Emlak
Tayland'da Ev Almak: Yabancılar İçin Kondo, Arazi ve Kira Hakkı (2026)
Tayland'da yabancılar arazi alamaz, kondominyumda %49 kotası var. Phuket ve Bangkok'ta kondo alımı, 30 yıllık kira, tapu harcı %2 ve vergiler: Eylül 2026.
Uzman incelemesi bekleniyor. Bu sayfayı PeraGate editör ekibi resmi kaynaklara dayanarak hazırladı; henüz lisanslı bir uzman (avukat, muhasebeci ya da konusuna göre hekim) incelemedi. Kişisel durumunuz için lisanslı bir uzmana danışın.
Kısa cevap
Tayland'da ev almak isteyen yabancı arazi ya da müstakil ev arsası alamaz; kat mülkiyeti (kondominyum) alabilir. Bir binadaki yabancı payı toplam daire alanının %49'unu aşamaz ve bedel yurt dışından döviz olarak getirilmelidir. Tapuda devir harcı resmi değerin %2'si; beş yıl içinde satışta satıcı %3,3 özel işlem vergisi öder (Tapu Dairesi, Eylül 2026).
İçindekiler
Tayland'da ev almak isteyen bir Türk vatandaşının pratik seçeneği kondominyum dairesidir: yabancılar arazi alamaz, ama kat mülkiyetindeki bir daireyi kendi adlarına tapuya tescil ettirebilir. Bir binadaki yabancı payı toplam daire alanının %49'uyla sınırlı ve bedelin yurt dışından döviz olarak gelmesi gerekiyor. Phuket'te de Bangkok'ta da aynı ulusal kurallar geçerli (Eylül 2026).
Mülk ve tapu kontrolü, alım sürecinde Türkçe refakat için gayrimenkul alım danışmanlığı sayfamıza bakabilirsiniz; tescil kararını Tapu Dairesi (Department of Lands) verir.
Tayland'da ev almak yabancılara açık mı?
Kondominyum için evet, arazi için hayır. Arazi Kanunu'nun 86. maddesi yabancının arazi edinmesini ancak bu hakkı tanıyan bir antlaşmaya bağlıyor; resmi kaynaklarda Türk vatandaşlarına bu hakkı tanıyan bir antlaşma yer almıyor. Bu yüzden müstakil ev ya da villa alımında altındaki arazi yabancı adına tescil edilemez.
| Mülk türü | Yabancı için durum (Eylül 2026) | Dayanak |
|---|---|---|
| Kondominyum dairesi | Mülkiyet mümkün; binada yabancı payı en fazla %49 | Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 |
| Arazi, arsa | Mülkiyet yok | Arazi Kanunu m.86 |
| Müstakil ev, villa | Yapı sahipliği mümkün, arazi kiralanır | Medeni ve Ticaret Kanunu m.540 |
| Arazi kirası (leasehold) | Tescilli kira en fazla 30 yıl, yenilenebilir | Medeni ve Ticaret Kanunu m.540 |
Arazi Kanunu'nun 96 bis maddesinde en az 40 milyon THB yatırım getiren yabancıya bakan onayıyla 1 raiyi aşmayan konut arsası izni veren bir istisna var; kaynaklar bu yolun nadiren kullanıldığını yazıyor.
Kondominyumda %49 yabancı kotası nasıl işliyor?
Bir kondominyum binasında yabancılara ait dairelerin toplam alanı, binadaki tüm dairelerin alanının %49'unu aşamaz (Kat Mülkiyeti Kanunu m.19). Kota dolmuşsa kalan daireler yalnızca Tay vatandaşlarına satılabilir; bu nedenle almak istediğiniz dairenin yabancı kotasından tescil edilebileceğini bina yönetiminden ve tapu kaydından yazılı olarak teyit ettirin.
Kanun yabancı alıcının bedeli yurt dışından döviz olarak getirmesini, yerleşik olmayan kişiye ait baht hesabından ya da döviz hesabından ödemesini şart koşuyor. Tayland Merkez Bankası'na göre döviz ya da baht Tayland'a sınırsız getirilebiliyor ve yerleşik olmayanların baht hesapları (NRBA) gayrimenkul yatırımında kullanılabiliyor. Uygulamada tapu dairesi bu transferin belgesini istiyor; bankadan alınan döviz işlem belgesini (FET) saklayın. FET'in hangi tutardan itibaren düzenlendiği resmi kaynakta açık değil; transferden önce bankanıza sorun.
Villa ya da arsa için leasehold nasıl işliyor?
Yabancı, araziyi uzun süreli kiralayıp üzerindeki yapıya sahip olabilir. Taşınmaz kirası 30 yılı geçemez; süre sonunda en fazla 30 yıl için yenilenebilir, 3 yılı aşan kira yazılı yapılmalı ve tapu dairesine tescil edilmelidir (Medeni ve Ticaret Kanunu m.538, m.540). Hukuk bürolarının aktardığına göre Tay Yargıtayı 2025'te verdiği kararda önceden yazılmış "30+30+30" otomatik yenileme maddelerinin yeni malikleri bağlamadığına hükmetti. Yenileme vaadine güvenerek bedel ödemeden önce bu riski hesaba katın.
Kiranın 99 yıla, kondominyum kotasının %75'e çıkarılması 2024-2025'te hükümet gündemine geldi; Eylül 2026 itibarıyla bu değişiklikler yasalaşmış değil. Tay çoğunluklu bir şirket kurup hisseleri görünüşte Tay ortaklara yazdırmak (nominee) Yabancı Ticaret Kanunu'na göre suçtur.
Tapuda hangi harç ve vergiler ödenir?
