Dubai'de Projeden Ev Almak: Oqood Tescili, Escrow Hesabı ve Proje Kontrolü

Dubai'de projeden ev almak, henüz bitmemiş (off-plan) bir konutu geliştiriciden satın almak demektir: satış Dubai Tapu Dairesi'nin (DLD) Oqood sicilinde geçici olarak tescil edilir, taksitler de geliştiricinin kendi hesabına değil, projeye özel escrow hesabına yatırılır. DLD tarifesinde harç satış bedelinin %4'ü; %2'si alıcıya, %2'si satıcıya yazılıyor (Eylül 2026). Projeyi ve sözleşmeyi imzadan önce kontrol etmek için gayrimenkul alım danışmanlığı sayfamıza bakabilirsiniz.

Hazır mülk alımı, tapu harcının tüm kalemleri ve mülkle oturum eşikleri Dubai'de ev almak rehberinde. Bu sayfa yalnızca projeden alıma özgü kuralları anlatıyor.

Dubai'de projeden ev almak nasıl işler?

Süreç dört kurala dayanır: geliştirici DLD'ye kayıtlı olmalı, projeyi satmak için DLD'den yazılı izin almalı, satışı Oqood'a tescil etmeli ve alıcıdan aldığı parayı escrow hesabına yatırmalı. 8/2007 sayılı Kanun'a göre kayıtlı ve lisanslı olmayan geliştirici bu işi yapamaz (md. 4), DLD'nin yazılı izni olmadan projenin reklamını da yapamaz (md. 5).

Oqood tescili nedir ve ne kadar tutar?

Oqood, DLD'nin off-plan satışlar için tuttuğu geçici tapu sicilidir; tescili geliştirici "Real Estate Developers Portal - Oqood" üzerinden yapar ve size geçici tescil e-belgesi verilir. DLD'nin gösterdiği işlem süresi bir iş günü. Eylül 2026 tarifesi (DLD):

Bireysel alıcıdan istenen belgeler: satış sözleşmesinin kopyası, Emirates ID kopyası ya da BAE'de oturmayanlar için geçerli pasaport kopyası (DLD). %4'ün nasıl paylaşılacağını sözleşmeye yazdırın; kampanyalarda geliştiricinin payı üstlenmesi sözleşmeye bağlıdır.

Escrow hesabı parayı nasıl korur?

Escrow hesabı, ödemelerinizin yalnızca o projenin inşaatına harcanmasını sağlar. 8/2007 sayılı Kanun, off-plan alıcıların ödemelerinin DLD'nin onayladığı bir kuruluşta proje adına açılmış hesaba yatırılmasını şart koşuyor (md. 7). DLD'nin sık sorulan sorular sayfasına göre hesaptan yalnızca projedeki yükleniciye, danışmana ve pazarlamaya ödeme yapılabiliyor.

Kanunun başka korumaları:

• Alıcı, hesaptaki kendi ödeme kayıtlarını görme hakkına sahip (md. 12).
• Proje tamamlanmazsa escrow ajanı, projenin tamamlanmasını ya da alıcılara iade yapılmasını sağlamakla yükümlü (md. 15).
• Kanuna aykırı davranan geliştiriciye hapis ve en az 100.000 AED para cezası öngörülüyor (md. 16).

Escrow kuralı projenin gecikmesini engellemez. Taksiti geliştiricinin şirket hesabına, bir aracının ya da kişinin hesabına değil, sözleşmede yazan proje escrow hesabına ödeyin.

Projeyi ve geliştiriciyi nasıl kontrol ederim?

DLD'nin Dubai REST uygulaması ve proje durumu hizmeti, bir projenin resmi kayıtlarını ücretsiz gösteriyor. Proje adı ya da proje numarasıyla arama yapıyorsunuz (DLD, Eylül 2026). Görebilecekleriniz:

• İnşaatın tamamlanma yüzdesi ve denetim fotoğrafları,
• Projenin başlangıç ve tahmini bitiş tarihleri,
• Geliştirici ve yönetim şirketi,
• Escrow hesap numarası ve hesabın açıldığı banka,
• Yatırım yaptığınız projede size düşen ödemeler.

Resmi bir tamamlanma raporu isterseniz RERA'nın teknik denetçisi rapor hazırlıyor; DLD'nin sık sorulan sorular sayfasında bu denetim ücreti 15.000 AED olarak yazıyor. İmzadan önce şu dört soruyu yanıtlayın:

1. Proje Dubai REST'te görünüyor mu, geliştirici DLD'ye kayıtlı mı?
2. Sözleşmedeki escrow hesap numarası uygulamadaki numarayla aynı mı?
3. Tamamlanma oranı, ödeme planında o tarihe kadar istenen tutarla uyumlu mu?
4. Mülk freehold bölgede mi? Yabancılar yalnızca bu bölgelerde tapu alabilir (u.ae).

