Sırbistan'da Ev Almak: Karşılıklılık, Noter, Katastar ve %2,5 Vergi

Türk vatandaşları Sırbistan'da daire ve konut satın alıp tapuya adlarına tescil ettirebilir. Sırbistan Adalet Bakanlığı (Ministarstvo pravde), karşılıklılığın (uzajamnost) tespit edildiği ülkeler listesinde Türkiye'yi sayıyor (Eylül 2026). Satış sözleşmesi noterde onaylanır, tescil RGZ (Republički geodetski zavod, Cumhuriyet Jeodezi Kurumu) katastrında yapılır, devir vergisi %2,5'tir. Mülk kontrolü, sözleşmenin Türkçe açıklanması ve noter randevusunda refakat için gayrimenkul alım danışmanlığı sayfamıza bakabilirsiniz.

Türk vatandaşı Sırbistan'da ev alabilir mi?

Evet. Mülkiyet İlişkilerinin Esasları Kanunu (Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa) m. 82a, Sırbistan'da faaliyet göstermeyen yabancı gerçek kişinin karşılıklılık şartıyla daire ve konut binası edinebileceğini söylüyor. Adalet Bakanlığı karşılıklılığı iki şekilde tanımlıyor: antlaşmayla (yalnızca birkaç ülke) ya da o ülkenin mevzuatı ve uygulamasına bakarak. Türkiye ikinci gruptaki listede yer alıyor.

Kapsamın sınırları:

Arsa ya da ticari mülk almayı düşünüyorsanız alımı Sırbistan'da kurulmuş bir şirket üzerinden yapmak ayrı bir yoldur; ayrıntılar şirket kurma rehberinde. Liste güncellenebildiği için alımdan önce Türkiye'nin hâlâ listede olduğunu kontrol edin; katastar birimi gerekirse Adalet Bakanlığı'ndan görüş ister.

Satın alma adım adım nasıl ilerler?

Süreç beş adımda ilerler ve sözleşme noterde imzalanmadan hukuken bağlayıcı hale gelmez.

1. Katastar kontrolü: Satıcının malik olduğu, taşınmazın niteliği ve üzerinde ipotek ya da başka hak kaydı olup olmadığı katastar kaydından (list nepokretnosti) kontrol edilir. Kayıt örneğini noterler ve lisanslı jeodezi kuruluşları verebiliyor (RGZ).
2. Ödeme planı: Bedelin hangi hesaptan ve hangi para biriminde ödeneceği belirlenir. Sırbistan'da hesap açacaksanız banka hesabı açma rehberine bakın.
3. Noter onayı (solemnizasyon): Taşınmaz Satış Kanunu m. 4'e göre satış sözleşmesi noterce onaylanmış (solemnize) belge biçiminde yapılır. Yetkili noter taşınmazın bulunduğu bölgenin noteridir. Bu biçimde yapılmayan sözleşme hukuki sonuç doğurmaz.
4. Katastara gönderim: Noter sözleşmeyi onaydan sonraki 24 saat içinde, elektronik yoldan ve resen katastara gönderir; katastar da belgeleri vergi idaresine iletir (Poreska uprava, Aralık 2025).
5. Tescil kararı ve harç: Katastar tescil kararını (rešenje) verir. RGZ'ye göre idari harç ve başvuru harcı, tutarı ve ödeme süresi yazılı karar size ulaştıktan sonra ödenir.

Sırpça bilmiyorsanız noterde sözleşme metninin size tercüme edilmesini isteyin. Türkiye'de düzenlenen vekâletname ya da belgeler kullanılacaksa apostil ve yeminli Sırpça tercüme gerekir; bkz. apostil ve tercüme ve tercüme ve noter koordinasyonu.

Devir vergisi ne kadar ve kim öder?

Devir vergisi (porez na prenos apsolutnih prava) %2,5'tir ve kanunen satıcının borcudur (Poreska uprava, Aralık 2025). Türkçe sitelerde "vergiyi alıcı öder" diye yazılan bilgi eksiktir: alıcı vergiyi ancak sözleşmede üstlenirse öder ve bu durumda müteselsil kefil olur; mükellef yine satıcıdır. Satıcı ödemezse alıcı ikincil olarak sorumlu tutulur.

Vergiyi sözleşmeyle siz üstleniyorsanız, sözleşmeye satıcı adına vergi kararını teslim alabileceğinizi de yazdırın. Vergi idaresi bunu öneriyor, çünkü ödeme süresi karar satıcıya tebliğ edildiğinde başlıyor ve bu madde süreci hızlandırıyor.

Yeni binada müteahhitten ilk alımda devir vergisi yerine KDV (PDV) uygulanır; vergi idaresi devir vergisinin KDV'ye tabi olmayan satışlarda alındığını belirtiyor. Bu durumdaki KDV oranı bu sayfada verilmiyor; oranı vergi idaresinden teyit edin. İlk konut alımına tanınan muafiyetin (alıcı için 40 m², her hane üyesi için 15 m²) yabancı alıcıya uygulanıp uygulanmadığı da kesinleşmedi; bunu da vergi idaresinden sorun.

Başka hangi masraflar var?

Doğrulanmış tek oran devir vergisidir; diğer kalemler tarifeye ya da anlaşmaya göre belirlenir.

Mülkü kiraya verirseniz kira geliri vergisi %20'dir ve brüt kiradan %25 götürü gider düşülerek hesaplanır; yani brüt kiranın %15'ine denk gelir (Gelir Vergisi Kanunu m. 65v, 65g). Türkiye'de vergi mukimiyseniz bu gelir Türkiye'de de beyan konusu olabilir; bkz. Sırbistan vergi rehberi.

Ev alarak oturum izni alınır mı?

Evet, geçici oturum için bir gerekçe olabilir. Yabancılar Kanunu (Zakon o strancima) m. 54, sahibi olduğunuz ve içinde oturduğunuz konut binası ya da dairenin mülkiyetini geçici oturum gerekçesi sayıyor. Gürcistan'daki gibi bir asgari mülk değeri kanunda yer almıyor.

Mülk tek başına yetmez; m. 43'teki genel şartlar da aranır:

• geçerli pasaport (başvurulan süreden en az 3 ay uzun geçerli),
• kalış süresince geçim araçlarının kanıtı,
• adres kaydı (prijava boravišta),
• sağlık sigortası,
• tapu kaydı ve idari harç makbuzu.

Geçici oturum en fazla 3 yıl verilir ve aynı süreyle uzatılabilir (m. 44). Mülkle oturum çalışma izni yerine geçmez; bkz. çalışma izni. Diğer türlerle karşılaştırma için oturum izni türleri, başvuru desteği için oturum izni hizmeti. Kararı İçişleri Bakanlığı (MUP) verir.

Satın almadan önce neyi kontrol etmelisiniz?

İlk kontrol katastar kaydıdır: satıcı adına tescilli olmayan ya da üzerinde ipotek kaydı olan bir taşınmaz için ödeme yapmayın.

• Taşınmazın katastarda satıcı adına kayıtlı olduğu ve yüzölçümünün sözleşmedekiyle aynı olduğu.
• İpotek, haciz ya da kira kaydı olup olmadığı.
• Binanın yapı ve kullanım izni (yeni yapıda).
• Arsa niteliği: tarım arazisi yabancıya kapalıdır.
• Ödemenin noter onayından sonra ve sözleşmedeki şartlara bağlı yapılması.

Belgrad'da semt seçerken yaşam giderlerini de hesaba katın; resmi verilerle hazırladığımız yaşam maliyeti sayfası ve Belgrad sayfası bu konuda yardımcı olur.