Hollanda'da Ev Almak: Yabancıya Kurallar, Vergi ve Masraflar

Hollanda'da ev almak yabancılara açıktır: Türk vatandaşı, oturum izni olmasa da kendi adına ev, daire ya da arsa satın alabilir. Asıl farkı yaratan, evi ne amaçla aldığınızdır. Ekim 2026 itibarıyla devir vergisi içinde oturacağınız evde %2, kiraya vereceğiniz ya da ikinci ev olarak kullanacağınız konutta %8'dir. Hipotek tarafında ise oturum statünüz belirleyici olur. Teklif öncesi kontrol, noterle yazışma ve Türkçe süreç takibi için Hollanda'da gayrimenkul alım danışmanlığı sayfamıza bakabilirsiniz. PeraGate'in Hollanda'da ofisi yoktur; süreci uzaktan, Türkçe olarak, sizin seçtiğiniz noter ve emlakçıyla koordine ederiz.

Yabancılar Hollanda'da ev alabilir mi?

Evet, yabancılar Hollanda'da kısıtsız ev alabilir. Avrupa tapu sicilleri birliği ELRA'nın Hollanda raporuna göre, Hollanda'da yabancılara özel bir alım ya da satım yasağı yoktur. Hollanda'da oturan ya da oturmayan yabancılar genel olarak mülk edinebilir. Tek istisna, (AB) yaptırım düzenlemelerinden doğan malvarlığı dondurma ve el koyma kararlarıdır.

Bu, Türk vatandaşının arsa, müstakil ev ya da daireyi şirket kurmadan kendi adına tapuya yazdırabileceği anlamına gelir. Sınırlar başka yerden gelir:

• Finansman: Bankalar ve NHG güvencesi oturum belgesi ister (aşağıda).
• Kiralama: Bazı belediyeler yeni alınan ucuz ve orta fiyatlı evlerin kiraya verilmesini izne bağlar.
• Kendi oturma şartı: Belediyeler belirli konutlar için alıcıya evde kendisinin oturması şartını koyabilir; bu şart uyruktan bağımsız olarak herkese uygulanır (ELRA).
• Vergi: Evde oturmuyorsanız devir vergisi dört kat yükselir.

Hollanda'da ev alırken hangi vergi ve masraflar ödenir?

En büyük kalem devir vergisidir; buna noter, Kadaster tescili, ekspertiz ve hipotek masrafları eklenir. Hollanda'da bu kalemlerin toplamına "kosten koper" (alıcı masrafları) denir ve kural olarak alıcı öder.

Örnek hesap: 400.000 €'luk bir dairede kendiniz oturacaksanız devir vergisi 8.000 €, kiraya verecekseniz 32.000 € olur. Fark, karar aşamasında en çok gözden kaçan kalemdir.

Alımdan sonra yıllık giderler de başlar: belediyenin emlak vergisi OZB (WOZ değerine ve belediye oranına göre), bazı şehirlerde arsa kirası (erfpacht canon), apartmanda kat malikleri birliği (VvE) aidatı ve bina sigortası (Rijksoverheid).

Overdrachtsbelasting oranı hangi durumda %0, %2, %8 ya da %10,4 olur?

Oranı mülkün türü ve onu ana konut olarak kullanıp kullanmayacağınız belirler. Belastingdienst'in 2026 tarifesi şöyle ayrılır:

1. %2: Uzun süre kendiniz oturacağınız konut. 35 yaş ve üzerindeyseniz ya da başlangıç muafiyetini daha önce kullandıysanız bu oran uygulanır.
2. %0 (startersvrijstelling): Devir senedinin imzalandığı gün 18 yaşını doldurmuş ve 35 yaşından küçükseniz, evde kendiniz oturacaksanız, muafiyeti daha önce kullanmadıysanız ve evin değeri (garaj, depo gibi ekler dahil) 2026'da 555.000 €'yu aşmıyorsa.
3. %8: Ana konutunuz olmayacak konut, yani ikinci ev, tatil evi ya da kiraya vereceğiniz ev. Bu oran 01.01.2026'da %10,4'ten %8'e indi.
4. %10,4: Konut dışındaki taşınmazlar: arsa, işyeri, ofis, dükkân ve evle birlikte alınmayan garaj.

Türkiye'de yaşamaya devam edip Hollanda'da ev alıyorsanız, ev sizin ana konutunuz olmayacağı için %8 oranını hesaba katın. Vergi tutarı, devirden önce noterin gönderdiği hesap dökümünde (nota van afrekening) yer alır ve imza gününden önce noterin hesabına ödenir.

