Azerbaycan'da Ev Almak: Arazi Kısıtı, Noter, Tapu ve Oturum

Yabancılar Azerbaycan'da daire, müstakil ev ve bina satın alıp tapuyu kendi adlarına kaydettirebilir; araziye ise mülkiyet olarak sahip olamazlar. Satış sözleşmesi noterde onaylanır ve Bakü'de devlet harcı 280 AZN, hizmet bedeli 42 AZN'dir (ASAN, Eylül 2026). Mülkün kontrolü, noter randevusu ve oturum planı için gayrimenkul alım danışmanlığı sayfamıza bakabilirsiniz.

Yabancı hangi mülkü alabilir?

Yabancılar bina ve yapı niteliğindeki taşınmazları alabilir, araziyi alamaz. Azerbaycan Arazi Kanunu yabancı gerçek ve tüzel kişilerin araziye mülkiyet olarak sahip olmasına izin vermez; arazi yalnızca kira (icarə) hakkıyla kullanılabilir. Bu yüzden:

• Apartman dairesi almak mümkündür.
• Bahçeli ev ya da villa alırken bina sizin adınıza kaydedilir, altındaki arazi için ayrı bir kira ilişkisi gerekir.
• Boş arsa almak yabancıya kapalıdır.

Şehir dışında müstakil ev bakıyorsanız, imzadan önce binanın ve arazinin sicilde nasıl kayıtlı olduğunu kontrol edin.

Satın alma hangi adımlarla ilerler?

Satış noterde onaylanır, noter sözleşmeyi sicile elektronik olarak gönderir. Adımlar:

1. Sicil kontrolü: Satıcının malik olduğu, mülk üzerinde ipotek ya da haciz olmadığı Emlak Meseleleri Devlet Hizmeti'nin (Ekonomi Bakanlığı'na bağlı) sicil belgesiyle kontrol edilir.
2. Belgeler: Satıcıdan mülkiyet belgesi, sicilden yük ve haciz belgesi, satıcı evliyse evlilik belgesi ve eşin noter onaylı muvafakati, adreste kayıtlı yetişkin aile üyelerinin noter onaylı muvafakati istenir (ASAN).
3. Noter onayı: Alıcı ve satıcı ya da noter onaylı vekâletnameyle temsilcileri noterde sözleşmeyi imzalar.
4. Sicil kaydı: Noter sözleşmeyi elektronik noterlik sistemi üzerinden sicile iletir; yeni malik çıkarışı (tapu belgesi) almak için sicile bir kez başvurur (emlak.gov.az).

Sözleşme Azerbaycan Türkçesiyle hazırlanır. Maddeleri tam anlamadan imzalamayın. Türkiye'den gelecek vekâletname ve belgeler için apostil ve tercüme rehberine bakın.

Masraflar ne kadar?

Doğrulanmış resmi masraflar noter harcı ve tapu çıkarışı harcıdır.

Alıcı konut alımında ayrıca bir alım vergisi ödemez. Satıcı tarafında ise basitleştirilmiş vergi vardır: metrekare başına 15 AZN taban üzerinden hesaplanır, Bakü'de bölge katsayısı uygulanır ve noter bu vergiyi satıcıdan işlem sırasında tahsil eder (Vergi Kanunu 198.1.1, vergiler.az). Satıcı adreste 3 yıl ya da daha uzun kayıtlıysa satış bu vergiden muaftır; konutun ilk 30 m²'si de vergiye girmez. Evi ileride satmayı düşünüyorsanız bu kuralı şimdiden hesaba katın.

Ev alarak oturum izni alınır mı?

Evet, en az 100.000 AZN değerinde bir taşınmaza sahip olmak geçici oturum izni için başvuru dayanağıdır; daimi oturum izninde eşik 200.000 AZN'dir (Devlet Göç Hizmeti, Eylül 2026). Değer, mevzuata göre değerleme faaliyeti yürüten kişi ya da kurumun düzenlediği değerleme belgesiyle gösterilir. İlk başvuruda değeri 150.000 AZN ve üzeri olarak belgelenen mülkte, iki yıl içindeki uzatmada yeni değerleme yerine sicil çıkarışı yeterli sayılıyor.

Satış fiyatı eşiğin üstünde olsa da değerleme raporu altında kalırsa mülk oturum için yeterli olmayabilir. Değerlemeyi ödemeden önce yaptırmanızı öneririz. Oturum türleri için Azerbaycan'da oturum izni türleri rehberine, başvuru desteği için oturum izni sayfasına bakın. Karar Devlet Göç Hizmeti'ne aittir.

Mülkü kiraya verirsem vergi öder miyim?

Evet. 2026'dan itibaren bireylerin konutu başka bireylere oturma amacıyla kiraya vermesinden elde ettiği gelirde vergi oranı %10'dur (PwC, Eylül 2026). Kiracı vergi mükellefi olarak kayıtlı değilse vergiyi ev sahibi öder. Kiralama ayrıntıları için Azerbaycan'da kiralık ev rehberine, Azerbaycan vergi sistemi için vergi rehberine bakın. Türkiye'de vergi mukimiyseniz bu gelir Türkiye'de de beyan konusu olabilir.