İspanya'da Ev Almak: Yabancıya Kurallar, Vergiler ve Masraflar

Türk vatandaşları İspanya'da daire, müstakil ev ya da işyeri satın alabilir; Ekim 2026 itibarıyla yabancılara yönelik genel bir mülk edinme yasağı yoktur. Alımın üç sabit şartı vardır: yabancı kimlik numarası NIE, noter huzurunda imzalanan satış senedi (escritura pública) ve mülkün bulunduğu yerdeki tapu siciline (Registro de la Propiedad) tescil. En büyük masraf kalemi vergidir ve bölgeye göre değişir: ikinci el konutta devir vergisi (örneğin Madrid'de %6, Katalonya'da %10-13), yeni konutta %10 KDV. Tapu kaydı kontrolü, noter randevusu ve Türkçe süreç takibi için İspanya gayrimenkul alım danışmanlığı sayfamıza bakabilirsiniz.

Türk vatandaşı İspanya'da hangi mülkleri alabilir?

Türk vatandaşı konut, arsa ve işyerini kendi adına alabilir; vatandaşlık ya da oturum şartı yoktur. Tek önemli istisna, millî savunma gerekçesiyle "erişimi kısıtlı bölge" (zona de acceso restringido a la propiedad) ilan edilen alanlardır. Ley 8/1975 ve onu uygulayan Real Decreto 689/1978, bu bölgelerde yabancıların taşınmaz edinmesinin yasaklanabileceğini, sınırlanabileceğini ya da izne bağlanabileceğini düzenler (BOE). Uygulamada AB vatandaşları bu izinden muaftır; Türk vatandaşı gibi AB dışı alıcılar için Savunma Bakanlığı'nın (Ministerio de Defensa) askeri izni gerekir.

Bu bölgeler askeri tesislerin çevresinde ve bazı ada ile sınır alanlarındadır; Balear Adaları'nda kırsal araziyi etkilediği basına yansımıştır. Satış sözleşmesine imza atmadan önce noterden ya da avukatınızdan parselin böyle bir bölgede olup olmadığını yazılı olarak teyit etmelerini isteyin. İzin süreci aylar sürebilir.

NIE neden zorunlu ve nasıl alınır?

NIE (Número de Identidad de Extranjero) olmadan alım tapuya tescil edilmez. Ley Hipotecaria'nın 254. maddesinin 2. fıkrası, taşınmaz devri içeren senette taraflardan birinin vergi numarası eksikse tapu sicilinin kayıt yapmayacağını söyler; aynı kanunun 21. maddesi senette ödeme araçlarının da gösterilmesini ister (BOE, Ekim 2026).

NIE'yi Polis Genel Müdürlüğü verir. Yabancılar Yönetmeliği (RD 1155/2024) m. 205, İspanya ile ekonomik, mesleki ya da sosyal ilişkisi olan yabancıya kişisel ve tek bir NIE verileceğini, ekonomik ilişki nedeniyle başvuranın başvuruyu kendisinin yapacağını düzenler. Ekim 2026 itibarıyla talep üzerine NIE harcı 9,84 €'dur (Orden PJC/617/2025). İspanya'da değilseniz başvuru İspanya'nın Türkiye'deki konsolosluk teşkilatı üzerinden de yapılabilir; randevu ve belge listesini başvurudan önce ilgili konsolosluktan teyit edin.

NIE'den sonra çoğu alıcı ödemeyi yapmak için İspanya'da bir banka hesabı açar. Bankaların yerleşik olmayanlardan istediği belgeler değişiyor; ayrıntılar İspanya'da banka hesabı açmak rehberinde.

İspanya'da ev alırken hangi vergiler ödenir?

Ödenecek vergi, mülkün ilk kez mi satıldığına bağlıdır. İkinci el konutta Devir Vergisi (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) ödenir ve oranını özerk bölge belirler; bölge oran belirlemezse kanundaki genel oran %6'dır (RDL 1/1993 m. 11). Müteahhitten ilk kez alınan yeni konutta ITP yerine %10 KDV (IVA) ve noter senedi damga vergisi (Actos Jurídicos Documentados, AJD) ödenir; AJD oranı da bölgeye göredir, belirlenmemişse %0,5'tir (Ley 37/1992 m. 91, RDL 1/1993 m. 31).

Katalonya'da kademe yalnızca eşiği aşan kısma uygulanır; ATC'nin örneğinde 700.000 €'luk bir konutun ortalama oranı yaklaşık %10,14 çıkar. "Büyük mülk sahibi" (gran tenidor) sayılan alıcılara 27.06.2025'ten beri %20 oran uygulanır; ATC'ye göre bu, Katalonya'da 10'dan fazla konutu, toplam 1.500 m²'yi aşan konut alanı ya da gergin piyasa ilan edilmiş belediyelerde 5 veya daha fazla konutu olan kişidir (oturduğunuz ev sayılmaz).

