BAE'de Ev Almak: Freehold Bölgeler, DLD Harçları ve Emlakla Oturum

Dubai'de yabancılar yalnızca freehold (tam mülkiyete açık) ilan edilen bölgelerde tapu alabilir ve tescil Dubai Tapu Dairesi (Dubai Land Department, DLD) üzerinden yapılır. DLD tarifesinde satış bedelinin %2'si alıcıya, %2'si satıcıya yazılıyor; toplam %4 (Eylül 2026). Mülk kontrolü, sözleşme ve tescil adımlarında gayrimenkul alım danışmanlığı verebiliriz; resmi harçlar ayrıca ödenir.

Yabancılar BAE'nin neresinde ev alabilir?

Dubai'de yabancılar yalnızca Hükümdar'ın belirlediği bölgelerde süresiz tam mülkiyet ya da 99 yıla kadar intifa veya kiralama hakkı edinebilir (Dubai 7/2006 sayılı Taşınmaz Tescil Kanunu, md. 4). Bu bölgeler 3/2006 sayılı Yönetmelik ve sonraki eklerle belirlenir; Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay ve Palm Jumeirah bunlar arasında. Freehold olmayan bir bölgede yabancı adına tapu çıkmaz.

Diğer emirliklerde kurallar farklı (u.ae, Eylül 2026):

u.ae'nin listesine göre Abu Dabi'de yabancılara açık dokuz bölge şunlar: Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef ve Masdar City. Liste değişebilir; alım öncesinde güncelliğini Abu Dabi'nin resmi kaynağından kontrol edin.

DLD harcı ve diğer resmi ücretler ne kadar?

Dubai'de hazır bir mülkün satış tescilinde ana kalem satış bedelinin %4'üdür; DLD tarifesi bunu %2 alıcı, %2 satıcı olarak gösteriyor. Tarifedeki diğer kalemler (DLD, Eylül 2026):

%4'ün sizinle satıcı arasında nasıl paylaşılacağını satış sözleşmesine yazdırın. İlan portallarında tamamının alıcıya yüklendiği yazılıyor; resmi tarifede böyle bir kural yok. Freehold bölgelerde satış için geliştiriciden elektronik itiraz yok belgesi (NOC) de isteniyor (DLD).

Tescil, DLD'nin tescil merkezlerinde (Real Estate Registration Trustees) yapılır. Yerleşik olmayan yabancılardan geçerli pasaport, BAE'de oturanlardan Emirates ID isteniyor (DLD).

Off-plan alımda Oqood ve escrow nasıl işler?

Off-plan (henüz tamamlanmamış) bir daire aldığınızda satış, geliştirici tarafından Oqood portalında geçici sicile tescil edilir ve size geçici tescil e-belgesi verilir (DLD). Harç hazır mülkle aynı oranda: satış bedelinin %2'si alıcıya, %2'si satıcıya, artı 10 + 10 AED bilgi ve inovasyon ücreti.

Ödemeleriniz geliştiricinin kasasına değil, projeye özel escrow hesabına gider. Dubai 8/2007 sayılı Kanun, off-plan alıcıların ödemelerinin DLD'nin onayladığı bir kuruluşta proje adına açılmış escrow hesabına yatırılmasını şart koşuyor (md. 7). Proje tamamlanma belgesi alındığında hesaptaki toplamın %5'i kusurların giderilmesi için bekletilir (md. 14).

Off-plan alımda imzadan önce kontrol edin:

1. Proje DLD'ye kayıtlı mı ve escrow hesap numarası nedir?
2. Ödeme planındaki taksitler inşaat aşamalarına mı bağlı?
3. Sözleşmede teslim tarihi ve gecikme halinde ne olacağı yazıyor mu?
4. Ödemeyi kişisel bir hesaba ya da aracıya değil, projenin escrow hesabına mı yapıyorsunuz?

Escrow kuralı projenin gecikmesini ya da iptalini engellemez; paranızın geliştiricinin başka işlerine aktarılmasını sınırlar.

Ev alarak hangi oturum izni alınır?

Mülkün değerine göre üç yol var (DLD, Eylül 2026):

Golden Visa için mülk tamamen başvuru sahibine ait olmalı; birden fazla mülkle 2 milyon AED'ye ulaşılabiliyor. İpotekli mülk kabul ediliyor, bankadan itiraz yok yazısı isteniyor. Başvuru sırasında BAE'de bulunmanız ve başvuruya bizzat gitmeniz gerekiyor; eş, çocuk ve anne-baba sponsor edilebiliyor (DLD).

u.ae'deki genel tabloda gayrimenkul yatırımı için 5 yıl yazıyor; DLD'nin hizmet sayfası 10 yıl diyor. Başvurudan önce güncel süreyi teyit edin. Diğer oturum türleriyle karşılaştırma için oturum izni türleri rehberine, başvuru desteği için oturum izni sayfasına bakın. Oturum kararı yetkili makamlara aittir.

Satın alma adımları nelerdir?

Hazır bir mülkte süreç beş adımda ilerler:

1. Bölge kontrolü: Mülkün freehold bölgede olduğunu doğrulayın.
2. Mülk ve satıcı kontrolü: Tapu kaydını, satıcının kimliğini ve mülk üzerinde ipotek olup olmadığını görün.
3. Sözleşme: Fiyatı, %4 harcın paylaşımını, ödeme takvimini ve devir tarihini yazıya dökün.
4. NOC: Freehold bölgede geliştiriciden elektronik itiraz yok belgesi alınır.
5. Tescil: DLD tescil merkezinde harçlar ödenir, tapu elektronik olarak düzenlenir.

Türkiye'den belge gönderecekseniz ya da vekâletle alım yapacaksanız apostil ve Arapça tercüme adımları için apostil ve tercüme rehberine bakın. Mülk bedelini BAE'deki bir hesaptan ödeyecekseniz banka hesabı açma rehberi hazırlık adımlarını anlatıyor.