Bulgaristan'da Ev Almak: Arsa Yasağı, Şirketle Alım ve Masraflar

Türk vatandaşları Bulgaristan'da daireyi ve binayı kendi adlarına satın alabilir; arsa mülkiyeti ise AB dışı vatandaşlara kapalıdır. Bahçeli ev ya da arsa almak isteyenler için yasal yol, Bulgaristan'da kurulmuş bir şirket üzerinden alımdır. Alım masrafı üç kalemden oluşur: belediye devir vergisi (%0,1-3), Tapu Ajansı'nın vpisvane (tescil) harcı (%0,1) ve noter ücreti. Tapu kontrolü, noter randevusu ve Türkçe refakat için gayrimenkul alım danışmanlığı sayfamıza bakabilirsiniz.

Türk vatandaşı Bulgaristan'da ne alabilir?

Türk vatandaşı daire, ev binası ve işyeri alabilir, ama arsanın mülkiyetini kendi adına edinemez. Bulgaristan Anayasası'nın 22. maddesi yabancılara arsa mülkiyetini yalnızca AB üyeliğinden doğan koşullarla, onaylanmış bir uluslararası antlaşmayla ya da yasal mirasla tanır. Mülkiyet Kanunu'nun 29. maddesi ise yabancıların binalar üzerinde mülkiyet ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebileceğini söyler (ELRA, Eylül 2026).

AB ve AEA vatandaşları için kurallar farklıdır; internette bu iki durumu karıştıran yazılar çok. Tarım Arazisi Kanunu, ortakları AB dışı yabancılar tarafından kontrol edilen şirketlerin tarım arazisi edinmesini de yasaklar (ELRA).

Arsa için şirket kurmak nasıl işler?

Bulgaristan'da kurduğunuz bir limited şirket (EOOD ya da OOD) Bulgar tüzel kişisidir ve tarım arazisi dışındaki arsayı kendi adına alabilir. Siz şirketin ortağı olursunuz; mülk şirketin bilançosunda durur. Bu yolun maliyeti yalnızca alımla bitmez: şirketin yıllık muhasebesi, beyannameleri ve banka hesabı sürer. Kuruluş adımları Bulgaristan'da şirket kurmak rehberinde; kuruluş desteği şirket kurulumu sayfasında.

Şirketle alım, mülkü sonradan kişisel adınıza geçirmenizi sağlamaz; arsa yasağı o zaman da geçerlidir.

Ev alırken hangi vergi ve harçlar ödenir?

Zorunlu kalemler belediye devir vergisi, Tapu Ajansı tescil harcı ve noter ücretidir. Belediye vergisi ile tescil harcı, sözleşme bedeli ile belediyenin belirlediği vergi değerinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.

Bulgaristan 01.01.2026'dan beri avro kullanıyor; sabit kur 1 € = 1,95583 leva (ECB). Kanun ve tarifelerde hâlâ leva tutarları geçebilir, bu yüzden avro karşılığını bu kurla hesaplayın. Satın aldığınız evi kiraya verirseniz gelirin %10'u gider sayılır, kalan kısım %10 oranla vergilendirilir (PwC). Vergi ayrıntıları Bulgaristan vergi rehberinde.

Satın alma süreci hangi sırayla ilerler?

Bulgaristan'da satış, noter huzurunda düzenlenen noter senediyle (нотариален акт) yapılır ve Tapu Ajansı'na tescil edilir:

1. Kayıt kontrolü: Satıcının malik olduğu, ipotek ya da haciz kaydı olup olmadığı Tapu Ajansı'nın emlak sicilinden kontrol edilir.
2. Ön sözleşme: Taraflar genellikle kaparo ve süreleri yazan bir ön sözleşme imzalar. Tapu kaydını görmeden kaparo vermeyin.
3. Vergi değeri belgesi: Belediyeden mülkün vergi değerini gösteren belge alınır; vergi ve harçların matrahı bununla karşılaştırılır.
4. Noter senedi: Noter, alıcının yabancı olup olmadığını ve arsa yasağına uyulup uyulmadığını kontrol eder. Bulgarca bilmiyorsanız imzada tercüman bulunur.
5. Tescil: Senet emlak siciline işlenir; vpisvane harcı bu aşamada ödenir.

Türkiye'den vekâletle alım yapacaksanız vekâletnamenin apostilli ve Bulgarcaya tercüme edilmiş olması gerekir; ayrıntılar apostil ve tercüme rehberinde.

Ev almak Bulgaristan'da oturum izni sağlar mı?

Sıradan bir daire alımı oturum izni vermez. Yabancılar Kanunu'nun 24. maddesinin 1. fıkrasının 19. bendi, Bulgaristan'da gayrimenkul edinmek için en az 600.000 leva (sabit kurla yaklaşık 306.775 €) yatıran yabancıya uzun süreli oturum imkânı tanır. Kanunun uygulama yönetmeliği, paranın Bulgaristan'daki lisanslı bir bankaya geldiğini gösteren banka belgesini ister.

Bu eşiğin avroya geçişten sonraki resmi metni kesinleşmedi; başvurudan önce Göç Müdürlüğü'nden teyit edin. Oturum seçeneklerinin tamamı oturum izni türleri rehberinde. Karar Göç Müdürlüğü'ne aittir.