Vergi matrahı her zaman sözleşmedeki fiyat değildir. 2022'den beri ITP'de matrah, beyan edilen bedel ile Katastro'nun belirlediği referans değerden (valor de referencia) yüksek olanıdır; düşük fiyat yazılmış bir sözleşme vergiyi düşürmez. Kanarya Adaları'nda KDV yerine yerel IGIC vergisi uygulanır; oranı bu sayfada verilmiyor. Bask Bölgesi ve Navarra kendi vergi rejimini uygular; oradaki oranlar da bu sayfada yer almıyor. Bu bölgelerde alım yapacaksanız güncel oranı noterinize sorun.

Noter ve tapu sicili masrafları nasıl hesaplanır?

Noter ve tapu sicili ücretleri serbest pazarlıkla değil, devletin belirlediği kademeli tarifeyle hesaplanır. Noter ücretleri Real Decreto 1426/1989, tapu sicili (registrador) ücretleri Real Decreto 1427/1989 ile düzenlenir; her ikisinde de ücret işlemin değerine göre artar ama oran düştükçe azalır (BOE). Konut alımlarında bu tarifelere sonradan çıkarılan kanunlarla indirimler uygulanır. Kendi alımınızın tutarını noterden, imzadan önce yazılı olarak isteyin; indirimli güncel tarife hesabı bu sayfada yer almadığı için avro tutarı verilmiyor.

Bunlara ek olarak şu kalemleri bütçeye koyun:

• Tercüme: İspanyolca bilmiyorsanız noterde imza sırasında tercüman bulunması istenebilir. Resmî geçerliliği olan çeviriyi Dışişleri Bakanlığı'nın (MAEC) listesindeki yeminli tercümanlar (traductor-intérprete jurado) yapar.
• Avukat: İspanya'da avukat tutmak zorunlu değil, ama tapu ve borç kontrolünü bağımsız bir avukatın yapması alıcıyı korur. Avukatın baro kaydı Barolar Genel Konseyi'nin (CGAE) sicilinden sorgulanabilir; ücret düzenleri İspanya'da avukat bulma ve ücretler rehberinde.
• İpotek: Krediyle alıyorsanız banka ekspertizi ve ipotek senedinin masrafları ayrıca doğar.

Satın alma süreci hangi sırayla ilerler?

İspanya'da mülkiyet noterde imzalanan satış senediyle geçer ve tapu siciline tescille herkese karşı korunur. Tipik sıra şöyledir:

1. NIE ve banka hesabı: Önce NIE alınır; ödeme İspanyol banka hesabından ya da noterin kayda geçirebileceği izlenebilir bir havaleyle yapılır.
2. Tapu kaydı kontrolü (nota simple): Registro de la Propiedad'dan alınan bilgi notu, malikin kim olduğunu, ipotek ve haciz kaydı olup olmadığını gösterir. Colegio de Registradores bunu çevrim içi verir (registradores.org).
3. Borç kontrolü: Satıcıdan son IBI (belediye emlak vergisi) makbuzu ve apartman yönetiminden (comunidad de propietarios) aidat borcu olmadığına dair belge istenir.
4. Kaparo sözleşmesi (contrato de arras): Taraflar genellikle fiyatın bir kısmını kaparo olarak öder. Medeni Kanun m. 1454'teki "arras penitenciales" türünde, alıcı vazgeçerse kaparoyu kaybeder, satıcı vazgeçerse iki katını öder. Tapu kaydını görmeden kaparo ödemeyin.
5. Noter senedi (escritura pública): Alıcı, satıcı ve noter bir araya gelir; noter kimlikleri, NIE'leri ve ödeme araçlarını senede yazar. Askeri izin gereken bölgede izin bu aşamadan önce alınmış olmalıdır.
6. Vergi beyanı: ITP ya da AJD, bölgenin vergi idaresine bölgenin belirlediği süre içinde beyan edilip ödenir.
7. Tescil: Senet tapu siciline sunulur; vergi ödendiğini gösteren belge olmadan tescil yapılmaz.

Satıcı İspanya'da vergi yerleşiği değilse alıcının ek bir yükümlülüğü vardır: satış bedelinin %3'ünü kesip satıcı adına Vergi İdaresi'ne (Agencia Tributaria, AEAT) yatırmak (IRNR m. 25.2). Bu adım atlanırsa satıcının ödenmemiş vergisi mülke yansıyabilir.

İspanya'ya giriş ya da çıkışta 10.000 € ve üzeri nakit taşıyorsanız gümrükte beyan zorunludur (Ley 10/2010 m. 34). Konut bedelini nakit taşımak yerine bankacılık kanalını kullanın.

