir değerleme uzmanı belirlemeli (SDA, legal.ge). Türkçe emlak sitelerinde hâlâ görülen "100.000 $ ev alana oturum" bilgisi bu tarihten beri geçerli değil.

Mülk seçimi, değerleme ve tapu adımları için: gayrimenkul alım danışmanlığı. Oturum kararını SDA verir.

Eşik 100 bin dolar mı, 150 bin dolar mı?

Eşik 150.000 $. 01.03.2026'da yürürlüğe giren değişiklik eski 100.000 $ eşiğini %50 artırdı ve değerlemeyi akredite uzmana bağladı (legal.ge).

Bu izin kanunda kısa süreli oturum olarak geçiyor: 1 yıllığına verilir, her seferinde 1 yıl uzatılabilir ve mülkiyet sona erince geçerliliği de sona erer. Eşe ve çocuklara da verilebiliyor (Yabancıların Hukuki Statüsü Kanunu md. 16 ve 21, SDA). 01.03.2026 öncesinde 100.000 $ eşiğiyle izin almış olanların uzatmasına ilişkin bir geçiş hükmü resmi metinde açıkça yer almıyor. eiglaw (Şubat 2026), mülk korunduğu sürece bu kişilerin eski kuralla yenileme yapabildiğini yazıyor.

Değerlemeyi kim yapar ve neden önemli?

Değerlemeyi akredite bir değerleme uzmanı yapar ve oturum başvurusunda satış fiyatı değil, bu değerleme esas alınır. Satış sözleşmesinde 150.000 $'ın üzerinde bir fiyat yazsa bile değerleme eşiğin altında kalırsa mülk oturum şartını karşılamayabilir. Değerlemeyi satın almadan önce yaptırın. Akredite uzmanların listesi ve değerleme ücreti için resmi kaynakta açık bir bilgi yer almıyor; ücreti değerleme uzmanından önceden sorun.

Birden fazla daire toplanarak eşiğe ulaşılabilir mi?

Resmi kaynaklar bunu açıkça düzenlemiyor. Kanun, değeri 150.000 $'ı aşan bir taşınmazdan söz ediyor (md. 15), SDA sayfası da toplamaya değinmiyor. eiglaw ve IMI Daily ise eşiğin sahip olunan mülklerin toplam piyasa değerine uygulandığını yazıyor: her mülk tescilli ve akredite uzmanca değerlenmişse birden fazla mülk toplanabiliyor (Şubat 2026). Bu yapıyı düşünüyorsanız satın almadan önce SDA'dan yazılı teyit alın.

Hangi mülkler oturum için uygun değil?

Tarım arazisi uygun değil: oturum şartı açıkça tarım arazisi olmayan mülkü arıyor. Yabancılar Gürcistan'da tarım arazisini zaten dar istisnalar dışında edinemiyor (matsne.gov.ge 4596123).

Tapu ve oturum masrafları ne kadar?

Resmi harçlar, seçilen süreye göre değişiyor (Eylül 2026):

Değerleme ücreti, tercüme, noter ve emlakçı komisyonu bu tabloya dahil değil. Konuta kira geliri elde ederseniz oran %5 (PwC).

Mülkle oturumdan kalıcı oturuma geçilir mi?

150.000 $'lık mülkle alınan kısa süreli oturum süresiz oturum yolunu açmıyor. Değeri 300.000 $'ı aşan mülk ise ayrı bir izin olan 5 yıllık yatırım oturumunu sağlıyor; harcı 300, 450 veya 600 GEL. Bu izni aldıktan sonra mülke 5 yıl sahip olan kişi, izin süresi dolmadan süresiz oturuma başvurabiliyor. Süresiz oturum kalıcı yaşama hakkıyla veriliyor (Kanun md. 15-16, SDA); harcı SDA sayfasında yayımlanmıyor.

500 ve 650 GEL'lik harç ise 10 yıl geçici oturum, Gürcü vatandaşıyla evlilik ya da akrabalık yoluyla alınan kalıcı oturuma ait: kalıcı oturum. Diğer türlerle karşılaştırma için oturum izni türleri rehberine bakın.

Mülkle oturum nasıl yenilenir, mülk satılırsa ne olur?

Mülkle alınan kısa süreli oturum her yıl 1 yıl için uzatılıyor ve mülk elinizden çıkınca izin de sona eriyor (Yabancılar Kanunu md. 16 ve 21/1¹). Tapu kaydını tutan Kamu Sicili, mülkiyetin sona erdiğini 2 hafta içinde SDA'ya bildiriyor (md. 20¹/4).

• Aynı mülk hâlâ sizdeyse yenilemede yeni değerleme raporu istenmiyor (md. 16/3).
• Uzatma başvurusu izin bitmeden en erken 90 gün önce yapılabiliyor; çalışma ve aile oturumundaki 40 gün kuralı mülk oturumuna uygulanmıyor (Kararname 520 md. 3/4).
• Mülkü satmayı düşünüyorsanız izninizin satışla biteceğini hesaba katın; kanun, kısa süreli izinde mülkü başka bir mülkle değiştirmeyi ayrıca düzenlemiyor.

Takvim ve belgeler: oturum izni yenileme.

Gürcistan'da ev alana vatandaşlık veriyor mu?

Hayır, ev almak vatandaşlık vermez; yalnız oturum sağlar. Vatandaşlık için genel usulde son 10 yıl kesintisiz yasal ikamet (yılda toplam 90 günden fazla yurt dışında kalmak kesintiyi bozar), Gürcüce, tarih ve hukuk sınavı gerekir. Gürcistan'da mülk sahibi olmak, bunlara ek olarak aranan "iş, mülk, işletme ya da şirket payı" bağ şartının seçeneklerinden yalnızca biridir (Vatandaşlık Organik Kanunu md. 2 ve 12).

Yatırımla vatandaşlık programı da yok. Cumhurbaşkanı ekonomiye önemli katkı yapan bir yatırımcıya istisnai vatandaşlık verebiliyor, ancak bu takdire bağlı ve kanunda tutar yazmıyor (md. 17). "Ev alana vatandaşlık" ilanlarındaki 100.000 $ ya da 300.000 $ rakamları resmi bir eşik değil. Şartların tamamı: Gürcistan vatandaşlık şartları.

Gürcistan'da altın vize (golden visa) var mı?

"Golden visa" adıyla bir program yok; karşılığı 300.000 $ eşiğindeki yatırım oturumu. Bu izin, en az 300.000 $ yatırım yapan ya da tarım arazisi olmayan ve değeri 300.000 $'ı aşan bir mülke sahip yabancıya ve eşi ile reşit olmayan çocuklarına 5 yıllığına veriliyor (Yabancılar Kanunu md. 15/h ve 16/1-e).

Mülk yolunda yatırım oturumu sürerken mülkü satarsanız izin sona eriyor; satıştan önce aynı ya da daha yüksek değerde bir mülkle değiştirmek mümkün (md. 21/1³). Gürcistan oturumu Schengen bölgesine vizesiz giriş hakkı vermiyor; Avrupa'daki altın vize programlarıyla karıştırılmamalı. Şartlar ve belgeler: yatırım oturumu.

Mülkle oturum çalışma hakkı verir mi?

Hayır. 2026'dan beri Gürcistan'da çalışan yabancıların çoğu ayrıca çalışma hakkı almak zorunda ve mülkle oturum sahipleri istisnalar arasında sayılmıyor; muaf olan yatırım oturumu sahipleri (KPMG). Ayrıntılar: çalışma hakkı.