Malta'da Kiralık Ev: Sözleşme Kaydı, Depozito ve Kira Fiyatları

Malta'da ev kiralarken imzadan önce üç şeyi netleştirin: sözleşmenin Housing Authority'ye (Konut Otoritesi) 30 gün içinde kaydedileceğini, depozito tutarının ve imzalı envanterin sözleşmede yer aldığını ve sözleşmenin uzun süreli (en az 1 yıl) mi kısa süreli (6 ay) mi olduğunu. Kayıt ev sahibinin yükümlülüğüdür, ama kaydedilmeyen sözleşme Private Residential Leases Act'e (Cap. 604) göre hükümsüzdür ve oturum başvurunuzda işe yaramaz. Ev arama, sözleşmeyi Türkçe anlama ve kayıt onayını takip etme adımları için Malta'ya taşınma desteği sayfasına bakın.

Kira sözleşmesi Housing Authority'ye kaydedilmezse ne olur?

Kaydedilmeyen kira sözleşmesi hükümsüz sayılır ve oturum izni için konut belgesi olarak kullanılamaz. Cap. 604'ün 4. maddesi, 1 Ocak 2020'den sonra yapılan ya da yenilenen tüm özel konut kira sözleşmelerinin kaydını şart koşar. Kaydı ev sahibi, kiranın başlangıcından itibaren 30 gün içinde Housing Authority'nin çevrimiçi portalından (portal.rentregistration.mt) yapar; emlakçı da ev sahibi adına kaydedebilir.

• Harç: Ekim 2026 itibarıyla kayıt 10 €, açık yenileme 5 €. 1 Eylül 2025'ten beri 30 günü geçen kayıtlara 120 € geç kayıt ücreti uygulanabiliyor (Housing Authority).
• Ev sahibi kaydetmezse: Sözleşmeyi siz kaydedebilirsiniz; masraf ev sahibine aittir ve ödediğiniz harcı kiradan düşebilirsiniz (m. 4/4).
• Yaptırım: Kayıtsız oturmaya izin veren ev sahibine Housing Authority 2.329,37 €'ya kadar idari ceza isteyebilir; mahkemede 2.500-10.000 € para cezası öngörülür (m. 20 ve 22).
• Süre: Housing Authority incelemenin 10 iş gününe kadar sürebileceğini belirtiyor.

Single Permit (çalışma ve oturum izni) için Malta'ya vardığınızda biyometri randevusunda adınıza düzenlenmiş, başlangıç ve bitiş tarihli kira sözleşmesi ile Housing Authority onay yazısı ya da e-postası istenir (Identità kontrol listesi, Mart 2026). Sözleşmeyi imzalarken onay e-postasının bir kopyasını size ileteceğini ev sahibinden yazılı olarak isteyin.

Uzun ve kısa süreli kira sözleşmesi arasındaki fark nedir?

Uzun süreli sözleşme en az 1 yıldır; kısa süreli sözleşme 6 ay için yapılır ve yalnızca kanunda sayılan gruplara açıktır. 1 yıldan kısa yazılan uzun süreli sözleşme kanunen 1 yıllık sayılır (m. 8).

Kısa süreli sözleşme (short private residential lease) dört grup içindir: 6 aydan kısa süre çalışacak yerleşik olmayan işçiler, 6 aydan kısa kursa kayıtlı yerleşik olmayan öğrenciler, geçici olarak başka konut arayan Malta sakinleri ve Malta'ya yerleşmeyi amaçlamayan yerleşik olmayanlar. Sözleşme hangi gruba girdiğinizi yazmalı ve bunu ek belgeyle (örneğin okul kayıt yazısı ya da iş sözleşmesi) göstermelidir; aksi halde uzun süreli sayılır. Kısa süreli sözleşme uzatılamaz (m. 2).

Kaynak: Cap. 604 m. 11 ve 12 (legislation.mt, son yayım 01.09.2024). İhbar iadeli taahhütlü mektupla yapılır.

Ev sahibi uzun süreli sözleşmeyi bitirmek istiyorsa bitişten en az 3 ay önce iadeli taahhütlü mektupla bildirmek zorundadır; bildirmezse sözleşme 1 yıl daha kendiliğinden yenilenir (m. 9). Kendiliğinden yenilenen sözleşmede ilk 3 ay çıkamazsınız (m. 11/6). Yalnızca turizm amacıyla turiste yapılan kiralama kanunun dışındadır (m. 3/2-b); Malta Turizm Otoritesi (MTA) lisanslı bir evi turist olarak değil yaşamak için kiralıyorsanız sözleşme yine kanuna tabidir ve kaydedilmelidir.

