Almanya'da Ev Almak: Yabancıya Kurallar, Eyalet Vergisi ve Masraflar

Almanya'da yabancılar daire, ev ve arsa satın alabilir; Türk vatandaşı alıcıya özel bir yasak ya da izin şartı yoktur. Asıl farkı yaratan, hangi eyalette aldığınızdır: emlak alım vergisi (Grunderwerbsteuer) Ekim 2026 itibarıyla Bavyera'da %3,5, Kuzey Ren-Vestfalya'da %6,5'tir. Bunun üzerine yasal tarifeye bağlı noter ve tapu (Grundbuch) ücretleri, varsa emlakçı komisyonu eklenir. Sözleşme mutlaka Alman noterinde imzalanır. Tapu kaydı kontrolü, noter taslağının Türkçe açıklanması ve süreç takibi için Almanya gayrimenkul alım danışmanlığı sayfamıza bakabilirsiniz; PeraGate Almanya'da ofis işletmez, süreci uzaktan Türkçe koordine eder ve hukuki değerlendirmeyi baroya kayıtlı yerel avukatlara bırakır.

Türk vatandaşı Almanya'da ev alabilir mi?

Evet, Türk vatandaşı Almanya'da konut, işyeri ve arsa alabilir ve tapuya kendi adıyla malik olarak yazılır. Alman Medeni Kanunu (BGB) ve Tapu Sicili Kanunu (GBO), alıcının vatandaşlığına ya da Almanya'da oturup oturmadığına bağlı bir şart koymaz. Almanya'da oturum izniniz olmadan da, Türkiye'de yaşarken de alım yapabilirsiniz.

Tek istisna tarım ve orman arazisidir, o da yabancıya özgü değildir: bu arazilerin satışı Grundstückverkehrsgesetz'e (GrdstVG § 2) göre yerel makamın onayına bağlıdır ve kanun alıcının uyruğuna göre ayrım yapmaz.

Grunderwerbsteuer oranları eyalete göre ne kadar?

Emlak alım vergisi Ekim 2026 itibarıyla eyalete göre %3,5 ile %6,5 arasındadır. Federal kanundaki oran %3,5'tir (§ 11 GrEStG), ama Anayasa'nın 105. maddesinin 2a fıkrası eyaletlere kendi oranını belirleme yetkisi verir; bu yüzden aynı fiyatlı ev Münih'te ve Düsseldorf'ta farklı vergi doğurur. Matrah, sözleşmedeki satış bedelidir.

Tablo finanz-tools.de derlemesine dayanır (erişim 15.10.2026); oranlar eyalet maliye bakanlıklarının metinleriyle tek tek karşılaştırılmadı. Sözleşme tarihindeki oran uygulanır, bu yüzden imzadan önce ilgili eyaletin güncel oranını notere teyit ettirin.

Vergiyi ödemeden tapuya yazılamazsınız. Vergi dairesi (Finanzamt) vergiyi tahsil ettikten sonra bir "itiraz yoktur" belgesi (Unbedenklichkeitsbescheinigung) verir ve tapu dairesi alıcıyı ancak bu belgeyle malik olarak kaydeder (§ 22 GrEStG). Pratikte noter sözleşmeyi vergi dairesine bildirir, vergi tahakkuku (Steuerbescheid) size posta ile gelir; Türkiye'deki adresinize gelecek yazının gecikmesi tescili de geciktirebilir.

Noter ve tapu masrafları ne kadar tutar?

Noter ve tapu sicili ücretleri pazarlığa açık değildir; ikisi de Mahkeme ve Noter Ücretleri Kanunu'nun (GNotKG) tarifesine bağlıdır. Ücret, satış bedeline göre tablodan okunan bir "tam ücret" ile kalemin katsayısının çarpımıdır. Ekim 2026 tarifesinde 290.000 € ile 320.000 € arası işlem değeri için tam ücret 635 €'dur (GNotKG Ek 2, Tablo B).

300.000 €'luk bir daire alımı için yasal tarifeden hesaplanan örnek:

Bu örnekte noter ve tapu birlikte satış bedelinin yaklaşık %1,1'i eder. Gerçek faturada ayrıca posta ve iletişim götürü bedeli (en fazla 20 €, KV 32005), belge kopyası ve tapu sorgusu gibi masraflar yer alır. Konut kredisi kullanıyorsanız bankanın ipoteği (Grundschuld) için ayrı bir noter senedi ve ayrı bir tapu kaydı ücreti doğar; satıcının eski kredisine ait ipoteğin silinmesi de ek işlem demektir.

