Emlak
Bali'de Villa Almak: Yabancılar Hangi Hakla Ev Sahibi Olur?
Bali'de villa almak: yabancılar tapu (hak milik) alamaz; hak pakai ile en az 5 milyar IDR'lik ev alınır. Leasehold, nominee riski, %2,5 vergi ve BPHTB.
Uzman incelemesi bekleniyor. Bu sayfayı PeraGate editör ekibi resmi kaynaklara dayanarak hazırladı; henüz lisanslı bir uzman (avukat, muhasebeci ya da konusuna göre hekim) incelemedi. Kişisel durumunuz için lisanslı bir uzmana danışın.
Kısa cevap
Bali'de yabancılar tam mülkiyet (hak milik) edinemez. Oturum belgesi olan yabancı, kullanım hakkıyla (hak pakai) müstakil ev ya da apartman dairesi alabilir; Bali'de alt sınır müstakil evde 5 milyar IDR, dairede 2 milyar IDR (ATR/BPN 1241/2022). Hak pakai devlet arazisinde 30+20+30 yıla kadar sürer. Satıcı %2,5 gelir vergisi, alıcı BPHTB öder; nominee yapıları hükümsüzdür (Eylül 2026).
İçindekiler
Bali'de villa almak isteyen yabancı tam mülkiyetli tapu (hak milik) alamaz; Endonezya hukuku yabancıya kullanım hakkı (hak pakai) üzerinden ev sahibi olma imkânı tanıyor. Bunun için Endonezya'da geçerli bir oturum belgeniz olmalı ve Bali'de müstakil evin bedeli en az 5 milyar IDR, apartman dairesinin bedeli en az 2 milyar IDR olmalı (ATR/BPN 1241/2022; erişim 28.09.2026). Bu kurallar Bali'ye özgü değil, Endonezya'nın ulusal toprak mevzuatıdır; yalnızca fiyat eşiği ile değişir.
Mülk ve tapu kontrolünde, PPAT (tapu noteri) ve lisanslı avukatla yürütülen alım sürecinde Türkçe koordinasyon için gayrimenkul alım danışmanlığı sayfamıza bakabilirsiniz.
Yabancılar Bali'de villa alabilir mi?
Tam mülkiyetle alamaz, kullanım hakkıyla alabilir. Endonezya'nın 1960 tarihli Temel Tarım (Toprak) Kanunu (UUPA) hak milik'i yalnızca Endonezya vatandaşlarına tanıyor. PP 18/2021 ise Endonezya'da oturum belgesi olan yabancıların şu yollarla konut edinebileceğini düzenliyor:
| Yol | Ne alınır | Şart (PP 18/2021) |
|---|---|---|
| Hak pakai üzerinde müstakil ev | Arazi ve villa için kullanım hakkı | Göç belgesi (oturum), ATR/BPN asgari fiyatı |
| Apartman dairesi (sarusun) | Daire birimi üzerinde hak pakai | Göç belgesi, asgari fiyat |
| HGB arazide apartman dairesi | Daire birimi | Yalnızca özel ekonomik bölge, serbest ticaret bölgesi ve sanayi bölgesi gibi alanlarda |
Hak pakai'yi kendi adınıza tescil ettirmek için turist girişi yetmez; KITAS ya da KITAP gibi bir oturum belgesi gerekir. Türk vatandaşlarının Bali'ye giriş kuralları Bali vize rehberinde.
Hak pakai kaç yıl sürer?
Arazinin türüne bağlı. PP 18/2021'in 52. maddesine göre:
- Devlet arazisi ya da yönetim hakkı (HPL) arazisi üzerindeki hak pakai ilk 30 yıl verilir, 20 yıl uzatılır ve 30 yıl yenilenebilir; toplam 80 yıla kadar.
- Hak milik arazi (Endonezyalı bir malikin arazisi) üzerinde kurulan hak pakai en fazla 30 yıl verilir; süre sonunda arazi sahibiyle yeni bir tapu işlemiyle yenilenir.
Bali'de satılık villaların önemli bir kısmı Endonezyalı malikin hak milik arazisi üzerindedir. Bu durumda "80 yıl" hesabı geçerli değildir; ilk süre 30 yıldır ve yenileme arazi sahibinin rızasına bağlıdır.
Bali'de yabancıya satışta alt fiyat sınırı var mı?
Evet. Tarım ve Mekânsal Planlama Bakanlığı / Ulusal Toprak Ajansı'nın (ATR/BPN) 12.09.2022 tarihli 1241 sayılı kararı, yabancıların edinebileceği konutlar için il bazında asgari fiyat belirliyor:
| Konut türü | Bali'de asgari fiyat |
|---|---|
| Müstakil ev (rumah tapak) | 5.000.000.000 IDR |
| Apartman dairesi (sarusun) | 2.000.000.000 IDR |
Karara göre Endonezya kökenli (diaspora) alıcılar bu eşiklerin %75'ini uygular. Karşılaştırma için komşu Batı Nusa Tenggara (Lombok) ilinde müstakil ev eşiği 3 milyar IDR. 2026 için yeni bir karar yayımlanıp yayımlanmadığını alımdan önce kontrol edin.
Leasehold (kira hakkı) ile villa almak nasıl işler?
Leasehold, yani hak sewa, villanın ya da arazinin belirli bir süre için kiralanmasıdır; mülkiyet ya da tescilli bir arazi hakkı vermez. Bali'de yabancıların sık kullandığı bu yol, uzun süreli bir kira sözleşmesine dayanır. Azami süre ve tescil kuralları için resmi bir kaynak bulamadığımızdan süre vermiyoruz. Sözleşmede şunları kontrol ettirin:
- Kiraya verenin arazinin gerçek maliki olduğunu (sertifikat sorgusu).