Türkiye'den vekâletle ev alınabilir mi?

Evet, İspanya'ya gitmeden bir vekil aracılığıyla alım yapılabilir. Türk noterinde düzenlenen vekâletname valilikten apostil alır ve İspanyolcaya çevrilir; Türkiye (1985) ve İspanya (1978) Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraftır (HCCH). Çevirinin İspanya'da kabul görmesi için MAEC listesindeki bir yeminli tercümanın yapması en güvenli yoldur. Vekâletnamede satın alınacak mülkün adresi, tapu bilgisi ve vekilin NIE başvurusu yapma, banka hesabı açma ve vergi beyan etme yetkileri açıkça yazılmalıdır.

Apostil, tercüme ve vekâletname adımlarının koordinasyonu için tercüme, noter ve apostil desteği sayfamıza bakabilirsiniz. PeraGate yeminli tercüman ya da avukat değildir; İspanya'da ofisimiz yoktur. Süreci uzaktan Türkçe koordine eder, lisanslı yerel profesyonellerle (avukat, yeminli tercüman, gestor) çalışmanızı sağlarız.

Ev sahibi olunca her yıl hangi vergiler ödenir?

Mülk sahibi olduktan sonra iki düzenli vergi vardır: belediyenin emlak vergisi IBI ve yerleşik olmayanların gelir vergisi (IRNR). IBI'yi belediye katastro değeri üzerinden kendi oranıyla tahsil eder.

İspanya'da vergi yerleşiği değilseniz ve evi kiraya vermiyorsanız bile, mülk için "varsayılan gelir" (renta imputada) beyan edersiniz. AEAT'ın örneğine göre katastro değeri son 10 yıl içinde güncellenmişse değerin %1,1'i, güncellenmemişse %2'si gelir sayılır ve Modelo 210 ile ertesi takvim yılı içinde beyan edilir. Türkiye'de yerleşik kişiler için oran %24'tür; AB ve AEA yerleşiklerine uygulanan %19 Türkiye'de yerleşiklere uygulanmaz (IRNR m. 25, Ekim 2026). Örnek: katastro değeri 100.000 € olan ve değeri yakın zamanda güncellenmiş bir dairede varsayılan gelir 1.100 €, vergi 264 €'dur.

Evi kiraya verirseniz kira geliri de aynı %24 oranla vergilenir. Kira geliri Türkiye-İspanya çifte vergilendirme anlaşması kapsamında İspanya'da vergilendirilebilir; Türkiye'deki beyan yükümlülüğünüz ayrıca değerlendirilmelidir. Ayrıntılar İspanya vergi sistemi rehberinde, kiralık piyasası ve sözleşme kuralları İspanya'da kiralık ev rehberinde.

Ev almak İspanya'da oturum izni sağlar mı?

Hayır, Ekim 2026 itibarıyla İspanya'da konut almak tek başına oturum izni vermez. 500.000 € ve üzeri gayrimenkul yatırımına oturum tanıyan yatırımcı vizesi (golden visa), Ley Orgánica 1/2025 ile Ley 14/2013'ün ilgili maddeleri boşaltılarak 03.04.2025'te kaldırıldı (BOE). Bu tarihten önce yapılmış başvurular eski kurallara göre sonuçlanır, verilmiş izinler süresi boyunca geçerli kalır.

İnternette hâlâ "ev alana oturum" diye pazarlanan ilanlar dolaşıyor; bu bilgi 2025'ten beri geçerli değildir. Ev alıp İspanya'da yaşamak isteyenler için seçenekler, çalışma izni vermeyen oturum (residencia no lucrativa), uzaktan çalışan vizesi ve girişimci oturumudur. Hepsinin şartları İspanya oturum izni türleri rehberinde.

Yabancı alıcılara yeni bir vergi gelecek mi?

Henüz yürürlükte bir değişiklik yok, ama takip edilmesi gereken bir teklif var. İspanya Sosyalist İşçi Partisi'nin (PSOE) Meclis grubu 30.05.2025'te Meclis'e (Congreso de los Diputados), AB'de yerleşik olmayanların konut alımına %100 oranlı ek bir devlet vergisi getiren bir kanun teklifi sundu (PwC). Teklife göre KDV'ye tabi yeni konut alımları, iki tarafın da işletme olduğu ticari işlemler ve Bask Bölgesi ile Navarra'daki mülkler kapsam dışında kalacaktı. Ekim 2026 itibarıyla BOE'de bu teklifin kanunlaşıp yayımlandığına dair bir kayıt yer almıyor. Alım tarihiniz yaklaştığında noterden ya da avukatınızdan yürürlükteki vergi rejimini yeniden teyit etmesini isteyin.