Satın alma süreci hangi sırayla ilerler?

Hollanda'da ev, önce imzalanan satış sözleşmesiyle (koopcontract) satın alınır, mülkiyet ise ancak noterdeki devir senediyle geçer. Sıra genellikle şöyledir:

1. Kontrol ve teklif: Kadaster'den malik, ipotek ve haciz kayıtları alınır. Teklifin nasıl verileceğini satıcıya ya da emlakçısına sorun (Rijksoverheid).
2. Satış sözleşmesi: Fiyat, devir tarihi ve çözülme koşulları yazılır. KNB, "geçici" diye adlandırılan sözleşmenin de bağlayıcı olduğunu hatırlatır. Krediniz kesin değilse finansman şartı (financieringsvoorbehoud) koydurun; kredi reddedilirse bu şartla bedelsiz çekilebilirsiniz.
3. 3 günlük cayma süresi: Konut alıcısı, imzalı sözleşmeyi aldığı günün ertesinden itibaren 3 gün içinde gerekçe göstermeden ve bedel ödemeden vazgeçebilir. Bu 3 günün en az 2'si cumartesi, pazar ya da resmi tatil olmamalı; değilse süre bir gün uzar. Süre kısaltılamaz, yalnız uzatılabilir. Boş arsa, tekne ev, karavan ev (woonwagen), kira-satış (huurkoop) ve noterin bulunduğu açık artırmada cayma süresi yoktur; tatil evinde vardır (Rijksoverheid).
4. Teminat: Satıcı genellikle sözleşmeden birkaç hafta sonra noterin hesabına bir teminat (waarborgsom) ya da banka teminat mektubu ister; KNB'ye göre bu çoğunlukla satış bedelinin %10'udur. Cayma süresinden sonra vazgeçerseniz sözleşmedeki ceza işler; o da çoğu sözleşmede satış bedelinin %10'udur.
5. Sözleşmenin Kadaster'e şerhi: Noter, satış sözleşmesini Kadaster'e yazdırabilir (2026'da elektronik sunumda 44,50 €). Bu, devre kadar satıcının borçları ya da evi başkasına satması gibi risklere karşı sizi korur; koruma, şerhten sonraki 6 ay içinde devir yapılmazsa düşer (Burgerlijk Wetboek m. 7:3, KNB).
6. Noterde imza: Devir senedi (leveringsakte) ve varsa ipotek senedi imzalanır. Geçerli kimlik belgeniz (pasaport ya da kimlik kartı) yanınızda olmalı ve hesap dökümündeki tutar noterin hesabına geçmiş olmalı; aksi halde devir yapılamayabilir (KNB).
7. Tescil: Senet Kadaster'e sunulduğu an kayda geçer. Tam devirlerde sicil 5 iş günü içinde güncellenir (ELRA).

Noter senedi kural olarak Hollandaca düzenlenir; taraflar isterse ve noter o dili yeterince biliyorsa başka bir dilde de düzenlenebilir. Noterlik Kanunu'nun (Wet op het notarisambt) 42. maddesine göre senedin dilini yeterince anlamayan taraf için imzaya, senedin esasını çeviren bir tercüman (tolk) katılır ve bu yardım senedin sonunda kayda geçer. Bu tercümanın Hollanda'nın yeminli tercüman sicilinde (Rbtv) kayıtlı olup olmadığını yeminli Türkçe-Hollandaca tercüman rehberindeki yöntemle kontrol edebilirsiniz; belge ve tercüme hazırlığı için tercüme, noter ve apostil desteği sayfamıza bakın.

Yabancı olarak Hollanda'da hipotek alabilir misiniz?

Alabilirsiniz, ama kararı banka verir ve oturum statünüz krediyi doğrudan etkiler. Devlet destekli kredi güvencesi NHG'nin 2026 normlarına göre:

• Evde ana konut olarak oturmanız gerekir; tatil evi ya da kiralık ev NHG kapsamına girmez.
• AB, AEA ya da İsviçre vatandaşı değilseniz, IND'den geçerli bir oturum belgesi istenir: süresiz oturum, AB uzun süreli ikamet izni ya da geçici olmayan amaçlı bir izin.
• Süreli ve geçici amaçlı bir izinle de NHG alınabilir, ancak bu durumda geliriniz kredi hesabına katılmayabilir.
• 2026 üst sınırı 470.000 €'dur; enerji tasarrufu önlemleri için 498.200 €'ya çıkar. Tek seferlik prim kredinin %0,4'üdür (Rijksoverheid, NHG).