Malta'da depozito kaç ay istenir?

Cap. 604 depozito için ne zorunluluk ne de üst sınır koyar; tutar ev sahibiyle kararlaştırılır ve sözleşmeye yazılmak zorundadır (m. 6/1-f). Housing Authority'nin 20.03.2025 tarihli SSS belgesine göre depozito alınmıyorsa sözleşmeye ve kayda 0 yazılır. Piyasada kaç aylık depozitonun yaygın olduğuna dair birinci el veri bu sayfada yer almadığı için bir ay sayısı verilmiyor; tutarı imzadan önce ev sahibiyle yazılı olarak netleştirin.

Depozitoyu koruyan belge envanterdir. Kanun, evin ve ev sahibinin verdiği eşyaların durumunu fotoğraf ve kısa açıklamalarla gösteren, tarafların imzaladığı envanteri sözleşmenin zorunlu parçası sayar; eşyasız evde de envanter gerekir (m. 6/1-g).

İlk dönemi (6, 9 ya da 12 ay) doldurmadan çıkarsanız ev sahibi depozitodan en fazla bir aylık kirayı tutabilir; başka alacağını ayrıca talep edebilir (m. 11/1). İade edilmeyen depozito gibi 5.000 €'ya kadar uyuşmazlıklarda kira uyuşmazlık paneline (Adjudicating Panel) başvurabilirsiniz. Panel, son beyandan itibaren en geç 5 iş günü içinde karar verir (m. 23 ve 27). Sözleşme kayıtsızsa durum zorlaşır: panel bu durumda depozito talebine ancak ev sahibi kayıtsız kiralama suçunu kabul ettiyse ya da mahkemece suçlu bulunduysa bakar (m. 23/2-c).

Kira sözleşmesinde hangi maddeler zorunlu?

Sözleşme yazılı olmalı ve yedi unsuru içermelidir: kiralanan yer, kullanım amacı, süre, uzatılıp uzatılamayacağı ve nasıl uzatılacağı, kira tutarı ve ödeme şekli, depozito tutarı ve imzalı envanter (m. 6/1). Bunlardan biri eksikse sözleşme hükümsüzdür. Housing Authority örnek sözleşmeyi rentregistration.mt'deki formlar sayfasında yayımlıyor.

Aşağıdaki maddeler sözleşmeye yazılsa bile geçersizdir (m. 7):

• Su ve elektrik için gerçek tüketimi yansıtmayan sabit aylık ücret
• Eşyaların kullanımı için kiradan ayrı ücret
• Kira, depozito, ev eşyası sigortası ve ortak alan aidatı katkısı dışında ek bedel
• Ev sahibini kanuni bakım sorumluluğundan muaf tutan maddeler

Aksi kararlaştırılmadıkça ev sahibi bir aydan fazla peşin kira isteyemez ve ödeme için makbuz vermek zorundadır; banka havalesi gibi izlenebilir ödeme makbuz yerine geçebilir (m. 13). Yazılı ve kayıtlı sözleşmede olmayan sözlü anlaşmalar geçersizdir; fazladan ödediğiniz tutarı geri isteyebilirsiniz (m. 15).

Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?

İlk yıl kira sabittir; sonrasında kira yılda en fazla bir kez ve yalnızca sözleşmede açıkça öngörülmüşse artırılabilir. Artış, Ulusal İstatistik Ofisi'nin (NSO) Konut Fiyat Endeksi'ndeki son dört çeyrek ortalamasını ve her durumda %5'i aşamaz; endeks düşse bile kira indirilmez (m. 14). Housing Authority'nin Mart 2025 SSS belgesine göre bu sınır yenilemelerde ve 2 yıl ve üzeri sözleşmelerde uygulanır; yeni bir sözleşmede kira serbestçe belirlenir.

Malta'da bir eve kaç kiracı yazılabilir?

Aile olarak yaşamayan kiracılar için yatak odası başına en fazla 2 kişi ve evde toplam en fazla 10 kişi kalabilir; 4 ve 5 yatak odalı evlerde en az 2 banyo gerekir (L.N. 197/2024). Ev sahibi kayıt sırasında evde kalacak kişi sayısını beyan eder; beyandan fazla kişinin kalmasına izin vermek ev sahibi için suçtur (m. 22). Kanunda kiracı tanımı eşi, birlikte yaşayan partneri ve ikinci dereceye kadar akrabaları kapsar (m. 2). Oda paylaşımlı kiralama (shared residential space) da aynı kayıt kuralına tabidir (m. 16).

