Tayland'da Kiralık Ev: Kira Sözleşmesi, Depozito ve TM30 Bildirimi

Tayland'da kiralık ev tutmak yabancılara açık; kondominyum dairesi de müstakil ev de kiralayabilirsiniz. Asıl dikkat edilecek üç nokta sözleşmenin biçimi, depozito şartları ve ev sahibinin sizi 24 saat içinde göç bürosuna bildirmesidir (TM30 formu, Göç Kanunu md. 38). Bu kurallar Bangkok, Phuket, Pattaya ve Chiang Mai'de aynı ulusal kanunlara bağlı (Ekim 2026).

İlk haftada ev arama planı, ev gezme ve sözleşme öncesi kontrol için Tayland varış paketi sayfamıza bakabilirsiniz. Uzun süreli kira düşünüyorsanız kalış statünüzü de birlikte planlayın: kira sözleşmesi vize yerine geçmez, başvuru adımları oturum izni desteği sayfasında.

Yabancı olarak Tayland'da ev kiralayabilir miyim?

Evet, kiralamada yabancılara özel bir yasak yok; sınırlama mülk edinmede. Yabancıların arazi alamaması ve kondominyumdaki %49 kotası yalnızca satın almayı ilgilendirir, ayrıntılar Tayland'da ev almak rehberinde.

Kiralamada belirleyici olan kalış süreniz. Türk vatandaşları 15 Eylül 2026'dan itibaren turizm amacıyla 30 güne kadar vizesiz kalabiliyor (TAT, 01.09.2026). Altı aylık ya da bir yıllık sözleşme imzalamadan önce o süre boyunca yasal olarak kalabileceğinizi netleştirin. Giriş kuralları Tayland'a giriş, uzun süreli seçenekler Tayland oturum izni türleri rehberinde.

Tayland kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

Dava edilebilmesi için evet: taşınmaz kirası, sorumlu tarafın imzaladığı yazılı bir belge olmadan mahkemede ileri sürülemez (Medeni ve Ticaret Kanunu md. 538). Süre uzadıkça şartlar ağırlaşır:

3 yılı aşan kiranın tescilinde Tapu Dairesi (Department of Lands) harcı Ekim 2026 itibarıyla %1. Kondominyum dairesinde bu oran tüm kira süresindeki toplam kiraya ve varsa peşin ödenen toplu tutara uygulanıyor (Tapu Dairesi). 6 ya da 12 aylık bir konut kirasında tescil şartı yoktur; uzun süreli arazi ya da villa kirasında ise belirleyicidir.

Kira sözleşmesine damga vergisi ödenir mi?

Evet. Gelir İdaresi'nin (Revenue Department) damga vergisi tarifesine göre kira sözleşmesinde tüm kira süresindeki toplam kiranın (varsa peşin ödenen anahtar parası dahil) her 1.000 THB'si ya da küsuru için 1 THB damga vergisi ödenir; oran binde 1'e denk gelir. Tarife vergiyi ödemekle kiraya vereni, pulu iptal etmekle kiracıyı yükümlü tutuyor (rd.go.th, Ekim 2026).

Varsayımsal bir hesap: ayda 20.000 THB'den 12 aylık sözleşmede toplam kira 240.000 THB, damga vergisi 240 THB eder. Tutar küçük olsa da sözleşmenin damgalanıp damgalanmadığını sorun; damgasız belgenin bir anlaşmazlıkta delil değerine ilişkin kuralı resmi kaynaktan teyit edemedik (belirsizler listesine bakın).

Tayland'da depozito kaç ay ve nasıl geri alınır?

Medeni ve Ticaret Kanunu depozito için tutar ya da ay sayısı belirlemiyor; tutar ev sahibiyle yapılan pazarlığa bağlı. Piyasadaki yaygın oranı birinci el veriyle doğrulamadığımız için ay sayısı vermiyoruz.

Kanun iadeyle ilgili kesintinin sınırını dolaylı olarak çiziyor. Kiracı mülke sıradan bir kişinin kendi malına gösterdiği özeni göstermek, olağan bakımı ve küçük onarımları yapmakla yükümlü (md. 553). Kendi kusurundan ya da birlikte yaşadığı kişilerin kusurundan doğan hasardan sorumlu, ama mülkün olağan kullanımından doğan yıpranmadan sorumlu değil (md. 562). Ev sahibinin sözleşmeden doğan talepleri için dava süresi, evin ev sahibine geri verildiği tarihten itibaren 6 ay (md. 563).

Sözleşmeye şunları yazdırın:

• Depozitonun tutarı, hangi hesaba ödendiği ve makbuzu.
• İadenin çıkıştan sonra kaç gün içinde yapılacağı.
• Hangi hasarlarda kesinti yapılabileceği; olağan yıpranmanın kesinti nedeni olmadığı.
• Teslimde evin durumunu gösteren fotoğraflı demirbaş listesinin sözleşme eki olduğu.
• Son ay kirasının depozitodan mahsup edilip edilmeyeceği.

TM30 bildirimini kim yapar ve ne zaman?

TM30 bildirimini kiracı değil, ev sahibi yapar. Göç Kanunu md. 38'e göre geçici kalış izni olan yabancının kaldığı yerin sahibi, evi elinde bulunduran kişi (house master) ya da otel müdürü, yabancının gelişinden itibaren 24 saat içinde bölgedeki göç bürosuna bildirim yapmak zorunda. Konut Bangkok'taysa bildirim Göç Dairesi'ne (Immigration Division), bölgede göç bürosu yoksa yerel polise yapılır.