Hollanda'da oturup evde yaşayan alıcı için ipotek faizi 2026'da en fazla %37,56 oranında vergiden düşülebilir; bunun için kredinin 30 yılda annüite ya da doğrusal ödemeyle kapanması gerekir (Rijksoverheid). Hollanda'da oturmayan alıcıya bankaların hangi koşulla kredi verdiği bankaya göre değişir ve genel bir kural yer almıyor; koşulları bankaya sorun. Gelir vergisi dilimleri ve ev sahipliğinin vergiye etkisi Hollanda vergi rehberinde.

Türkiye'den vekâletle ev alınabilir mi?

Mümkündür, ancak vekâletnamenin biçimini işlemi yapacak noter belirler. Türkiye'de düzenlenen vekâletname Hollanda'da kullanılacaksa apostil Türkiye'de alınır; apostili belgeyi düzenleyen ülke verir, Hollanda'daki makamlar Türk belgesine apostil koyamaz. Vekâletin kapsamı (satış sözleşmesi, devir senedi, ipotek senedi ayrı ayrı mı), Hollandaca ya da İngilizce yeminli tercüme gerekip gerekmediği ve imzanın nasıl onaylanacağı her işlemde notere önceden sorulmalıdır. Süreç apostil ve tercüme rehberinde anlatılıyor.

Aldığınız evi kiraya verebilir misiniz?

Çoğu durumda evet, ama önce belediyenin ve apartmanın kurallarına bakmanız gerekir. Üç kontrol noktası var:

• Alım koruması (opkoopbescherming): 01.01.2022'den beri belediyeler, ucuz ve orta fiyatlı konutların az olduğu mahallelerde yeni alınan evlerin kiraya verilmesini kiralama iznine bağlayabilir. Düzenleme şimdilik 5 yıllıktır. Aileye kiralama, dükkân ya da ofis binasının parçası olan konut ve sahibinin en az bir yıl oturduğu evin geçici kiralanması için belediye yine izin vermek zorundadır (Volkshuisvesting Nederland). Hangi evlerin kapsamda olduğunu belediye belirler; teklif vermeden önce belediyenin kuralını okuyun.
• Apartman yönetmeliği: Dairede kiralamaya, VvE'nin bölünme yönetmeliği (splitsingsreglement) ve belediyenin imar kararı birlikte izin vermelidir. Kısa süreli kiralama (Airbnb gibi) için kullanım amacının "logies" olması gerekir; belediye ya da VvE kullanım amacını "wonen" olarak belirlemişse kısa süreli kiralama yapılamaz (Rijksoverheid).
• Vergi: Kendi oturmadığınız ev, ikamet ettiğiniz ev olarak değil servet olarak box 3'te vergilendirilir; 2026'da fiktif getirinin %36'sı vergidir (Belastingdienst).

Kiracı tarafının kuralları Hollanda kiralık ev rehberinde.

Hollanda'da ev almak oturum izni verir mi?

Hayır, Hollanda'da ev almak oturum izni vermez. IND'nin Ekim 2026 itibarıyla sıraladığı oturum izni türleri (aile, çalışma, eğitim, AB uzun süreli ikamet ve diğerleri) arasında gayrimenkul alımına ya da yatırıma bağlı bir izin yer almıyor. Evinizde 90 günden uzun kalmak için çalışma, serbest meslek ya da aile birleşimi gibi ayrı bir gerekçeyle başvurmanız gerekir. Türk vatandaşlarına Ankara Anlaşması'ndan gelen avantajlar dahil seçenekler Hollanda oturum izni türleri rehberinde.

Ne zaman avukata ya da danışmana ihtiyaç duyarsınız?

Standart bir konut alımında devri ve tapu kontrolünü noter yapar; noter, senedin içeriğini imzadan önce taraflara açıklamakla yükümlüdür (Wna m. 43). Arsa, ticari mülk, kiracılı ev, erfpacht'lı mülk ya da miras ve eş mal rejimi sorusu olan alımlarda sözleşmeyi imzalamadan önce Hollanda barosuna kayıtlı bir avukata danışmak iyi olur. Avukat bulma yolları ve ücret düzeni Hollanda'da avukat ücretleri rehberinde. PeraGate hukuki görüş vermez; sizin adınıza Türkçe yazışma, belge listesi ve randevu takibi yapar, kararları siz ve lisanslı profesyoneller verirsiniz.