Eyalet vergisiyle birleştirdiğinizde fark büyür: aynı 300.000 €'luk alımda emlak alım vergisi Bavyera'da 10.500 €, Kuzey Ren-Vestfalya'da 19.500 €'dur.

Emlakçı komisyonunu kim öder?

Daire ya da tek aileli ev alan tüketici için emlakçı ücreti Aralık 2020'den beri kanunla paylaştırılır. Emlakçı hem alıcıdan hem satıcıdan ücret alıyorsa iki taraf eşit tutarda ödemekle yükümlüdür; emlakçı bir tarafa ücretsiz çalışmayı kabul ettiyse öbür taraftan da ücret isteyemez (§ 656c BGB). Bu kurala aykırı bir emlakçı sözleşmesi geçersizdir.

Emlakçıyı yalnızca satıcı tuttuysa, komisyonun alıcıya devredilmesi ancak satıcı en az aynı tutarı ödemeye devam ediyorsa geçerlidir; alıcının payı da ancak satıcı kendi payını ödediğini kanıtladıktan sonra muaccel olur (§ 656d BGB). Kanun komisyon oranını belirlemez; oran emlakçıyla yazılı olarak kararlaştırılır. Arsa, çok daireli bina ya da işyeri alımında bu paylaşım kuralı uygulanmaz.

Satın alma süreci hangi sırayla ilerler?

Almanya'da arsa ve konut satışı noter senedi olmadan bağlayıcı değildir (§ 311b BGB); süreç noter, vergi dairesi ve tapu dairesi arasında şu sırayla yürür:

1. Tapu ve belge kontrolü: Tapu kaydını görmek için meşru menfaat gerekir (§ 12 GBO); ciddi bir alıcı olarak satıcıdan ya da noterden güncel tapu örneğini isteyin. Daire alırken kat mülkiyeti yönetim planını (Teilungserklärung), kat malikleri kurulu tutanaklarını ve aylık aidat (Hausgeld) dökümünü de isteyin. Satıcı ya da emlakçı enerji kimlik belgesini (Energieausweis) en geç evi gösterirken sunmak, sözleşmeden sonra da size teslim etmek zorundadır (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG § 80).
2. Finansman: Kredi kullanacaksanız onay yazısını imzadan önce alın; noter sözleşmesi imzalandıktan sonra kredi çıkmaması sizi sözleşmeden kurtarmaz.
3. Noter taslağı: Tüketicinin taraf olduğu konut satışında noter sözleşme taslağını size kural olarak imzadan iki hafta önce gönderir (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Bu süreyi taslağı Türkçeye çevirtip sorularınızı yerel bir avukata sormak için kullanın.
4. İmza: Senet noterde okunur. Almancayı yeterince anlamıyorsanız metin size tercüme edilir; noter kendisi çevirmiyorsa tercüman çağrılır ve isterseniz yazılı tercüme senede eklenir (§ 16 BeurkG).
5. Ön kayıt şerhi: Noter, alıcının hakkını korumak için tapuya ön kayıt şerhi (Auflassungsvormerkung) koydurur.
6. Ödeme: Noter, şerh ve gerekli onaylar tamamlandığında ödemenin vadesinin geldiğini bildirir. Satış bedeli nakit, kripto varlık, altın, platin ya da değerli taşla ödenemez; ödemenin izin verilen bir yolla (örneğin banka havalesi) yapıldığını notere dekontla kanıtlamanız gerekir (§ 16a GwG).
7. Vergi ve tescil: Emlak alım vergisi ödenir, vergi dairesi itiraz yoktur belgesini verir ve tapu dairesi (Amtsgericht bünyesindeki Grundbuchamt) sizi malik olarak kaydeder.

Türkiye'den vekâletle imza vermeyi düşünüyorsanız vekâletnamenin biçimi ve apostil şartı önceden noterle konuşulmalıdır; ayrıntılar Almanya apostil ve tercüme rehberinde, belge hazırlığı ise tercüme, noter ve apostil desteği sayfasında. Sözleşme maddelerini değerlendirecek bir avukat arıyorsanız Almanya'da avukat bulma ve ücretler rehberine bakın.

