İspanya'da Kiralık Ev: Depozito, Sözleşme ve Kira Fiyatları

İspanya'da ev kiralarken imzadan önce dört noktayı netleştirin: depozito ve ek teminatın toplamı, sözleşmenin süresi ve çıkış koşulları, yıllık kira artışı maddesi ve ev sahibinin padrón kaydına izin verip vermediği. Kanun bu konuların çoğunu kiracı lehine sınırlar: depozito 1 aylık kira, ek teminat en fazla 2 aylık kira, emlakçı ücreti ev sahibinde (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, Ekim 2026). Kira mevzuatı Ekim 2026'da iki yeni kanun hükmünde kararnameyle değişti ve bu metinlerin bir kısmı henüz Kongre onayı bekliyor; aşağıda hangi kuralın kesin, hangisinin askıda olduğunu ayrı yazdık. Ev bulduktan sonra padrón, TIE ve banka adımlarında Türkçe destek için İspanya'ya taşınma desteği sayfasına bakın.

İspanya'da depozito kaç ay istenebilir?

Konut kirasında yasal depozito (fianza) 1 aylık kira tutarındadır ve nakit verilir (LAU m. 36.1). Ev sahibi buna ek olarak teminat (garantía adicional) isteyebilir; 5 yıla kadar (ev sahibi şirketse 7 yıla kadar) süren konut sözleşmelerinde bu ek teminat en fazla 2 aylık kira olabilir (LAU m. 36.5). Yani ilk ödemede kiracıdan istenebilecek güvence toplamı, ilk ayın kirası hariç, en fazla 3 aylık kiradır.

Ekim 2026'da yürürlüğe giren Real Decreto-ley 29/2026 bu maddeye iki ekleme yaptı: kiracıdan kira ödememe sigortası (seguro de impago) yaptırması istenemez ve geçici (temporada) kiralarda ek teminat 1 aylık kirayla sınırlıdır. Bu iki hüküm kararnamenin Kongre'de onaylanmasına bağlıdır.

Depozitonun iadesi ve kaydı için şunları bilin:

• Ev sahibi depozitoyu anahtar tesliminden sonra 1 ay içinde iade etmezse depozito yasal faiz işletir (LAU m. 36.4).
• Madrid Özerk Bölgesi'nde ev sahibi depozitoyu Agencia de Vivienda Social'a yatırmak zorundadır; geç yatırmada %2, bir yılı aşan gecikmede %5 ek ödeme uygulanır. Kiracı, kira sözleşmesinin kopyasıyla başvurup depozitonun yatırıldığını gösteren belgeyi (acreditación) isteyebilir (Comunidad de Madrid, Ekim 2026).
• Diğer özerk bölgeler depozitoyu kendi kurumlarında toplar; kurumu ve süreyi bölgenin konut sayfasından kontrol edin.
• Çıkışta evin durumu iki tarafın imzaladığı bir belgeyle kayda geçirilir; böyle bir belge yoksa evin iyi durumda teslim edildiği varsayılır (LAU m. 36.7, RDL 29/2026 ile eklendi).

Emlakçı ücretini ve masrafları kim öder?

Emlak aracılığı (gestión inmobiliaria) ve sözleşme hazırlama masrafları ev sahibine aittir; kiracıya yansıtılamaz (LAU m. 20). Kuralı Ley 12/2023 (Ley por el derecho a la vivienda) getirdi. RDL 29/2026 ile değişen m. 20'ye göre, kiracı vergi mükellefi değilse konuta bağlı vergiler (örneğin emlak vergisi IBI) de kiracıya yüklenemez; bu yeni hüküm Kongre onayına bağlıdır. Apartman aidatı gibi genel giderler ancak sözleşmede yazılı olarak kiracıya bırakılabilir; kat mülkiyeti rejimi olmayan binalarda aidat kiracıya yansıtılamaz.

Uygulamada bazı ilanlarda "dosya ücreti" ya da "sözleşme hazırlama bedeli" adıyla ödeme istenir. Bu tür bir talebi yazılı olarak isteyin ve ödemeden önce LAU m. 20 ile karşılaştırın.

Kira sözleşmesi kaç yıl sürer, ne zaman çıkabilirsiniz?

Süreyi taraflar serbestçe belirler, ama sözleşme 5 yıldan kısaysa (ev sahibi şirketse 7 yıldan) kiracı aksini bildirmedikçe her yıl kendiliğinden uzar (LAU m. 9). Bu 5 ya da 7 yıl dolduğunda taraflardan biri yenilememe bildirimi yapmazsa sözleşme bugünkü metne göre yıllık dönemlerle 3 yıla kadar daha uzar (LAU m. 10).