Tapu Dairesi'nin (Department of Lands) Eylül 2026 itibarıyla yayımladığı kalemler:
| Kalem | Oran | Not |
|---|---|---|
| Devir (tescil) harcı | Resmi değerin %2'si | Resmi değer komisyonca belirlenir |
| Özel işlem vergisi | %3,3 | Mülk edinmeden itibaren 5 yıl içinde satışta satıcıdan |
| Damga vergisi | %0,5 (her 200 THB için 1 THB) | Özel işlem vergisi alınan satışta alınmaz |
| Gelir vergisi stopajı | Şirket satıcıda %1; birey satıcıda elde tutma süresine göre | Satıcının yükümlülüğü |
Harcın alıcı ve satıcı arasında nasıl paylaşılacağı sözleşmede belirlenir. Tay hükümetinin 30 Haziran 2027'ye kadar uzattığı %0,01 devir harcı indirimi yalnızca 7 milyon THB'yi aşmayan konutu alan Tay vatandaşı bireylere uygulanıyor; yabancı alıcılar kapsamda değil (Tilleke & Gibbins, 03.07.2026).
Phuket'te kondo alırken nelere bakılmalı?
Phuket'te kondominyum alımında da aynı ulusal kurallar geçerli: yabancı kotası, döviz transferi belgesi ve tapu dairesi tescili. Sözleşme imzalamadan önce şunları kontrol edin:
- Dairenin tapusunun (kondominyum tapusu) satıcı adına kayıtlı olduğu ve üzerinde ipotek bulunmadığı,
- Binanın yabancı kotasında yer kaldığı,
- Projeden (inşaat halindeki) alımda binanın kondominyum olarak tescil edileceği ve teslim tarihinin sözleşmede yazılı olduğu,
- Günlük ya da haftalık kiraya verme planınız varsa bunun otel ruhsatı gerektirip gerektirmediği.
Phuket ve Bangkok'taki güncel fiyat aralığını ilk görüşmede güncel ilan verisiyle paylaşırız. Tayland'a giriş ve kalış süresi için Tayland vize rehberine, ülkedeki diğer işler için Tayland sayfasına bakın. Sorularınız için bize yazın.
Sık sorulanlar
Sık sorulan sorular
Sorunuz listede yok mu?
Durumunuzu birkaç cümleyle yazın; ülke, vergi, oturum ve belge sorularınızı Türkçe yanıtlayalım.
- Türkçe görüşme
- Lisanslı yerel partnerler
Türk vatandaşı Tayland'da ev alabilir mi?
Kondominyum dairesi alabilir; arazi ve arazisiyle birlikte müstakil ev alamaz. Bir binada yabancılara ait daireler toplam daire alanının %49'unu aşamaz (Kat Mülkiyeti Kanunu m.19; Eylül 2026).
Phuket'te villa almak mümkün mü?
Villanın altındaki araziyi yabancı adına tapuya tescil ettiremezsiniz. Yapıya sahip olup araziyi kiralamak mümkün; tapuya tescilli kira en fazla 30 yıl sürebilir. Tay çoğunluklu şirket üzerinden sahte (nominee) yapı kurmak yasa dışıdır.
Tapu masrafları ne kadar?
Tapu Dairesi devir harcı resmi değerin %2'si. Mülkü 5 yıl içinde satan satıcı %3,3 özel işlem vergisi öder; bu durumda %0,5 damga vergisi alınmaz. Şirket satıcıda %1 stopaj kesilir (Tapu Dairesi, Eylül 2026). Kimin ne ödeyeceği sözleşmede yazılır.
Tayland'daki %0,01 tapu harcı indirimi yabancılara uygulanıyor mu?
Hayır. 1 Temmuz 2026'dan 30 Haziran 2027'ye uzatılan indirim yalnızca 7 milyon THB'yi aşmayan konutu alan Tay vatandaşı bireyler için (Tilleke & Gibbins, 03.07.2026).
Parayı Tayland'a nasıl göndermeliyim?
Kondominyum alan yabancı bedeli yurt dışından döviz olarak getirmeli ya da yerleşik olmayan kişinin baht veya döviz hesabından ödemelidir. Tayland Merkez Bankası dövizin sınırsız getirilebildiğini, yerleşik olmayanların baht hesabının gayrimenkul yatırımında kullanılabildiğini belirtiyor.
Ev almak Tayland'da oturum hakkı verir mi?
Kondominyum sahipliği tek başına oturum ya da vize hakkı sağlamaz. Kalış için uygun vize türüne ayrıca başvurulur; giriş kuralları vize rehberinde.
Kaynaklar
Kaynaklar
- Department of Lands – Kayıt harçları, vergi ve damga vergisi (Thai) Resmi kaynak (dol.go.th, erişim )
- Revenue Department – Specific Business Tax (Revenue Code m.91/2, 91/6) Resmi kaynak (rd.go.th, erişim )
- Revenue Department – Stamp Duty Schedule (madde 28(b)) Resmi kaynak (rd.go.th, erişim )
- Bank of Thailand – Exchange control regulations Resmi kaynak (bot.or.th, erişim )
- Siam Legal Thailand Law Library – Land Code m.86-96 (İngilizce çeviri) (library.siam-legal.com, erişim )
- Siam Legal Thailand Law Library – Condominium Act m.19 (İngilizce çeviri) (library.siam-legal.com, erişim )
- Tilleke & Gibbins – Thailand extends reduced property transfer and mortgage registration fees (03.07.2026) (tilleke.com, erişim )
- Addleshaw Goddard – Thai Supreme Court strikes down automatic long-term lease renewals (2025) (addleshawgoddard.com, erişim )