Malta kira fiyatları ne kadar?

Housing Authority'nin yayımladığı en güncel semt verisi 2023'ün ikinci yarısına ait: bu dönemde başlayan kayıtlı sözleşmelerde St Paul's Bay'de 2 yatak odalı dairenin medyan aylık kirası 750 €, 3 yatak odalının 900 €'ydu. En yüksek kiralar Sliema, Swieqi ve St Julian's'ta görüldü; raporda bu semtlerin tutarları yalnızca grafikte yer aldığı için burada sayı vermiyoruz.

Kaynak: Housing Authority, Registered Rental Contracts in Malta: 2023H2 Update (Mayıs 2024).

Bu rakamlar kayıtlı sözleşmelerden gelir; 2026'daki ilan fiyatlarıyla aynı değildir. Sliema ve St Julian's için ilan sayısı ve örneklem tarihi belli bir 2026 ilan aralığı bu sayfada yer almıyor. Genel fiyat düzeyi için Malta yaşam maliyeti rehberine bakın.

Oturum izni ve dil okulu için nasıl bir kira sözleşmesi gerekir?

Oturum başvurularında sözleşme adınıza olmalı ve Housing Authority'ye kayıtlı olmalıdır; programa göre ek şartlar değişir:

• Single Permit: Adınıza, başlangıç ve bitiş tarihli kira sözleşmesi ile Housing Authority onayı (Identità, Mart 2026).
• Nomad Residence Permit: Oturum izninin tamamını kapsayan konut belgesi; oturum kartı bu adresle düzenlenir (Residency Malta).
• MPRP: Malta ya da Gozo'da yıllık en az 14.000 € kira ya da en az 375.000 € değerinde alım; konut en az 5 yıl tutulur (Residency Malta).

Dil okulu öğrencisiyseniz ve kursunuz 6 aydan kısaysa kısa süreli sözleşme yapabilirsiniz; vize başvurusunda istenen konaklama belgesi ve okul konaklaması seçenekleri Malta dil okulu rehberinde. Programların karşılaştırması Malta oturum izni türleri rehberinde, başvuru dosyasının hazırlanması oturum izni desteği sayfasında.

Su ve elektrik faturaları kimin adına olmalı?

Hesap ev sahibinin adına olsa da ev sahibi, doğru tarifenin uygulanması için evde yaşayan kişi sayısını tedarikçiye bildirmek ve size hesap ayrıntılarına erişim vermek zorundadır (m. 17). Bildirmediği için fazladan ödediğiniz tutarı kiradan düşebilirsiniz. Faturaları kendi adınıza üstlenmek için tedarikçiden geçici tüketici olarak tanınmayı isteyebilirsiniz. Kira dönemindeki su ve elektrik borcunu ödememek, ev sahibine sözleşmenin feshini isteme hakkı verir.

Ev ararken en sık hangi hatalar yapılıyor?

En sık hata, "kayıtsız daha ucuz" teklifini kabul etmektir: kayıtsız sözleşmeyle oturum başvurusu yapamazsınız ve depozito uyuşmazlığında panele başvurma imkânınız daralır. Diğer hatalar:

• Envanteri ve fotoğrafları imzalamadan taşınmak
• Nakit ödemede makbuz almamak
• Evde kalacak kişi sayısını kayıttaki beyandan fazla tutmak
• Emlakçı komisyonunun tutarını ve kimin ödeyeceğini imzadan önce yazılı olarak netleştirmemek (yaygın oran için doğrulanmış bir veri bu sayfada yer almıyor)
• Erken çıkışta iadeli taahhütlü mektupla ihbarı atlamak: ihbar usulüne uygun yapılmazsa sözleşme bitmemiş sayılır (m. 11/5)

1 Eylül 2024 ve sonrasında imzalanan sözleşmelerde panel kararına uymayan kiracı ya da ev sahibi borçlular siciline (Register of Defaulters) girebilir; kayıt 3 yıl sonra silinir (m. 31; Housing Authority SSS, 20.03.2025). Kiralamak yerine satın almayı düşünüyorsanız Malta'da ev satın almak rehberine bakın.