Almanya'da ev almak oturum izni verir mi?

Hayır, Almanya'da ev almak oturum izni vermez. Oturum Kanunu (AufenthG) oturumu eğitim, çalışma, insani ve siyasi nedenler ile aile birleşimi gibi amaçlara bağlar; Ekim 2026 itibarıyla kanunda gayrimenkul alımı ya da yatırımına dayalı bir oturum türü yoktur. Bazı ülkelerdeki gayrimenkul yatırımıyla oturum programlarının Almanya'da bir karşılığı bulunmaz.

Türk vatandaşı olarak Almanya'daki evinizde vizeyle kısa süreli kalabilirsiniz, ama Schengen vizesi her 180 günlük dönemde en fazla 90 gün kalış sağlar ve ev sahibi olmak bu süreyi uzatmaz. Uzun süre yaşamak için çalışma, serbest meslek, aile ya da eğitim gibi bir oturum amacına ihtiyacınız var; seçenekler Almanya oturum izni türleri rehberinde. Evde fiilen yaşamaya başlarsanız taşındıktan sonraki iki hafta içinde belediyenin kayıt dairesine adres kaydı (Anmeldung) yaptırmanız gerekir (§ 17 BMG).

Ev sahibi olunca hangi vergiler sürer?

Ev sahibi olarak her yıl belediyeye emlak vergisi (Grundsteuer) ödersiniz; oranı belirleyen çarpanı (Hebesatz) her belediye kendisi koyar (§ 25 GrStG). Bu yüzden aynı değerdeki iki evin yıllık vergisi şehirden şehre farklıdır; tutarı satıcının son vergi tahakkukundan öğrenebilirsiniz.

Evi kiraya verirseniz kira geliri, Almanya'da oturmasanız bile Almanya'da vergilendirilir (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG). Evi satarken alım ile satış arasında 10 yıldan az süre varsa satış kazancı gelir vergisine tabidir; satış yılında ve önceki iki yılda evde kendiniz oturduysanız bu vergi doğmaz (§ 23 EStG). Türkiye'de yerleşikseniz aynı gelirin Türkiye'de nasıl beyan edileceği Türkiye-Almanya çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasına göre belirlenir. Ayrıntılar Almanya vergi sistemi rehberinde.

Hangi yerel tuzaklara dikkat etmelisiniz?

En sık yapılan hata, eyalet vergisini ve noter ücretlerini hesaba katmadan bütçe kurmaktır; Kuzey Ren-Vestfalya'da bu iki kalem birlikte satış bedelinin %7,5'ini aşabilir. Diğer tuzaklar şunlardır:

• Kaparo: Almanya'da noter senedinden önce satıcıya ya da emlakçıya ödeme yapmak olağan değildir; noter senedinden önce verilen para, noterin ödeme vadesi ve ön kayıt şerhi düzeninin dışında kalır.
• Nakit: Satış bedelini nakit ödeme girişimi tescili durdurur; noter banka ödeme kanıtı olmadan tescil başvurusunu yapmaz (§ 16a GwG).
• Kiracılı daire: Kiracılı bir daire aldığınızda mevcut kira sözleşmesi sizinle devam eder (§ 566 BGB); kendiniz oturmak için kiracıyı çıkarmak Alman kira hukukunun sınırlarına tabidir. Kiralık piyasa ve kiracı hakları için Almanya kiralık ev rehberine bakın.
• Aidat ve yenileme fonu: Dairede ortak alanların büyük onarım kararları kat malikleri kurulunda alınır ve masrafı size de yansır; tutanakları okumadan alım yapmayın.
• Banka hesabı: Ödeme ve kredi için Almanya'da hesap gerekebilir; Almanya banka hesabı açmak rehberi süreci anlatır.

PeraGate gayrimenkul sattırmaz, emlakçı ya da noter değildir ve hukuki görüş vermez. Rolümüz belge listesini çıkarmak, noter ve avukat görüşmelerini Türkçe koordine etmek ve süreci takip etmektir; satışın geçerliliği noterin, tescil kararı tapu dairesinin, vergi tahakkuku vergi dairesinin işidir.