Kiracı olarak çıkmak için iki yol vardır:

• Her yıllık dönemin sonundan en az 30 gün önce yenilememe bildirimi (LAU m. 9).
• Sözleşmenin ilk 6 ayı dolduktan sonra en az 30 gün önceden yazılı bildirimle erken çıkış (desistimiento). Sözleşmede yazıyorsa, kalan her yıl için 1 aylık kiraya kadar tazminat istenebilir (LAU m. 11).

RDL 28/2026 15.11.2026'da yürürlüğe girecek. Bu metne göre ev sahibinin yenilememe bildirimi için süre 4 aydan 6 aya çıkar ve haklı bir istisna yoksa ev sahibi kiracıya tazminat öder: referans endeksine göre 12 aylık kira ile oturulan her yıl için 1 aylık kiradan yüksek olanı. Kararnamenin Kongre'de onaylanıp onaylanmayacağı yazı tarihinde belli değil; onaylanmazsa yukarıdaki tablonun ilk üç satırı geçerli kalır.

Kira her yıl ne kadar artabilir?

Kira yalnız sözleşmede artış maddesi varsa ve her sözleşme yılının dolduğu tarihte artırılabilir (LAU m. 18). Sözleşme artış yapılacağını söyleyip endeksi belirtmiyorsa INE'nin kira güncelleme referans endeksi (IRAV) uygulanır; hangi endeks yazılmış olursa olsun yıllık artış IRAV değişimini aşamaz. INE'nin 14.10.2026'da yayımladığı Eylül 2026 IRAV değeri %2,54'tür; bu değerle yapılan bir güncellemede 1.000 avroluk kira en fazla 1.025,40 avroya çıkabilir.

RDL 29/2026, 31.12.2027'ye kadar geçerli bir ek kural daha getirdi: mevcut kira referans endeksindeki üst sınırı aşıyorsa artış yapılmaz, aşmıyorsa artış taraflar arasında yeniden kararlaştırılır ve anlaşma yoksa %2'yi geçemez. Bu kuralın hangi sözleşmelere uygulandığı kesinleşmedi; artış bildirimi alırsanız hesabı yazılı isteyin ve imzalı sözleşmenizdeki maddeyle karşılaştırın.

Gerilimli bölgede (zona tensionada) kira tavanı nasıl işler?

Gerilimli bölge ilan edilen bir belediyede yeni sözleşmenin başlangıç kirası, son 5 yılda o evde yürürlükte olan son kirayı (yıllık artışla) geçemez (LAU m. 17.6). Ev sahibi büyük mülk sahibi (gran tenedor) ise başlangıç kirası Bakanlığın kira referans endeksindeki üst sınırı da aşamaz (LAU m. 17.7). Ev yakın zamanda yenilendiyse ya da sözleşme 10 yıl veya daha uzunsa önceki kiraya en fazla %10 eklenebilir.

Bölgeyi Konut Bakanlığı, özerk bölgenin başvurusu üzerine BOE'de yayımlanan kararla ilan eder. İkincil bir kaynağa göre 30.09.2026 itibarıyla 317 belediye bu kapsamdadır: Katalonya 271, Navarra 21, Bask Bölgesi 18, Asturias 5, Galiçya 2. Barselona listede, Madrid Özerk Bölgesi'nden hiçbir belediye yok (TaxDown, 13.10.2026). Bu sayıyı resmi listeyle henüz karşılaştırmadık.

Gerilimli bölgede kiralıyorsanız ev sahibinden önceki sözleşmedeki kirayı yazılı olarak isteyin; tavanın aşılıp aşılmadığını ancak bu rakamla kontrol edebilirsiniz.

Madrid kira fiyatları ne kadar?

INE avro cinsinden şehir ortalaması yayımlamıyor; yayımladığı deneysel kira endeksine (IPVA) göre Madrid şehrinde kiralar 2024'te %3,6, 2015'ten bu yana %22,6 arttı. Endeksin son verisi 2024 yılına aittir ve 11.05.2026'da yayımlandı.

Endeks, bireysel ev sahiplerinin gelir vergisi beyanlarından üretilir; Navarra ve Bask Bölgesi kapsam dışıdır (OCU, 11.05.2026). Yeni sözleşmelerdeki artışın (%8,8) mevcut sözleşmelerden (%2,8) çok daha yüksek olması, taşınırken karşılaşacağınız ilan fiyatlarının endeks ortalamasının üzerinde olabileceğini gösterir. Bakanlığın kira referans sistemi (SERPAVI) belirli bir ev için avro cinsinden aralık gösterir; bu aralık bu sayfada yer almıyor, kendi eviniz için SERPAVI'ye bakın. Kiranın aylık bütçenizdeki payını hesaplamak için İspanya yaşam maliyeti rehberine bakın.