Ödeme planında nelere dikkat etmeliyim?

Resmi düzenlemelerde teslimden önce ödenecek azami oranı belirleyen bir kural yer almıyor; ödeme planı geliştiriciyle yaptığınız sözleşmeyle belirleniyor. Bu yüzden sözleşmede şunlar açık yazmalı:

• Her taksitin tarihi ve bağlı olduğu inşaat aşaması (ör. yüzde 20, 40, 60 tamamlanma),
• Teslim tarihi ve gecikmede ne olacağı,
• %4 harcın paylaşımı ve DLD'ye kimin ödeyeceği,
• Taksit gecikmesinde uygulanacak süreç (kanundaki 30 günlük ihtar dahil).

Taksitleri tarihe değil inşaat aşamasına bağlamak, projenin gerisinde kalan bir ödeme planından sizi korur. Ödemeyi BAE'deki bir hesaptan yapacaksanız banka hesabı açma rehberindeki hazırlığa erken başlayın.

Taksiti ödeyemezsem ne olur?

Geliştirici önce DLD'ye başvurur, DLD size 30 günlük ihtar gönderir ve arabuluculuk yapabilir; ardından inşaatın tamamlanma oranını belgeleyen bir yazı düzenler. Geliştiricinin elinde tutabileceği tutar bu orana göre sınırlı (13/2008 sayılı Kanun md. 11, 19/2017 sayılı Kanun'la değişik; 6/2010 sayılı uygulama yönetmeliği):

Uygulama yönetmeliğine göre tamamlanma oranı RERA'nın onayladığı bir danışmanın teknik raporuyla belirlenir. Kanun bu kuralları kamu düzeninden sayıyor; sözleşmeyle aleyhinize değiştirilemez. Geliştirici yetkisini kötüye kullanırsa mahkemeye başvurma hakkınız saklı.

Proje iptal edilir ya da gecikirse ne olur?

RERA'nın gerekçeli kararıyla iptal edilen projede geliştirici, alıcıların ödediği tüm tutarı 8/2007 sayılı Kanun'a göre iade etmek zorunda (13/2008 sayılı Kanun md. 11). DLD'ye göre iptal kararından sonra escrow hesabı proje tasfiye birimine devrediliyor ve geliştiriciden iade 60 gün içinde isteniyor.

Gecikme ise kendiliğinden iptal anlamına gelmez. Teslim tarihinin kaçması halinde ne olacağı öncelikle sözleşmedeki maddelere bağlı; bu yüzden gecikme maddesini imzadan önce okuyun. Hukuki uyuşmazlıkta lisanslı bir avukata başvurmanız gerekir.

Projeden alınan evle oturum alınır mı?

Satın alma değeri 2 milyon AED ve üzeri olan mülk Golden Visa başvurusuna dayanak olabiliyor (DLD). Ancak off-plan mülkün başvuruda hangi ödeme aşamasında kabul edildiği resmi kaynaklarda açıkça yazmıyor; başvurmadan önce GDRFA ya da DLD'ye sorun. Eşikler ve diğer oturum yolları için oturum izni türleri rehberine, başvuru desteği için oturum izni sayfasına bakın. Oturum kararı yetkili makamlara aittir.

Türkiye'den projeden ev alırken adımlar nelerdir?

Uzaktan alım mümkün; sıra şöyle ilerler:

1. Proje kontrolü: Dubai REST'te projeyi, geliştiriciyi, escrow hesabını ve tamamlanma oranını kontrol edin.
2. Sözleşme: Fiyat, ödeme planı, teslim tarihi, gecikme maddesi ve %4 harcın paylaşımını yazıya dökün.
3. Rezervasyon ve ilk taksit: Ödemeyi yalnızca projenin escrow hesabına yapın.
4. Oqood tescili: Geliştirici satışı Oqood'a tescil eder; geçici tescil e-belgesini isteyin.
5. Teslim ve tapu: Proje tamamlanınca geçici kayıt kesin tapuya dönüştürülür.

Vekâletle işlem yapacaksanız Türkiye'de düzenlenen vekâletnamenin tasdik ve Arapça tercüme adımları için belge tasdiki ve tercüme rehberine, işlem desteği için tercüme ve noter sayfasına bakın. PeraGate Global danışmanlık ve koordinasyon verir; harçlar ayrıca ödenir, tescil kararı DLD'ye aittir.