- Sürenin, uzatma şartlarının ve bedelinin yazılı olduğunu.
- Arazinin imar durumunun (zonlama) konut ya da turistik kullanıma uygun olduğunu.
- Sözleşmenin noter huzurunda düzenlendiğini.
Nominee (Endonezyalı adına) alım neden risklidir?
Yabancının mülkünü bir Endonezya vatandaşının adına tescil ettirip yan sözleşmelerle kontrol etmesi (nominee yapısı) Endonezya hukukunda hükümsüzdür. UUPA'nın 26. maddesi hak milik'in yabancıya doğrudan ya da dolaylı devrini hükümsüz sayıyor; Yatırım Kanunu (25/2007) 33. madde de başkası adına pay sahipliği anlaşmalarını geçersiz kabul ediyor. Uyuşmazlıkta mülk, tapuda adı yazan kişiye ait kalır ve ödenen bedeli geri almak için güvenli bir yol yoktur.
Villayı işletmek, yani turistik konaklama olarak kiraya vermek istiyorsanız yol yabancı sermayeli şirkettir (PT PMA). Yatırım Bakanlığı'nın 5/2025 sayılı düzenlemesine göre konaklama ve gayrimenkul faaliyetlerinde 10 milyar IDR'yi aşan yatırım şartına arazi ve bina dahil ediliyor; şirketin ödenmiş sermayesi en az 2,5 milyar IDR olmalı (md. 26). Bu yapı lisanslı bir avukat ve mali müşavirle birlikte kurulmalı.
Villa alırken hangi vergi ve masraflar ödenir?
Satış bedeli üzerinden iki ana vergi var:
| Kalem | Kim öder | Tutar | Kaynak |
|---|---|---|---|
| Arazi ve bina devrinde nihai gelir vergisi (PPh) | Satıcı | Bedelin %2,5'i | PP 34/2016, DJP |
| BPHTB (tapu devir vergisi) | Alıcı | Bölgesel yönetmelikle belirlenen oran | İlçe yönetimi |
| PPAT (tapu noteri) ücreti | Sözleşmeye göre | Noter tarifesine göre | – |
Endonezya içindeki ödemelerde rupi kullanımı zorunludur (Bank Indonesia, 17/3/PBI/2015). Alım sürecini adım adım planlamak için bize yazın; Bali'deki diğer bilgiler Bali sayfasında.
Sık sorulanlar
Sık sorulan sorular
Sorunuz listede yok mu?
Durumunuzu birkaç cümleyle yazın; ülke, vergi, oturum ve belge sorularınızı Türkçe yanıtlayalım.
- Türkçe görüşme
- Lisanslı yerel partnerler
Yabancılar Bali'de villa alabilir mi?
Tam mülkiyetle (hak milik) alamaz. Endonezya'da oturum belgesi olan yabancı, kullanım hakkıyla (hak pakai) bir müstakil ev ya da apartman dairesi edinebilir (PP 18/2021 md. 69 ve 71). Bali'de alt sınır müstakil evde 5 milyar IDR.
Hak pakai kaç yıl geçerli?
Devlet arazisinde ya da HPL arazisinde ilk 30 yıl, 20 yıl uzatma ve 30 yıl yenilemeyle toplam 80 yıla kadar. Hak milik arazi üzerinde kurulan hak pakai ise en fazla 30 yıl verilir ve yeni bir tapu işlemiyle yenilenir (PP 18/2021 md. 52).
Endonezyalı birinin adına villa almak güvenli mi?
Hayır. Yabancı adına mülkiyet sağlayan nominee anlaşmaları Endonezya hukukunda hükümsüz sayılıyor; mülk kâğıt üzerindeki kişiye ait kalır. Bu riski almadan önce lisanslı bir Endonezya avukatına ve PPAT'a (tapu noteri) danışın.
Bali'de ev alınca oturum izni verilir mi?
Ev almak kendiliğinden oturum vermez; aksine hak pakai için önce oturum belgesi gerekir. İkinci Ev (Second Home) vizesinde Endonezya'daki mülk sahipliği, 2 milyar IDR'lik banka teminatına alternatif olarak kabul ediliyor (Imigrasi, 2022).
Villa alırken hangi vergiler ödenir?
Satıcı satış bedeli üzerinden %2,5 nihai gelir vergisi öder (PP 34/2016). Alıcı tapu devir vergisi BPHTB'yi öder; oranı bölgesel yönetmelikle belirlenir. Tapu işlemini PPAT yürütür.
Kaynaklar
Kaynaklar
- PP 18/2021 – Yönetim hakkı, arazi hakları, apartman birimleri ve tescil Resmi kaynak (peraturan.bpk.go.id, erişim )
- Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 – Yabancılar için asgari konut fiyatları Resmi kaynak (jdih.atrbpn.go.id, erişim )
- DJP (pajak.go.id) – Arazi ve bina devrinde PPh (PP 34/2016) Resmi kaynak (pajak.go.id, erişim )
- Permen Investasi/BKPM 5/2025 – Risk bazlı lisanslama, yatırım değeri ve sermaye Resmi kaynak (jdih-storage.bkpm.go.id, erişim )
- Imigrasi Yogyakarta – Second Home vizesi yürürlüğe girdi (2022) Resmi kaynak (jogja.imigrasi.go.id, erişim )
- Bank Indonesia – 17/3/PBI/2015 sayılı rupi kullanım zorunluluğu Resmi kaynak (bi.go.id, erişim )