Kısa süreli (temporada) kira ne zaman uygun olur?

Geçici kira, gerçek ve belgelenebilir bir nedenle (iş, eğitim, tedavi gibi) asıl konutunuzdan uzakta kalacaksanız yapılır; RDL 29/2026'ya göre süresi 31 günden uzun ve kural olarak 12 aydan kısa olmalıdır. Gerekçesiz olarak 12 ayı aşan ya da aynı taraflar arasında ikiden fazla art arda yapılan geçici sözleşme, ilk sözleşmeden itibaren olağan konut kirası sayılır ve 5/7 yıllık koruma uygulanır.

İspanya'ya yeni gelenler ilk haftalarda geçici bir daire tutup uzun süreli evi yerinde arayabilir. Bu durumda geçici sözleşmenin gerçekten geçici olduğunu ve padrón kaydına izin verilip verilmediğini yazılı olarak netleştirin. Oda kiralamada da yeni kural var: aynı evde aynı anda kiralanan odaların toplam kirası evin tamamının kirasını geçemez (RDL 29/2026). Bu hükümler de Kongre onayına bağlıdır.

Kiraladığınız eve padrón kaydı yaptırabilir misiniz?

Evet. İspanya'da oturan herkes oturduğu belediyenin nüfus kaydına (padrón municipal, empadronamiento) yazılmak zorundadır (Ley 7/1985 m. 15). Belediye başvuruda evi kullanma hakkınızı gösteren belgeyi, çoğunlukla kira sözleşmesini isteyebilir (RD 1690/1986 m. 59). Uzun dönem oturumu olmayan AB dışı yabancılar padrón kaydını 2 yılda bir yeniler (Ley 7/1985 m. 16).

Padrón; TIE başvurusu, sağlık kaydı ve okul kaydı gibi pek çok işlemde adres kanıtı olarak istenir. Oda kiralarken ya da alt kiracı olarak otururken ev sahibi kayda izin vermeyebilir; bunu sözleşmeden önce sorun ve izni sözleşmeye yazdırın. Oturum seçenekleri İspanya oturum izni türleri rehberinde, başvuru desteği oturum izni hizmetinde.

İmzadan önce neleri kontrol etmelisiniz?

Ev sahibinin gerçekten malik ya da kiralamaya yetkili kişi olduğunu, evin tapu kaydının (Registro de la Propiedad'dan alınan nota simple) ve sözleşmedeki adresin aynı olduğunu görün. Evi görmeden ve sözleşmeyi imzalamadan para göndermeyin.

Kontrol listesi:

• Sözleşme yazılı mı, tarafların kimlik bilgileri ve evin adresi tam mı?
• Depozito 1 aylık kira mı, ek teminat 2 aylık kirayı aşıyor mu?
• Emlakçı ya da sözleşme ücreti sizden isteniyor mu (LAU m. 20'ye aykırı)?
• Yıllık artış maddesi var mı, hangi endekse bağlı?
• Padrón kaydına izin yazılı mı?
• Elektrik, su, gaz ve internet abonelikleri kimin adına, faturaları kim ödüyor?
• Eşya listesi (inventario) ve teslimdeki durum fotoğraflarla kayda geçti mi?

Ev sahipleri sıkça NIE numarası, gelir belgesi (iş sözleşmesi ya da maaş bordrosu) ve bazen banka teminat mektubu (aval bancario) ister. Yeni geldiyseniz bu belgeleri önceden hazırlayın; NIE ve vize süreci İspanya vize rehberinde anlatılıyor. Kiralamak yerine satın almayı düşünüyorsanız vergi ve masraf kalemleri İspanya'da ev almak rehberinde.

PeraGate kiralama sürecinde nasıl destek olur?

İspanya'da ofisimiz yoktur; koordinasyonu telefon, mesaj ve görüntülü görüşmeyle uzaktan, Türkçe yürütürüz. Size gönderilen sözleşme taslağının maddelerini Türkçe özetleyip yukarıdaki listeyle karşılaştırır, ev sahibine soracağınız soruları İspanyolca hazırlar, padrón ve TIE adımlarını sırayla planlarız. Sözleşme hakkında hukuki görüş gerekirse baroya kayıtlı bir İspanyol avukatla (abogado) görüşme ayarlarız; avukatın baro kaydını Barolar Genel Konseyi'nin (CGAE) Censo General de Letrados aracından birlikte kontrol ederiz. Avukat ücreti ayrıdır ve görüşmeden önce yazılı olarak bildirilir. Kira kararı ve sözleşme şartları size ve ev sahibine aittir.