Bildirimi yapmayan için Göç Kanunu md. 77 2.000 THB'ye kadar para cezası öngörüyor; otel müdürleri için ceza 2.000-10.000 THB (Siam Legal çevirisi, Ekim 2026). Kiracı olarak sizin de bir yükümlülüğünüz var: göç makamına bildirdiğiniz adreste kalamıyorsanız yeni yerinize taşınmanızdan itibaren 24 saat içinde adres değişikliğini bildirmelisiniz (md. 37/2).

Pratikte yapmanız gerekenler:

1. Sözleşmeye TM30 bildiriminin ev sahibince yapılacağını yazdırın.
2. Bildirim için istenen pasaport sayfalarını ve giriş damgasını ev sahibine verin.
3. Bildirim makbuzunun bir kopyasını isteyin; göç bürosundaki bazı işlemlerde istenebiliyor.
4. Yurt dışına çıkıp döndüğünüzde ya da başka bir ile taşındığınızda yeni bildirim gerekip gerekmediğini ev sahibiyle netleştirin.

Çevrim içi bildirim kanalı ve 2026'daki güncel uygulama Göç İdaresi'nin sitesinde (immigration.go.th) açık değil; bu konu belirsizler listesinde. Bildirimden önce güncel kanalı Göç İdaresi'nden öğrenin.

Bangkok, Phuket, Pattaya ve Chiang Mai'de kurallar farklı mı?

Hayır, kira sözleşmesi, depozito ve TM30 kuralları dört şehirde de aynı ulusal kanunlara bağlı. Değişen, TM30 bildiriminin yapıldığı makam ve kira seviyesidir:

Şehirlere göre kira tutarlarını tarihli ve kaynaklı bir örneklemle doğrulamadığımız için bu rehberde fiyat vermiyoruz. Bütçe planı için Tayland yaşam maliyeti rehberine bakın.

Kondominyum mu, müstakil ev mi kiralamalıyım?

Kanun açısından fark yok; ikisi de Medeni ve Ticaret Kanunu'nun kira hükümlerine tabi. Fark, sözleşmede netleştirmeniz gereken kalemlerde:

Villada yapının sahibi ile arazinin sahibi farklı kişiler olabilir; arazi başkasına ait ya da ev sahibine kiralanmış olabilir, bu yüzden hem tapu kaydını hem varsa arazi kira sözleşmesini görün. Ev sahibinin kendisi kiracıysa sözleşme izin vermedikçe evi size alt kiraya veremez (md. 544); bu durumda asıl sözleşmenin alt kiraya izin veren maddesini görmek isteyin.

Kira sözleşmesinde yabancı olarak neyi kontrol etmeliyim?

İlk kontrol, sözleşmeyi imzalayan kişinin evin sahibi ya da onun yazılı vekâletiyle hareket eden biri olduğudur. Tapu belgesinin kopyasını ve kimliği görün; aracıyla çalışıyorsanız ev sahibinin aracıya verdiği yazılı yetki belgesini isteyin. Kontrol listesi:

1. Tarafların adları, pasaport ve kimlik numaraları; ev sahibinin tapu kaydıyla aynı kişi olduğu.
2. Kira bedeli, ödeme günü, ödeme yöntemi ve gecikme şartları.
3. Depozito tutarı, iade süresi ve kesinti nedenleri.
4. Elektrik, su, internet ve ortak alan aidatının kime ait olduğu; sayaç okumalarının teslim günü yazılması.
5. TM30 bildiriminin ev sahibince yapılacağı.
6. Erken çıkışta ödenecek tutar ve bildirim süresi.
7. Sözleşmenin dili ve iki dilli metinde hangi dilin esas alınacağı.
8. Damga vergisinin ödenip ödenmediği; 3 yılı aşan kirada tapu tescili.
9. Süre bitince yenileme şartları. Süre dolduğunda ev sahibinin itirazı olmadan evde kalmaya devam ederseniz sözleşme süresiz olarak yenilenmiş sayılır (md. 570); süresiz kirada her iki taraf en az bir kira dönemi önceden bildirim yaparak sözleşmeyi bir ödeme döneminin sonunda bitirebilir; iki aydan uzun bildirim süresi gerekmez (md. 566).

Depozitoyu ve ilk kirayı evi görmeden ve sözleşmeyi imzalamadan göndermeyin. İlk haftalar için geçici konaklama ayarlayıp evi yerinde görmek riski azaltır.

Ev sahibi kira gecikirse ya da evi satarsa ne olur?

Aylık ya da daha uzun aralıklarla ödenen kirada ev sahibi sözleşmeyi hemen feshedemez; önce ödeme için en az 15 gün süre veren bir bildirim yapmalıdır (md. 560). Ev sahibi evi satarsa sözleşmeniz sona ermez: yeni malik eski ev sahibinin kiracıya karşı hak ve yükümlülüklerini devralır (md. 569).

Sözleşmenizdeki fesih ve devir maddelerini bu iki kuralla karşılaştırın. Anlaşmazlıkta hukuki değerlendirme baroya kayıtlı bir avukata aittir; PeraGate hukuki görüş vermez, Türkçe yazışma ve belge hazırlığında koordinasyon yapar.